شما به عنوان یک مشاور املاک یا ارزیاب چگونه گزارش خاک پیچیده را رمزگشایی می کنید؟

برای کسی که تا به حال برای چیزی ارزش قائل شده یا چیزی را در یک شهر بزرگ خریداری کرده است، ناآشنا نخواهد بود. گزارش خاکی که پیش از شما می بینید یک متن بزرگ و غیرقابل درک بیش از 50 صفحه است. شما می خواهید آن خانه را بخرید یا ارزش گذاری کنید و به عنوان یک متخصص املاک و مستغلات، باید چیزی را در این گزارش خاک پیدا کنید. در این مقاله به شما توضیح می دهیم که توصیه ما چیست.

مرحله 1 – ثبت اسناد و املاک

اول از همه، اطلاعات مربوط به املاک کاداستر را بررسی کنید تا ببینید آیا چیزی در مورد تصمیمات برای اصلاح یا سایر اطلاعیه ها در مورد آلودگی خاک وجود دارد یا خیر. همچنین ممکن است تصمیمی از سوی مقام ذی صلاح وجود داشته باشد که یک تحقیق (اکتشافی) خاک باید انجام شود (معمولاً به این معنی است که چیزی واقعاً اشتباه است).

در اینجا نمونه ای از اطلاعات مالکیت کاداستر با محدودیت قانون عمومی را ببینید:

مرحله 2 – پرسشنامه

پرسشنامه را برای گزارش آلودگی خاک بررسی کنید. معمولاً یک فروشنده می نویسد که تا آنجا که او می داند، اینها در دسترس نیستند، اما به عنوان یک مشاور املاک یا ارزیاب باید این اطلاعات را به دقت بررسی کرده باشید.

مرحله 3 – سند تحویل / سند مالکیت

سند تحویل را برای گزارش آلودگی خاک بررسی کنید. در سند تحویل همچنین می توانید بخوانید که آیا آلودگی قبلاً شناخته شده است یا خیر و مثلاً محدودیتی در استفاده وجود دارد یا خیر. نمونه سند انتقال را در زیر ببینید که در آن می توانید بخوانید که محدودیت استفاده برای یک خانه خاص وجود دارد.

مرحله 4 – آدرس مورد نظر را جستجو کنید

به گزارش خاک بروید و ابتدا آدرس مشخص را بررسی کنید. در صورت لزوم، از تابع ctrl-F (در Apple: Commend-F) برای جستجوی آن استفاده کنید. به پیام های مرتبط با خود شی نگاه کنید. با دقت به مخازن نفت در خانه یا همسایگان نگاه کنید. اگر تانک وجود دارد. مطمئن شوید که اصلاح شده است. در ایده آل ترین حالت، بررسی خاک اخیر در قطعه خانه انجام شده است و این قطعه کاملاً تمیز بیرون آمده است. اما معمولاً شما چندان خوش شانس نیستید. احتمال زیادی وجود دارد که اطلاعاتی را در آدرس خانه پیدا کنید که بیشتر توضیح داده نشده است. به عنوان مثال، در مورد یک مخزن نفت در خانه که به معنای واقعی کلمه “وضعیت ناشناخته” را بیان می کند یا یک طرح اصلاح (SP) در گذشته طراحی شده است که در آن هیچ چیز دیگری در مورد اجرای آن اصلاح و به ویژه در مورد “OK” قابل خواندن نیست. ارزیابی اصلاح برای مثال اینجا را ببینید:

در چنین شرایطی، برای شما به عنوان یک مشاور املاک یا ارزیاب مهم است که اطلاعات بیشتری در مورد زمین و اطلاعات گمشده از مقام ذیصلاح درخواست کنید. این اغلب خدمات زیست محیطی است. اکثر خدمات زیست محیطی می توانند اطلاعات را از طریق “سیستم پرونده” در وب سایت خود درخواست کنند.

مرحله 5 – فعالیت های تاریخی مشکوک

گزارش خاک را برای فعالیت های مشکوک و/یا تجاری در شعاع 25 متری اطراف جسم جستجو کنید. فعالیت های تاریخی مشکوک مانند پمپ بنزین یا خشکشویی شیمیایی نیز خانه مشتری شما را مشکوک می کند. برای مثال اینجا را ببینید:

با کمی شانس، امتیاز NSX برای فعالیت های مختلف تاریخی وجود خواهد داشت. هر نمره NSX بالاتر از 100 یک خطر آلودگی است. هر چه امتیاز NSX بالاتر باشد، خطر آلودگی در خانه شما بیشتر است. در بالا، خط قرمز نمونه ای از پمپ بنزین با امتیاز NSX 420 را نشان می دهد. بنابراین این فعالیت نشان می دهد که به لطف وجود این پمپ بنزین، خطر آلودگی خانه شما زیاد است. خط سبز نشان دهنده یک فعالیت بی گناه به نظر می رسد، یعنی یک تولید کننده محصولات گوشتی با امتیاز NSX 55 (خیلی کمتر از 100). سایر فعالیت های مشکوک لایه های پر و میرایی است.

مرحله 6 – سایر اعلان ها

به آنچه در گزارش خاک می یابید نگاهی جهانی بیندازید و سعی کنید تصوری از شرایط خاک در منطقه به دست آورید. اگر به سرعت یک گزارش 50 صفحه ای را مرور کنید، در بسیاری از موارد اطلاعاتی در مورد آلودگی فعلی و تاریخی، اصلاحات انجام شده و بررسی های خاک مشاهده خواهید کرد. گزارش‌های 50 صفحه‌ای عمدتاً در شهرهای بزرگی یافت می‌شوند که در آن تاریخ وجود دارد. Lelystad هیجان انگیز نخواهد بود، زیرا خیلی جوان است. اما با گزارش‌های خاک از آمستردام، هارلم، اوترخت، روتردام و غیره، این گزارش‌ها به احتمال زیاد گزارش‌های ضخیم و پر از اطلاعاتی در مورد آلاینده‌ها در 25 متری خانه‌ای هستند که روی آن کار می‌کنید.

حرف به حرف خواندن همه چیز به معنای واقعی کلمه فایده ای ندارد. به عنوان یک ارزیاب املاک و مستغلات، شما متخصص خاک نیستید و نمی توانید به آن تبدیل شوید. وظیفه شما باید ارزیابی خوبی از خطر آلودگی در خانه (آینده) مشتری خود باشد. اگر گزارش خاک پر از آلاینده های قدیمی و/یا فعلی در شعاع 25 متری اطراف خانه باشد، این به سادگی به این معنی است که احتمال اینکه خاک نزدیک/زیر خانه شما حاوی آلودگی باشد زیاد است.

مرحله 7 – نتیجه گیری خود را انجام دهید

خوب، پس اطلاعات مربوط به آلودگی را در عصاره کاداستر، پرسشنامه، سند تحویل و گزارش خاک جستجو کرده اید. در این مثال، فرض می کنیم که این اسناد از دفتر املاک، پرسشنامه و سند تحویل پاک شده است. در نهایت، شما یک گزارش خاک ضخیم را در طرح کلی بررسی کرده اید. شما هیچ مخزن نفتی را در نزدیکی خانه نمی بینید، اما می بینید که “فعالیت های تاریخی” در مجاورت خانه با نمره NSX به طور قابل توجهی بالاتر از 100 اتفاق افتاده است (به پمپ بنزین ها، خشکشویی های شیمیایی، گاراژ ماشین فکر کنید، و غیره.). همچنین در گزارش خاک ضخیم مشاهده خواهید کرد که انواع گزارش ها در مورد آلودگی فعلی و تاریخی و همچنین اصلاحات در شعاع 25 متری اطراف ملک مورد ارزیابی وجود دارد. این بدان معناست که شما، به عنوان یک مشاور املاک یا ارزیاب، اکنون می توانید با خیال راحت نتیجه گیری کنید که خطر آلودگی واقعاً در خانه مورد نظر وجود دارد. این موضوع را بر این اساس قرار می‌دهید که فعالیت‌های تجاری مشکوک تاریخی در این منطقه وجود داشته است و آلودگی‌های قدیمی و فعلی متوسط ​​تا جدی در نقاط مختلف اطراف خانه گزارش شده است.

مرحله 8A – نتیجه گیری/مشاوره خود را به صورت کتبی گزارش کنید (برای نمایندگان خرید)

اگر شما یک نماینده خرید هستید، نمی خواهید مشتری شما در مدت 10 سال با شما تماس بگیرد و به شما بگوید که به دلیل آلودگی جدی 30000 یورو خسارت دیده است و شما را مسئول این هزینه ها می داند. بنابراین برای مسئولیت شما بسیار مهم است که مشتری خود را به درستی در مورد خطرات این آلودگی آگاه کنید. همیشه این کار را به صورت مکتوب انجام دهید و این ایمیل ارسالی را به صورت PDF در فایل خرید خود ذخیره کنید و آن را به عنوان ایمیل در CRM خود به فایل خرید و به مشتری خود پیوند دهید.

این نمونه ای از مواردی است که می توانید به مشتری خود ایمیل بزنید:

“گزارش خدمات محیط زیستی منطقه کانال دریای شمال نشان می دهد که آلودگی شدید/جدی در خاک در مجاورت نور ارزیابی شده وجود دارد و اصلاح نیز در مکان های مختلف انجام شده است یا هنوز باید انجام شود. بخش بزرگی از این مورد در این شهر است. فعالیت‌های تجاری مشکوک تاریخی مختلفی نیز در مجاورت آن صورت گرفته است که خطر آلودگی در اموال ارزیابی شده را واقعی می‌کند، اما خطر آلودگی در این مکان در آمستردام وجود دارد تا آنجایی که من می بینم هیچ تصمیمی برای اصلاح در/نزدیک خانه وجود ندارد که به هزینه صاحب خانه باشد. اگر می خواهید اطمینان بیشتری در مورد آن داشته باشید، می توان تحقیقات بیشتری (خاک اکتشافی) انجام داد. این.”

مرحله 8B – به عنوان یک ارزیاب، یافته های خود را به درستی گزارش کنید (برای ارزیابان)

اگر ارزیاب هستید، باید در بند J گزارش ارزیابی (آلودگی) مطالبی را که در منابعی که ذکر کردید (کاداستر، شهرداری/ سازمان محیط زیست) خوانده اید گزارش کنید.

در پاسخ به این سؤال که: « آیا در منابع دیگر اطلاعاتی در مورد آلودگی داخل یا نزدیک زمین خانه وجود دارد؟» به عنوان مثال، می توانید چیزی مانند زیر را گزارش کنید:

“گزارش خدمات محیط زیستی منطقه کانال دریای شمال نشان می دهد که آلودگی شدید/جدی در خاک در مجاورت نور ارزیابی شده وجود دارد و اصلاح نیز در مکان های مختلف انجام شده است یا هنوز باید انجام شود. در بخش‌های زیادی از این شهر چنین است، فعالیت‌های تجاری مشکوک تاریخی مختلفی نیز در مجاورت آن صورت گرفته است که خطر آلودگی ملک ارزیابی‌شده را واقعی می‌کند، اما خطر آلودگی در این مکان در آمستردام همیشه بسیار بالا است. تا آنجایی که ارزیاب می‌بیند، هیچ تصمیمی برای اصلاح در/نزدیک ملک ارزیابی‌شده وجود ندارد که هزینه آن بر عهده صاحب خانه است. در این مورد اطمینان بیشتری می خواهد.”

سپس این سوال در گزارش ارزش گذاری مطرح می شود:
“آیا خطر وجود خاک یا آب زیرزمینی آلوده در خانه یا نزدیک خانه را می بینم؟”
می توانید به این سوال با بله پاسخ دهید و به عنوان مثال موارد زیر را گزارش کنید:“گزارش خاک به وضوح نشان می دهد که (درست مانند بخش های بزرگی از بقیه شهر) آلودگی زیادی در منطقه وجود دارد. فعالیت‌های تجاری مشکوک تاریخی مختلفی نیز در مجاورت اموال ارزیابی‌شده انجام شده است که می‌تواند باعث گسترش آلودگی شود. این همچنین به این معنی است که مطمئناً خطر آلودگی در نزدیکی یا زیر اموال ارزیابی شده وجود دارد. با این حال، این در واقع برای تمام خانه‌ها و زمین‌های مجاور ملک مورد ارزیابی صدق می‌کند.»

برای آلودگی (احتمالی) به کمک نیاز دارید؟

آیا با مشکلی در یک قطعه زمین گیر کرده اید؟ به عنوان مثال، آیا می خواهید مطمئن شوید که آیا خاک تمیز است و آیا می خواهید اصلاح شود یا شاید فقط یک آزمایش خاک انجام شود؟ به عنوان یک آژانس املاک و مستغلات در سطح ملی، ما چندین آژانس خوب نگهداری از محیط زیست در سراسر هلند داریم که با آنها کار می کنیم. اگر مایلید با یکی از این شرکت های مشاوره در منطقه خود تماس بگیرید، لطفاً این فرم را تکمیل کنید تا ما شما را با آنها در تماس باشیم (خدمات رایگان از طرف ما).