A cualquiera que haya tasado o comprado algo en una gran ciudad no le resultará desconocido; el informe sobre el suelo que tienes delante es 1 gran trozo de texto incomprensible de más de 50 páginas. Usted quiere comprar o tasar esa propiedad y usted, como profesional inmobiliario, necesita encontrar algo en este informe del suelo. En este artículo le explicamos lo que le aconsejamos que haga.
Paso 1 – Registro de la propiedad
En primer lugar, busque en la información catastral de la propiedad para ver si hay algo allí sobre órdenes de saneamiento, u otros informes sobre contaminación del suelo. También puede ocurrir que la autoridad competente haya decidido que debe realizarse una investigación (exploratoria) del suelo (normalmente esto significa que algo va realmente mal).
Vea aquí un ejemplo de información catastral con una restricción de derecho público:
Paso 2 – Cuestionario
Compruebe en el cuestionario si hay informes de contaminación del suelo. Por lo general, un vendedor escribirá que no están allí por lo que ellos saben, pero usted debería haber comprobado esta información adecuadamente como corredor o tasador.
Paso 3 – Escritura de propiedad
Compruebe en el acta de entrega si hay informes de contaminación del suelo. También puede leer en la escritura de entrega si la contaminación es/era ya conocida y si existen restricciones de uso, por ejemplo. Véase a continuación el ejemplo de una escritura de entrega en la que se lee que existen restricciones de uso en una propiedad concreta.
Paso 4 – Buscar la dirección en cuestión
Vaya primero al informe sobre el suelo y compruebe puramente la dirección concreta. Si es necesario, utiliza la función ctrl-F (en Apple: Commend-F) para buscarlo. Busque allí las notificaciones pertenecientes al propio objeto. Fíjese bien si hay depósitos de petróleo cerca de la casa o de los vecinos. Si hay un tanque. Asegúrate de que está desinfectada. En el mejor de los casos, se ha llevado a cabo recientemente una investigación del suelo en la parcela de la casa en la que esta parcela salió completamente limpia. Pero normalmente no se tiene tanta suerte. Es muy probable que encuentre información en la dirección del inmueble, donde no hay más claridad. Por ejemplo, sobre un depósito de aceite cerca de la casa que dice literalmente «estado desconocido», o se elaboró un plan de saneamiento (SP) en el pasado que ya no dice nada sobre la aplicación de este saneamiento y, sobre todo, sobre una evaluación de saneamiento «ok». Véase, por ejemplo, aquí:
En tal caso, es importante que usted, como corredor o tasador, solicite más información sobre la parcela y los datos que faltan a la autoridad competente. Suele ser el departamento de medio ambiente. En la mayoría de los servicios medioambientales, esta recuperación de información puede hacerse a través de un «sistema de casos» en su sitio web.
Paso 5 – Actividades históricas sospechosas
Buscar en el informe sobre el suelo actividades sospechosas y/o comerciales en un radio de 25 metros alrededor de la propiedad. Las actividades históricas sospechosas, como una gasolinera o una lavandería química, también hacen sospechosa la casa de su cliente. Véase, por ejemplo, aquí:
Con un poco de suerte, habrá un marcador NSX en las diversas actividades históricas. Cualquier puntuación NSX superior a 100 supone un riesgo de contaminación. Cuanto mayor sea la puntuación NSX, mayor será el riesgo de contaminación en su propiedad. Arriba, como ejemplo, la línea roja indica una gasolinera con una puntuación NSX de 420 adjunta. Así pues, esta actividad indica que, gracias a la presencia de esta gasolinera, el riesgo de contaminación en su propiedad es elevado. La línea verde indica una actividad que parece inofensiva, a saber, una planta de procesamiento de carne con una puntuación NSX de 55 (muy por debajo de 100, en otras palabras). Otras actividades sospechosas son los terraplenes y las atenuaciones.
Paso 6 – Otras notificaciones
Además, fíjese a grandes rasgos en lo que encuentre en el informe sobre el suelo e intente hacerse una idea de las condiciones del suelo en la zona. Si hojea rápidamente un informe de 50 páginas, en muchos casos ya verá toda la información sobre la contaminación actual e histórica, los trabajos de saneamiento realizados y las investigaciones del suelo. Los informes de 50 páginas son especialmente habituales en las grandes ciudades donde hay historia. Lelystad no será emocionante, ya que es demasiado joven. Pero en el caso de los informes sobre el suelo de Ámsterdam, Haarlem, Utrecht, Rotterdam, etc., se espera que sean informes gruesos y llenos de información sobre contaminantes en un radio de 25 metros de la propiedad en la que estás trabajando.
No tiene sentido leer todo literalmente, letra por letra. Como agente tasador, no es ni será un experto en suelos. Su trabajo debe consistir en evaluar adecuadamente el riesgo de contaminación en la (próxima) vivienda de su cliente. En el momento en que un informe del suelo en un radio de 25 metros alrededor de su casa está lleno de contaminación antigua y/o actual, significa muy sencillamente que hay una alta probabilidad de que el suelo en/bajo su casa contenga contaminación.
Paso 7 – Saque sus conclusiones
Vale, ha buscado información sobre contaminación en el extracto catastral, el cuestionario, la escritura de entrega y el informe sobre el suelo. Supongamos en este ejemplo que estos documentos, el registro de la propiedad, el cuestionario y la escritura de entrega, han salido «limpios». Por último, has revisado un grueso informe sobre el suelo a grandes rasgos. No se ve ningún depósito de petróleo cerca de la propiedad, pero sí se ve que en las inmediaciones de la propiedad han tenido lugar «actividades históricas» con una puntuación NSX considerablemente superior a 100 (piense en gasolineras, lavanderías químicas, garajes de coches, etc.). También se puede ver en el informe del suelo grueso que hay todos los informes de contaminación actual e histórica, así como la remediación en un radio de 25 metros alrededor de la propiedad valorada. Esto significa que, como agente inmobiliario o tasador, ahora puede llegar con seguridad a la conclusión de que el riesgo de contaminación en la propiedad en cuestión existe. Se basa en el hecho de que se sospecha que ha habido varias actividades empresariales históricas en el vecindario y que se han detectado contaminantes antiguos y actuales de moderados a graves en varias zonas alrededor de la propiedad.
Paso 8A – Comunique sus conclusiones/consejos por escrito (para agentes compradores)
Si usted es agente de compras, no querrá que su cliente le llame dentro de 10 años y le diga que tiene daños por valor de 30.000 euros debidos a una grave contaminación y le haga responsable de esos costes. En parte por esta razón, es muy importante para su responsabilidad informar adecuadamente a su cliente sobre los riesgos de esta contaminación. Hágalo siempre por escrito y guarde este correo enviado como PDF en su archivo de compra y como correo vincúlelo en su CRM al archivo de compra y a su cliente.
Este es un ejemplo de lo que puede enviar por correo electrónico a su cliente:
«El informe del Departamento de Medio Ambiente de la zona del Canal del Mar del Norte muestra que existe una contaminación de ligera a fuerte/grave en el suelo en las inmediaciones de la propiedad valorada y también se ha llevado a cabo o aún no se ha llevado a cabo la remediación en varios lugares. Este es el caso de gran parte de la ciudad. Además, se sospecha que en las inmediaciones se han llevado a cabo varias actividades comerciales históricas, lo que hace que el riesgo de contaminación en el bien valorado sea real. Sin embargo, el riesgo de contaminación en este lugar en Amsterdam es simplemente siempre bastante alto. Por lo que puedo ver, no hay decretos para la remediación en / cerca de la propiedad que será a expensas del dueño de la propiedad. Se pueden llevar a cabo más investigaciones (exploratorias del suelo) si desea más certeza al respecto.»
Paso 8B – Informar adecuadamente de sus conclusiones como tasador (para tasadores)
Si eres tasador, debes informar en el apartado J del informe de tasación (Contaminación) de lo que has podido leer en las fuentes que has mencionado (Registro de la Propiedad, Ayuntamiento/Departamento de Medio Ambiente).
A la pregunta: « ¿Existe información sobre contaminación en el suelo o cerca del suelo de la propiedad en otras fuentes?» por ejemplo, podría informar de algo como lo siguiente
«El informe del Departamento de Medio Ambiente de la zona del Canal del Mar del Norte muestra que existe una contaminación de ligera a fuerte/grave en el suelo en las inmediaciones de la propiedad valorada y también se ha llevado a cabo o aún no se ha llevado a cabo la remediación en varios lugares. Este es el caso en amplias zonas de esta ciudad. Además, se sospecha que en las inmediaciones han tenido lugar varias actividades comerciales históricas, lo que hace que el riesgo de contaminación en el bien valorado sea real. Sin embargo, el riesgo de contaminación en este lugar de Ámsterdam es siempre bastante alto. Por lo que puede ver el tasador, no existen ordenanzas para la remediación en/cerca de la propiedad tasada, que corren a cargo del propietario. Se pueden llevar a cabo más investigaciones (exploratorias del suelo) si se quiere tener más certeza al respecto.»
Tras esto, el informe de valoración formula esta pregunta
«¿Veo riesgo de que haya suelo o aguas subterráneas contaminadas en la propiedad o cerca de ella?».
Podría responder a esta pregunta con un SÍ e informar, por ejemplo, de lo siguiente:«El informe sobre el suelo muestra claramente que (como en gran parte del resto de la ciudad) hay mucha contaminación en la zona. También se sospecha que en las inmediaciones de la propiedad tasada se han desarrollado varias actividades comerciales históricas que podrían haber propagado la contaminación. Esto también significa para la propiedad valorada que existe definitivamente un riesgo de contaminación en la propiedad valorada o por debajo de ella. Sin embargo, esto se aplica básicamente a todas las casas y parcelas cercanas a la propiedad valorada».
¿Necesita ayuda con una (posible) contaminación?
¿Está usted sentado con un problema en un pedazo de tierra. Por ejemplo, ¿desea saber con seguridad si el suelo está limpio y quiere que se lleve a cabo una rehabilitación o tal vez sólo un estudio del suelo? Como agencia inmobiliaria de ámbito nacional, contamos con varias buenas agencias de mantenimiento medioambiental repartidas por toda Holanda con las que trabajamos. Si desea ponerse en contacto con una de estas empresas de consultoría de su zona, sólo tiene que rellenar este formulario y le pondremos en contacto con ellas (servicio gratuito por nuestra parte).