Qualquer pessoa que já tenha avaliado ou comprado algo em uma cidade grande não está familiarizada; o relatório de solo que você recebe é um grande texto incompreensível com mais de 50 páginas. Você quer comprar ou avaliar essa propriedade e, como profissional do setor imobiliário, precisa encontrar algo nesse relatório de solo. Neste artigo, explicamos a você qual é a nossa recomendação.
Etapa 1 – Registro de imóveis
Em primeiro lugar, consulte as informações cadastrais da propriedade para ver se há algo sobre ordens de remediação ou outros relatórios sobre contaminação do solo. Também pode ser que haja uma decisão da autoridade competente de que uma investigação (exploratória) do solo deve ser realizada (geralmente isso significa que algo já está realmente errado).
Veja um exemplo de informação cadastral de propriedade com uma restrição de direito público aqui:
Etapa 2 – Questionário
Verifique no questionário se há relatos de contaminação do solo. Normalmente, o vendedor escreverá que, até onde ele sabe, esses itens não estão lá, mas você deveria ter verificado essas informações adequadamente como corretor ou avaliador.
Etapa 3 – Título de propriedade/escritura de propriedade
Verifique se há relatos de contaminação do solo na escritura de entrega. Você também pode ler na escritura de entrega se a contaminação é/era conhecida e se há alguma restrição de uso, por exemplo. Veja o exemplo abaixo de uma escritura de entrega em que você lê que há restrições de uso em uma determinada propriedade.
Etapa 4 – Pesquise o endereço em questão
Vá para o relatório de solo e verifique puramente o endereço específico primeiro. Se necessário, basta usar a função ctrl-F (na Apple: Commend-F) para procurá-la. Procure as notificações pertencentes ao próprio objeto. Procure cuidadosamente por tanques de óleo perto da casa ou dos vizinhos. Se houver um tanque. Certifique-se de que ele esteja higienizado. O ideal é que uma investigação recente do solo tenha sido realizada no terreno da casa e que esse terreno tenha sido completamente limpo. Mas geralmente você não tem tanta sorte. Há uma boa chance de você encontrar informações no endereço da propriedade onde não há mais clareza. Por exemplo, sobre um tanque de óleo perto da casa que literalmente diz “status desconhecido”, ou um plano de remediação (SP) foi elaborado no passado que não diz mais nada sobre a implementação dessa remediação e, especialmente, sobre uma avaliação de remediação “ok”. Veja, por exemplo, aqui:
Nesse caso, é importante que você, como corretor ou avaliador, solicite mais informações sobre o terreno e as informações que faltam à autoridade competente. Geralmente, esse é o departamento ambiental. Na maioria dos serviços ambientais, essa recuperação de informações pode ser feita por meio de um “sistema de casos” em seu site.
Etapa 5 – Atividades históricas suspeitas
Procure no relatório de solo atividades suspeitas e/ou comerciais em um raio de 25 metros ao redor da propriedade. Atividades históricas suspeitas, como um posto de gasolina ou uma lavanderia química, também tornam a casa do seu cliente suspeita. Veja, por exemplo, aqui:
Com sorte, haverá uma pontuação do NSX nas diversas atividades históricas. Qualquer pontuação NSX acima de 100 representa um risco de contaminação. Quanto maior a pontuação do NSX, maior o risco de poluição em sua propriedade. Acima, como exemplo, a linha vermelha indica um posto de gasolina com uma pontuação NSX de 420 anexada. Portanto, essa atividade indica que, devido à presença desse posto de gasolina, o risco de poluição em sua propriedade é alto. A linha verde indica uma atividade aparentemente inofensiva, ou seja, uma fábrica de processamento de carne com uma pontuação NSX de 55 (bem abaixo de 100, em outras palavras). Outras atividades suspeitas são aterros e atenuações.
Etapa 6 – Outras notificações
Além disso, observe aproximadamente o que você encontra no relatório do solo e tente ter uma ideia das condições do solo na área. Se você percorrer rapidamente um relatório de 50 páginas, em muitos casos já verá todas as informações sobre a contaminação atual e histórica, o trabalho de remediação realizado e as investigações do solo. Os relatórios de 50 páginas são particularmente comuns em grandes cidades onde há história. Lelystad não será empolgante, pois é muito jovem. Mas, no caso de relatórios de solo de Amsterdã, Haarlem, Utrecht, Roterdã etc., espera-se que sejam relatórios densos e cheios de informações sobre contaminantes em um raio de 25 metros da propriedade em que você está trabalhando.
Não faz sentido ler tudo literalmente, letra por letra. Como corretor avaliador, você não é e não se tornará um especialista em solo. Seu trabalho deve ser avaliar adequadamente o risco de contaminação na casa do seu cliente (futuro). No momento em que um relatório de solo em um raio de 25 metros ao redor de sua casa estiver cheio de contaminação antiga e/ou atual, isso significa simplesmente que há uma alta probabilidade de que o solo em/sob sua casa contenha contaminação.
Etapa 7 – Tire sua conclusão
Ok, então você procurou informações sobre contaminação no extrato cadastral, no questionário, na escritura de entrega e no relatório de solo. Vamos supor, neste exemplo, que esses documentos – o registro de imóveis, o questionário e a escritura de entrega – tenham sido “limpos”. Por último, você passou por um relatório detalhado sobre o solo no contorno. Você não vê nenhum tanque de óleo próximo à propriedade, mas vê que “atividades históricas” com uma pontuação NSX consideravelmente maior que 100 ocorreram nas imediações da propriedade (pense em postos de gasolina, lavanderias químicas, garagens de carros etc.). Você também verá no relatório de solo espesso que há todos os relatórios de contaminação atual e histórica, bem como de remediação em um raio de 25 metros ao redor da propriedade avaliada. Isso significa que, como agente imobiliário ou avaliador, agora você pode concluir com segurança que o risco de contaminação na propriedade em questão existe. Você baseia isso no fato de que houve várias atividades comerciais históricas suspeitas na vizinhança e contaminantes antigos e atuais de moderados a graves estão listados em várias áreas ao redor da propriedade.
Etapa 8A – Relate sua conclusão/aconselhamento por escrito (para agentes de compra)
Se você é um agente de compras, não quer que o seu cliente ligue para você daqui a 10 anos e diga que ele sofreu danos no valor de € 30.000 devido a uma contaminação grave e o responsabilize por esses custos. Em parte por esse motivo, é muito importante que sua responsabilidade informe adequadamente seu cliente sobre os riscos dessa contaminação. Sempre faça isso por escrito e salve essa correspondência enviada como um PDF em seu arquivo de compras e como um link de correspondência em seu CRM para o arquivo de compras e para seu cliente.
Este é um exemplo do que você pode enviar por e-mail ao seu cliente:
“O relatório do Departamento Ambiental da Área do Canal do Mar do Norte mostra que há contaminação leve a forte/grave no solo nas imediações da propriedade avaliada e que a remediação foi ou ainda será realizada em vários lugares. Esse é o caso de grande parte da cidade. Além disso, várias atividades comerciais históricas suspeitas ocorreram nas imediações, o que torna real o risco de contaminação no imóvel avaliado. No entanto, o risco de contaminação nesse local em Amsterdã é simplesmente sempre muito alto. Até onde posso ver, não há decretos para remediação na propriedade/próximo a ela, o que será feito às custas do proprietário. Mais pesquisas (exploratórias do solo) podem ser realizadas se você quiser ter mais certeza sobre isso.”
Etapa 8B – Relatar adequadamente suas descobertas como avaliador (para avaliadores)
Se você for um avaliador, deve informar na seção J do relatório de avaliação (Contaminação) o que conseguiu ler nas fontes mencionadas (Registro de Imóveis, Município/Departamento Ambiental).
Para a pergunta: “ Há alguma informação sobre contaminação no solo da propriedade ou próximo a ele em outras fontes?” por exemplo, você poderia informar algo como abaixo:
“O relatório do Departamento Ambiental da Área do Canal do Mar do Norte mostra que há contaminação leve a forte/grave no solo nas imediações da propriedade avaliada e também que a remediação foi ou ainda será realizada em vários lugares. Esse é o caso em grande parte da cidade. Além disso, várias atividades comerciais históricas suspeitas ocorreram nas imediações, o que torna real o risco de contaminação no imóvel avaliado. No entanto, o risco de contaminação nesse local em Amsterdã é simplesmente sempre muito alto. Até onde o avaliador pode ver, não há nenhuma regulamentação para remediação na propriedade avaliada/próxima a ela, o que é feito às custas do proprietário da propriedade. Mais pesquisas (exploratórias do solo) podem ser realizadas se alguém quiser ter mais certeza sobre isso.”
Depois disso, o relatório de avaliação faz a seguinte pergunta:
“Eu vejo um risco de que haja solo ou água subterrânea contaminada na propriedade ou próximo a ela?”
Você poderia responder a essa pergunta com SIM e informar, por exemplo, o seguinte:“O relatório do solo mostra claramente que (como em grande parte do resto da cidade) há muita contaminação na área. Várias atividades comerciais históricas suspeitas também ocorreram na vizinhança imediata da propriedade avaliada, o que poderia ter espalhado a contaminação. Isso também significa que, para a propriedade avaliada, há definitivamente um risco de contaminação na propriedade avaliada ou abaixo dela. No entanto, isso se aplica basicamente a todas as casas e lotes nas proximidades da propriedade avaliada.”
Precisa de ajuda com uma (possível) contaminação?
Você está com um problema em um terreno. Por exemplo, você quer saber com certeza se o solo está limpo e deseja fazer uma remediação ou apenas um levantamento do solo? Como agência imobiliária nacional, temos várias boas agências de manutenção ambiental em toda a Holanda com as quais trabalhamos. Se quiser entrar em contato com uma dessas empresas de consultoria em sua área, basta preencher este formulário e nós o colocaremos em contato com elas (nosso serviço é gratuito).