Het gebeurt steeds vaker: biedingen op woningen zonder dat er een bezichtiging heeft plaats gevonden. Twijfel jij als zoeker van een woning of dit verstandig is? Dan hierbij kort ons antwoord: Nee, het is nooit verstandig. Tenzij jij een professionele koper bent (zoals een projectontwikkelaar) en precies weet wat je doet. Maar in deze blog willen we juist de verkopers van woningen wijzen op de risico’s van dit soort biedingen.
Allereerst: biedingen zonder bezichtigingen, noemen we ‘blinde biedingen’.
Er zijn meerdere redenen waarom mensen dit doen. Het meest voorkomend zijn:
-Men wil proberen een woning te kopen voordat de bezichtigingen plaats gaan vinden om zo de concurrentie (andere zoekers) de pas af te snijden.
-Er waren geen bezichtigingsmogelijkheden meer en men wil toch heel graag een kans maken op de woning.
-Er wordt geboden door een vastgoedhandelaar/vastgoedbelegger en deze wil ook de andere zoekers&kijkers de pas afsnijden.
Stel jij bent je huis aan het verkopen en je krijgt een bieding van mensen die jouw woning nog niet gezien hebben. Is het dan verstandig om hierop in te gaan?
Dat ligt eraan. Is het een bieding van een niet professionele koper (iedereen die het NIET op naam van een bedrijf koopt), dan raden wij het altijd af om op zo’n bieding in te gaan. We gaan je hieronder uitleggen waarom.
Kans op ontbinding is te groot
Gesteld; jij hebt net alles klaar en opgelijnd staan op Funda en hebt al een hele reeds bezichtigingsafspraken. Dan komt er iemand met een blind en goed bod waar jij op in gaat. Vervolgens zeg je alle bezichtigingsafspraken af en zet je de woning als ‘Verkocht onder voorbehoud’ op Funda. Daarmee loop je een hele reeks potentiële kopers mis die worden afgebeld en ook kopers die geen bezichtigingsaanvraag meer doen omdat de woning op de Funda niet meer op beschikbaar staat.
De particuliere koper die net jouw huis middels een blind bod heeft gekocht, heeft minimaal 3 dagen bedenktijd. Veel blinde biedingen worden in een opwelling gedaan. De kans een redelijk groot dat de koper zich toch nog bedenkt. Ook is het vaak zo dat men dan nog wel even de woning wil zien binnen de bedenktijd. Men komt dan langs en dan blijkt toch dat de woning in praktijk anders over komt als men zichzelf had voorgesteld aan de hand van de Funda advertentie. Boem, en daar is de ontbinding. Jij hebt geen poot om op te staan, geen recht op een schadevergoeding en jij kan weer opnieuw beginnen.
Juridische balans is scheef
De andere reden om dit nooit te doen is omdat jij wilt dat de koper maximaal voldoet aan zijn wettelijke onderzoekplicht en jij of jouw verkoopmakelaar maximaal voldoet aan zijn wettelijke mededelingsplicht. Wat we hier mee bedoelen leggen we simpel uit aan de hand van een voorbeeld.
Straks heeft de sleuteloverdracht plaatsgevonden en binnen 2 dagen heb je een dijk van een mail van de kopers gekregen. De ramen klemmen, het keukenkastje sluit niet goed, De traptrede zit los. Er is een scheur in de gevel geconstateerd. Het water op het platte dak loopt niet weg. Kopers hebben last van het weggeluid. Het kitwerk in de badkamer is slecht. En ga zo maar door. Plat gezegd: allemaal gezeur. Dit soort problemen ga je geheid krijgen als je je woning verkoopt aan een particuliere koper zonder dat ze een bezichtiging hebben gehad. Voor je juridische aansprakelijkheid sta er als verkoper je in zo’n situatie slecht voor. Je wilt namelijk ook juist dat de koper alle gebreken heeft kunnen zien en/of zich hierover heeft kunnen laten informeren. De balans van kennis en onderzoek doen versus de mededelingsplicht van de verkopende partij ziet er dan als volgt uit:
Dit is ook hoe en rechter dit ziet. Jij als eigenaar weet alles van de woning en je hebt je ook nog eens bij laten staan door een professional (namelijk een verkoopmakelaar). De ‘arme zielige koper’ had deze gebreken nooit kunnen weten (hij had immers de woning nooit gezien) en jij en jouw verkoopmakelaar waren in een veel sterkere positie om de onwetende koper over deze zaken te kunnen informeren.
Het liefst heb je daarom dat de koper komt bezichtigen en ook nog eens wordt bijgestaan door een aankoopmakelaar. Nóg mooier is als de koper de woning ook nog eens bouwkundig gaat laten keuren. Komen er dan later problemen aan het daglicht, dan sta jij als verkoper juridisch heel sterk. De koper heeft zich immers door 2 specialisten (een aankoopmakelaar én een bouwkundig keurder) laten bijstaan in de koop. Hij heeft hiermee echt alle gelegenheid gekregen om te onderzoeken wat hij ging kopen. Blijkt dat later dat en een groot gebrek wordt geconstateerd waarvan verkoper redelijkerwijs niet op de hoogte had kunnen zijn, dan zal een rechter veel sneller kiezen voor de kant van de verkoper. De balans van kennis en onderzoek doen versus de mededelingsplicht van de verkopende partij ziet er dan namelijk als volgt uit:
De professionele koper
Wanneer het wel interessant kan zijn om je woning zonder bezichtiging te verkopen is in de volgende situatie.
-Jouw woning zit vol van gebreken en/of is moeilijk verkoopbaar
-Er blijkt heel weinig tot geen animo te zijn voor jouw woning
-Je hebt recent een taxatie laten uitvoeren.
-Er komt een heel goed bod binnen van de professionele koper zonder enige voorwaarden een stuk boven de taxatiewaarde.
-De bieding is zonder enige voorwaarden.
-Je kan jezelf in de koopovereenkomst maximaal indekken voor gebreken en/of andere nadelige zaken/feiten in of rondom de woning zonder bezwaar van de koper.
In dat geval kan het zeker interessant zijn om de woning via een blinde bieding te verkopen. Als je goed hebt opgelet in dit artikel, zal je je nu misschien afvragen: Maar kan de koper niet binnen de wettelijke bedenktijd de koop ontbinden?
Het antwoord op deze vraag is: nee, ontbinding is niet mogelijk. En dat heeft er mee te maken dat een professionele koper (een bedrijf dus) geen recht heeft op de wettelijke bedenktijd. Sterker nog: het schriftelijkheidsvereiste is hier ook niet van toepassing. Dat betekent dat er al officieel sprake van een koop zonder dat hiervoor een koopovereenkomst gesloten hoeft te zijn. Dat betekent dat je direct na het accepteren van het bod, de woning definitief hebt verkocht.
Samenvattend
Verkoop nooit je woning aan een particuliere koper zonder dat er een bezichtiging heeft plaatsgevonden. In sommige gevallen kan het wel verstandig zijn als het gaat om de verkoop aan een bedrijf.