بیشتر و بیشتر اتفاق می افتد: پیشنهادات در خانه ها بدون مشاهده انجام شده است. به عنوان یک جوینده خانه، آیا مطمئن نیستید که این عاقلانه است؟ پاسخ کوتاه ما این است: نه، هرگز عاقلانه نیست. مگر اینکه شما یک خریدار حرفه ای (مانند توسعه دهنده املاک) باشید و دقیقا بدانید که چه کاری انجام می دهید. اما در این وبلاگ می خواهیم به خطرات این نوع پیشنهادات برای فروشندگان خانه اشاره کنیم.
اول از همه: مناقصه های بدون بازدید “مناقصه کور” نامیده می شوند.
دلایل مختلفی وجود دارد که مردم این کار را انجام می دهند. رایج ترین آنها عبارتند از:
-افراد می خواهند قبل از انجام بازدیدها برای قطع رقابت (سایر جویندگان) اقدام به خرید خانه کنند.
-هیچ گزینه دیگری برای مشاهده وجود نداشت و مردم هنوز واقعاً می خواستند فرصتی در خانه داشته باشند.
-یک دلال املاک/سرمایه گذار املاک در مناقصه است و او همچنین می خواهد دیگر جستجوگران و بینندگان را قطع کند.
فرض کنید خانه خود را می فروشید و پیشنهادی از طرف افرادی دریافت می کنید که هنوز خانه شما را ندیده اند. آیا پاسخ دادن به این امر عاقلانه است؟
بستگی دارد. اگر پیشنهادی از طرف یک خریدار غیرحرفه‌ای (هر کسی که آن را به نام یک شرکت خریداری نمی‌کند) باشد، ما همیشه توصیه می‌کنیم که چنین پیشنهادی را نپذیرید. در ادامه دلیل آن را توضیح خواهیم داد.
احتمال انحلال خیلی زیاد است
اظهار داشت؛ شما به تازگی همه چیز را تمام کرده اید و آن را در Funda ردیف کرده اید و در حال حاضر تعدادی قرار ملاقات دارید. بعد یک نفر با یک پیشنهاد کور و خوب می آید که شما قبول می کنید. سپس همه قرار ملاقات‌های بازدید را لغو می‌کنید و دارایی را به‌عنوان «فروش مشروط به شرایط» در Funda فهرست می‌کنید. این بدان معنی است که شما یک سری کامل از خریداران بالقوه را که کنسل شده اند و همچنین خریدارانی که دیگر درخواست مشاهده نمی کنند را از دست می دهید زیرا خانه دیگر در Funda در دسترس نیست.
خریدار خصوصی که به تازگی خانه شما را از طریق یک پیشنهاد کور خریده است، حداقل 3 روز دوره بازتاب دارد. بسیاری از مناقصه های کور به صورت ناگهانی انجام می شوند. این احتمال وجود دارد که خریدار همچنان نظر خود را تغییر دهد. همچنین اغلب اتفاق می افتد که مردم مایلند خانه را در دوره خنک شدن ببینند. سپس مردم از راه می رسند و معلوم می شود که خانه در عمل به گونه ای متفاوت به نظر می رسد که فرد بر اساس تبلیغات فاندا تصور می کرد. بوم، و انحلال وجود دارد. شما نه پایی ندارید که روی آن بایستید، نه حقی برای جبران و می توانید دوباره شروع کنید.
تعادل حقوقی مخدوش است
دلیل دیگر اینکه هرگز این کار را انجام ندهید این است که شما می خواهید خریدار به طور کامل به تعهد قانونی خود برای تحقیق و بررسی و شما یا نماینده فروش شما حداکثر به تعهد قانونی او برای برقراری ارتباط عمل کنید. ما به سادگی منظور خود را از این با استفاده از یک مثال توضیح می دهیم.
انتقال کلید به زودی انجام می شود و ظرف 2 روز یک ایمیل بزرگ از خریداران دریافت خواهید کرد. پنجره ها گیر کرده، کمد آشپزخانه به درستی بسته نمی شود، پله ها شل است. یک شکاف در نما پیدا شد. آب روی سقف صاف تخلیه نمی شود. خریداران از سر و صدای جاده اذیت می شوند. درزگیر حمام ضعیف است. و غیره. به صراحت بگویم: همه چیز بیهوده. اگر خانه خود را بدون بازدید به یک خریدار خصوصی بفروشید قطعا با این نوع مشکلات مواجه خواهید شد. شما به عنوان فروشنده در چنین شرایطی از نظر مسئولیت قانونی در وضعیت بدی قرار دارید. شما همچنین می خواهید که خریدار بتواند تمام عیوب را ببیند و/یا از آنها مطلع شود. تعادل دانش و تحقیق در مقابل تعهد گزارش طرف فروشنده به شرح زیر است:
قاضی هم این را می بیند. شما به عنوان مالک همه چیز را در مورد خانه می دانید و همچنین توسط یک متخصص (یعنی یک نماینده فروش) به شما کمک شده است. “خریدار رقت انگیز” هرگز نمی توانست از این عیوب مطلع شود (بالاخره او هرگز خانه را ندیده بود) و شما و نماینده فروش شما در موقعیت بسیار قوی تری برای اطلاع دادن به خریدار ناآگاه در مورد این موارد قرار داشتید.
بنابراین ترجیح می‌دهید که خریدار برای مشاهده بیاید و یک نماینده خرید نیز به او کمک کند. حتی بهتر است که خریدار خانه را از نظر ساختاری نیز بررسی کند. اگر مشکلات بعداً آشکار شد، شما به عنوان یک فروشنده از نظر قانونی بسیار قوی هستید. از این گذشته ، خریدار توسط 2 متخصص (یک عامل خرید و یک بازرس ساختمان) در خرید کمک شد. این واقعاً به او هر فرصتی را داد تا در مورد آنچه می خواهد بخرد تحقیق کند. اگر بعداً معلوم شود که عیب عمده ای کشف شود که فروشنده به طور منطقی نمی توانسته از آن آگاه باشد، قاضی خیلی سریعتر از فروشنده حمایت می کند. تعادل دانش و تحقیق در مقابل تعهد گزارش طرف فروشنده به شرح زیر است:
خریدار حرفه ای
وقتی ممکن است جالب باشد که خانه خود را بدون بازدید بفروشید، وضعیت زیر رخ می دهد.
-خانه شما پر از نقص است و/یا فروش آن دشوار است
-به نظر می رسد که علاقه بسیار کمی به خانه شما وجود دارد یا اصلاً وجود ندارد
– شما اخیراً یک ارزیابی انجام داده اید.
-یک پیشنهاد بسیار خوب از خریدار حرفه ای بدون هیچ قید و شرطی بسیار بالاتر از ارزش ارزیابی شده است.
-پیشنهاد بدون هیچ قید و شرطی است.
-شما می توانید به طور کامل در قرارداد خرید عیوب و/یا سایر موارد/واقعیت های نامطلوب داخل یا اطراف خانه را بدون اعتراض خریدار پوشش دهید.
در این صورت، قطعاً فروش خانه از طریق پیشنهاد کورکورانه می تواند جالب باشد. اگر به این مقاله توجه کرده باشید، ممکن است اکنون این سوال برای شما پیش بیاید که: اما آیا خریدار نمی تواند در بازه زمانی قانونی، خرید را لغو کند؟
پاسخ این سوال این است: خیر، انحلال ممکن نیست. و این به این واقعیت مربوط می شود که یک خریدار حرفه ای (یعنی یک شرکت) مستحق دوره تسلیم قانونی نیست. در واقع، شرط کتبی در اینجا نیز صدق نمی کند. این بدان معنی است که در حال حاضر یک خرید رسمی بدون نیاز به انعقاد قرارداد خرید وجود دارد. این بدان معناست که شما بلافاصله پس از پذیرش پیشنهاد خانه را به طور قطعی فروخته اید.
خلاصه کردن
هرگز خانه خود را بدون بازدید به یک خریدار خصوصی نفروشید. در برخی موارد ممکن است هنگام فروش به یک شرکت عاقلانه باشد.