Wie wel eens wat taxeert of wat aankoopt in een grote stad zal het niet onbekend voorkomen; het bodemrapport dat je voor ogen krijgt is 1 groot onbegrijpelijke lap tekst van meer dan 50 pagina’s lang. Jij wilt die woning aankopen of taxeren en jij moet als vastgoedprofessional iets vinden van dit bodemrapport. In dit artikel leggen we je uit wat ons advies is om te doen.
Stap 1 – Kadaster
Kijk allereerst in de kadastrale eigendomsinfo of daar iets is te lezen over beschikkingen tot saneringen, of andere meldingen over bodemverontreiniging. Het kan ook zijn dat er een beschikking is van bevoegd gezag dat er een (verkennend) bodemonderzoek moet plaatsvinden (meestal betekent dit dat er echt al wat mis is).
Zie hier een voorbeeld van kadastrale eigendomsinformatie met een publiekrechtelijke beperking:
Stap 2 – Vragenlijst
Controleer de vragenlijst op meldingen van bodemverontreiniging. Meestal zal een verkoper opschrijven dat deze er voor zover hij/zij weet niet zijn, maar je moet deze informatie wel goed gecheckt hebben als makelaar of als taxateur.
Stap 3 – Leveringsakte/Eigendomsbewijs
Controleer de leveringsakte op meldingen van bodemverontreiniging. In de leveringsakte kan je ook lezen of er verontreiniging al bekend is/was en of er bijvoorbeeld gebruiksbeperkingen zijn. Zie onderstaande voorbeeld van een leveringsakte waarin je leest dat er gebruiksbeperkingen zijn bij een bepaalde woning.
Stap 4 – Zoek naar het adres waar het om gaat
Ga naar het bodemrapport en controleer eerst puur het specifieke adres. Gebruikt desnoods even de ctrl-F functie (bij Apple: Commend-F) om deze op te zoeken. Kijk daar naar de meldingen die horen bij het object zelf. Kijk goed naar olietanks bij de woning of bij de buren. Als er een tank ligt. Zorg dat je zeker weet dat deze gesaneerd is. In het meest ideale geval heeft er een recent bodemonderzoek op het perceel van de woning plaatsgevonden waarbij dit perceel helemaal schoon uit de bus kwam. Maar meestal heb je niet zo’n geluk. Er is een goede kans dat je informatie vindt bij het adres van de woning waar geen verdere duidelijkheid over is. Bijvoorbeeld over een olietank bij de woning waarvan er letterlijk bij staat ‘status onbekend’ of er is in het verleden een saneringsplan (SP) opgesteld waar verder niks meer te lezen staat over een uitvoering van die sanering en vooral over een ‘ok’ saneringsevaluatie. Zie bijvoorbeeld hier:
In zo’n geval is het voor jou als makelaar of taxateur belangrijk om meer informatie op te vragen over het perceel en de missende informatie bij het bevoegd gezag. Vaak is dit de omgevingsdienst. Bij de meeste omgevingsdiensten kan dit opvragen van informatie via een ‘zaaksysteem’ op hun website.
Stap 5 – Verdachte historische activiteiten
Zoek in het bodemrapport naar verdachte en/of bedrijfsmatige activiteiten in de straal van 25 meter om het object. Verdachte historische activiteiten als een tankstation of een chemische wasserij maken de woning van jouw cliënt ook verdacht. Zie bijvoorbeeld hier:
Met een beetje geluk staat er een NSX-score bij de verschillende historische activiteiten. Elke NSX-score boven de 100 is een risico op verontreiniging. Hoe hoger de NSX-score, des te groter het risico op vervuiling bij jouw woning. Hierboven wijst de rode lijn als voorbeeld een benzinestation aan met daarbij een NSX-score van 420. Deze activiteit geeft dus aan dat met dank aan de aanwezigheid van dit benzinestation, het risico op vervuiling bij jouw woning groot is. De groene lijn geeft een onschuldig lijkende activiteit aan, namelijk een vleeswarenfabricage met een NSX-score van 55 (ver onder de 100 dus). Overige verdachten activiteiten zijn ophooglagen en dempingen.
Stap 6 – Overige meldingen
Kijk verder globaal naar wat je aantreft in het bodemrapport en probeer een indruk te krijgen van de bodemgesteldheid in de omgeving. Als je snel door een rapport van 50 pagina’s scrolt, dan zie je in veel gevallen al allemaal informatie over actuele en historische verontreinigingen, uitgevoerde saneringen en bodemonderzoeken. De rapporten van 50 pagina’s dik komen met name voor in de grote steden waar historie is. Lelystad zal niet spannend zijn, want dat is te jong. Maar bij bodemrapportages uit Amsterdam, Haarlem, Utrecht, Rotterdam etc. zullen deze naar sterke verwachting dikke rapporten zijn vol met informatie over verontreinigingen binnen 25 meter van de woning waar jij mee bezig bent.
Het heeft geen zin om alles letterlijk letter voor letter te lezen. Als makelaar-taxateur ben jij geen bodemexpert en dat zal jij niet worden ook. Jouw taak moet zijn om een goede inschatting te maken van het risico op verontreiniging bij de (aankomende) woning van jouw klant. Op het moment dat in een straal van 25 meter om de woning heen een bodemrapport vol staat met oude en/of actuele verontreinigingen dan betekent dit heel simpel dat de kans dat de grond bij/onder jouw woning verontreiniging bevat groot is.
Stap 7 – Trek je conclusie
Ok, je hebt dus gezocht naar informatie over verontreiniging in het kadastraal uittreksel, de vragenlijst, de leveringsakte en het bodemrapport. Laten we er in dit voorbeeld van uit gaan dat deze documenten het kadaster, de vragenlijst en leveringsakte ‘schoon uit de bus’ kwamen. Als laatste heb je een dik bodemrapport op hoofdlijnen doorgenomen. Je ziet geen olietanks liggen bij de woning, maar wel zie je dat in de directe omgeving van de woning ‘historische activiteiten’ hebben plaatsgevonden met een NSX-score flink hoger dan 100 (denk aan benzinestations, chemische wasserijen, autogarages, etc.). Ook zie je in het dikke bodemrapport dat er allemaal meldingen staan over actuele en historische verontreiniging alsmede saneringen in een straal van 25 meter om het getaxeerde. Dat betekent dat jij als makelaar of taxateur nu gerust de conclusie mag stellen dat het risico op verontreiniging bij de betreffende woning wel degelijk aanwezig is. Dit baseer je op het feit dat er diverse verdachte historische bedrijfsactiviteiten hebben gezeten in de buurt en op diverse plekken om de woning heen oude en actuele matige tot ernstige verontreinigingen zijn vermeld.
Stap 8A – Meldt je conclusie/advies schriftelijk (voor aankoopmakelaars)
Ben jij aankoopmakelaar, dan wil je niet dat jouw klant jou over 10 jaar opbelt en jou vertelt dat ze voor €30.000 schade hebben vanwege een ernstige verontreiniging en jou voor die kosten aansprakelijk stellen. Het is mede daarom erg belangrijk voor jouw aansprakelijkheid om jouw klant goed te informeren over de risico’s van deze verontreiniging. Doe dit altijd schriftelijk en sla deze verzonden mail als PDF op in jouw aankoopdossier en als mail koppel je deze in jouw CRM aan het aankoopdossier en aan jouw klant.
Dit is een voorbeeld wat je jouw klant kan mailen:
“Uit het rapport van de Omgevingsdienst Noordzeekanaalgebied blijkt dat er in de directe omgeving van het getaxeerde licht tot sterke/ernstige verontreiniging in de bodem zit en ook zijn er op diverse plekken saneringen geweest of moeten deze nog worden uitgevoerd. Dit is een grote delen van deze stad het geval. Tevens hebben er verschillende verdachte historische bedrijfsactiviteiten in de directe omgeving plaatsgevonden, wat het risico op verontreiniging bij het getaxeerde reëel maakt. Echter het risico op verontreiniging op deze locatie in Amsterdam is simpelweg altijd vrij groot. Voor zover ik kan zien zijn er geen beschikkingen voor sanering aan/bij de woning welke voor kosten van de eigenaar van de woning komen. Verder (verkennend bodem)onderzoek kan uitgevoerd worden indien jullie meer zekerheid willen hierover.”
Stap 8B – Als taxateur goed melding maken van jouw bevindingen (voor taxateurs)
Ben jij taxateur, dan dien je bij onderdeel J van het taxatierapport (Verontreiniging) te melden wat je hebt kunnen lezen in de door jouw vermelde bronnen (Kadaster, Gemeente/Omgevingsdienst).
Bij de vraag: “Is er in andere bronnen informatie over vervuiling in of bij de grond van de woning te vinden?” zou je bijvoorbeeld iets als hieronder kunnen melden:
“Uit het rapport van de Omgevingsdienst Noordzeekanaalgebied blijkt dat er in de directe omgeving van het getaxeerde licht tot sterke/ernstige verontreiniging in de bodem zit en ook zijn er op diverse plekken saneringen geweest of moeten deze nog worden uitgevoerd. Dit is in grote delen van deze stad het geval. Tevens hebben er verschillende verdachte historische bedrijfsactiviteiten in de directe omgeving plaatsgevonden, wat het risico op verontreiniging bij het getaxeerde reëel maakt. Echter het risico op verontreiniging op deze locatie in Amsterdam is simpelweg altijd vrij groot. Voor zover taxateur kan zien zijn er geen beschikkingen voor sanering aan/bij het getaxeerde welke voor kosten van de eigenaar van de woning komen. Verder (verkennend bodem)onderzoek kan uitgevoerd worden indien men meer zekerheid wilt hierover.”
Hierna wordt deze vraag gesteld in het taxatierapport:
“Zie ik een risico dat er vervuilde grond of grondwater is bij de woning of in de buurt van de woning?”
Je zou deze vraag met JA kunnen beantwoorden en bijvoorbeeld het volgende melden:“Het bodemrapport laat duidelijk zien dat (net als in grote delen van de rest van de stad) er veel verontreiniging in de omgeving zit. Ook hebben er in de directe omgeving van het getaxeerde verschillende verdachte historische bedrijfsactiviteiten plaatsgevonden welke verontreiniging hebben kunnen verspreiden. Dat betekent ook voor het getaxeerde dat er zeker een risico is op verontreiniging bij of onder het getaxeerde. Echter, dit geldt in feite voor alle woningen en percelen in de omgeving van het getaxeerde.”
Hulp nodig met een (mogelijke) verontreiniging?
Zit jij met een kwestie op een stuk grond. Bijvoorbeeld, wil je zeker weten of de grond schoon is en wil je een sanering of misschien gewoon een bodemonderzoek laten uitvoeren? Als landelijk opererend makelaarskantoor hebben wij diverse goede milieukundige onderhoudsbureaus in heel Nederland zitten waar wij mee samenwerken. Wil je in contact komen met één van deze adviesbedrijven bij jou in de buurt, vul dan even dit formulier in en wij brengen je met hen in contact (gratis service van ons).