Quiconque a déjà évalué ou acheté quelque chose dans une grande ville n’est pas sans savoir que le rapport sur le sol qui vous est présenté est un gros texte incompréhensible de plus de 50 pages. Vous voulez acheter ou évaluer cette propriété et, en tant que professionnel de l’immobilier, vous devez trouver quelque chose dans ce rapport sur le sol. Dans cet article, nous vous expliquons ce que nous vous conseillons de faire.
Étape 1 – Registre foncier
Tout d’abord, consultez les informations cadastrales pour voir s’il y a des ordres d’assainissement ou d’autres rapports sur la contamination du sol. Il se peut également que l’autorité compétente ait décidé qu’une étude (exploratoire) du sol devait être effectuée (ce qui signifie généralement que quelque chose ne va vraiment pas).
Voir un exemple d’information cadastrale avec une restriction de droit public ici :
Étape 2 – Questionnaire
Vérifier si le questionnaire fait état d’une contamination du sol. En général, le vendeur écrit qu’à sa connaissance, ces éléments ne sont pas présents, mais vous auriez dû vérifier correctement ces informations en tant que courtier ou expert.
Étape 3 – Titre de propriété/acte de propriété
Vérifier si l’acte de livraison fait état d’une contamination du sol. Vous pouvez également lire dans l’acte de livraison si la contamination est/était déjà connue et s’il existe des restrictions d’utilisation, par exemple. Voir l’exemple ci-dessous d’un acte de livraison dans lequel vous lisez qu’il existe des restrictions d’utilisation pour un bien particulier.
Étape 4 – Recherche de l’adresse en question
Consultez le rapport sur les sols et vérifiez d’abord l’adresse spécifique. Si nécessaire, il suffit d’utiliser la fonction ctrl-F (sur Apple : Commend-F) pour le rechercher. Vous y trouverez les notifications relatives à l’objet lui-même. Recherchez attentivement les réservoirs de mazout dans la maison ou chez les voisins. S’il y a un réservoir. Veillez à ce qu’il soit désinfecté. Idéalement, une étude de sol récente a été réalisée sur la parcelle de la maison et cette parcelle s’est révélée totalement propre. Mais en général, vous n’avez pas cette chance. Il y a de fortes chances que vous trouviez des informations à l’adresse du bien, sans plus de précision. Par exemple, à propos d’une citerne à mazout située à proximité de la maison, il est littéralement indiqué « statut inconnu », ou bien un plan d’assainissement (PE) a été élaboré dans le passé, mais il ne dit plus rien sur la mise en œuvre de cet assainissement et surtout sur l’évaluation de l’assainissement « ok ». Voir, par exemple, ici :
Dans ce cas, il est important qu’en tant que courtier ou évaluateur, vous demandiez à l’autorité compétente plus d’informations sur la parcelle et les informations manquantes. Il s’agit souvent du département de l’environnement. Dans la plupart des services environnementaux, cette recherche d’informations peut se faire par le biais d’un « système de cas » sur leur site web.
Étape 5 – Activités historiques suspectes
Recherche dans le rapport sur les sols d’activités suspectes et/ou commerciales dans un rayon de 25 mètres autour de la propriété. Des activités historiques suspectes comme une station-service ou une blanchisserie chimique rendent également le domicile de votre client suspect. Voir, par exemple, ici :
Avec un peu de chance, il y aura un score de NSX lors des différentes activités historiques. Tout score NSX supérieur à 100 représente un risque de contamination. Plus le score NSX est élevé, plus le risque de pollution de votre propriété est important. Ci-dessus, à titre d’exemple, la ligne rouge indique une station-service avec un score NSX de 420. Cette activité indique donc qu’en raison de la présence de cette station-service, le risque de pollution de votre propriété est élevé. La ligne verte indique une activité qui semble inoffensive, à savoir une usine de transformation de la viande avec un score NSX de 55 (bien en dessous de 100, en d’autres termes). Les autres activités suspectées sont les remblais et les atténuations.
Étape 6 – Autres notifications
En outre, examinez grossièrement ce que vous trouvez dans le rapport sur les sols et essayez de vous faire une idée des conditions pédologiques de la région. Si vous parcourez rapidement un rapport de 50 pages, vous verrez souvent déjà toutes les informations concernant la contamination actuelle et historique, les travaux d’assainissement effectués et les études de sol. Les rapports de 50 pages sont particulièrement fréquents dans les grandes villes où il y a des antécédents. Lelystad ne sera pas passionnante car elle est trop jeune. Mais les rapports sur les sols d’Amsterdam, de Haarlem, d’Utrecht, de Rotterdam, etc., sont censés être des rapports épais, remplis d’informations sur les contaminants présents dans un rayon de 25 mètres autour de la propriété sur laquelle vous travaillez.
Il ne sert à rien de tout lire littéralement lettre par lettre. En tant que courtier-évaluateur, vous n’êtes pas et ne deviendrez pas un expert du sol. Votre tâche consiste à évaluer correctement le risque de contamination de la maison de votre client (à venir). Si un rapport sur le sol dans un rayon de 25 mètres autour de votre maison fait état d’une contamination ancienne et/ou actuelle, cela signifie tout simplement qu’il y a une forte probabilité que le sol autour de votre maison ou sous votre maison soit contaminé.
Étape 7 – Tirez votre conclusion
Vous avez cherché des informations sur la contamination dans l’extrait cadastral, le questionnaire, l’acte de livraison et le rapport sur le sol. Supposons dans cet exemple que ces documents – le registre foncier, le questionnaire et l’acte de livraison – soient « propres ». Enfin, vous avez passé en revue un épais rapport sur les sols dans les grandes lignes. Vous ne voyez pas de réservoirs de pétrole à proximité du bien, mais vous constatez que des « activités historiques » avec un score NSX nettement supérieur à 100 ont eu lieu dans les environs immédiats du bien (stations-service, laveries chimiques, garages automobiles, etc.) Vous pouvez également voir dans l’épais rapport sur le sol qu’il existe tous les rapports de contamination actuelle et historique ainsi que des mesures d’assainissement dans un rayon de 25 mètres autour de la propriété évaluée. Cela signifie qu’en tant qu’agent immobilier ou évaluateur, vous pouvez désormais conclure en toute sécurité que le risque de contamination du bien en question existe bel et bien. Vous vous basez sur le fait qu’il y a eu plusieurs activités commerciales historiques suspectées dans le voisinage et que des contaminants anciens et actuels, de modérés à graves, sont répertoriés dans plusieurs zones autour de la propriété.
Étape 8A – Communiquer vos conclusions/conseils par écrit (pour les agents d’achat)
Si vous êtes un agent d’achat, vous ne voulez pas que votre client vous appelle dans dix ans pour vous dire qu’il a subi des dommages d’une valeur de 30 000 euros à la suite d’une grave contamination et qu’il vous tient pour responsable de ces coûts. C’est en partie pour cette raison qu’il est très important pour votre responsabilité d’informer correctement votre client des risques de cette contamination. Faites-le toujours par écrit et sauvegardez le courrier envoyé en tant que PDF dans votre dossier d’achat et en tant que lien de courrier dans votre CRM vers le dossier d’achat et vers votre client.
Voici un exemple de ce que vous pouvez envoyer par courriel à votre client :
« Le rapport du département de l’environnement de la région du canal de la mer du Nord montre que le sol est légèrement ou fortement contaminé dans les environs immédiats de la propriété évaluée et que des mesures correctives ont été prises ou doivent encore être prises à plusieurs endroits. C’est le cas dans une grande partie de la ville. En outre, plusieurs activités commerciales historiques présumées ont eu lieu dans les environs immédiats, ce qui rend le risque de contamination du bien réel. Cependant, le risque de contamination à cet endroit d’Amsterdam est toujours très élevé. Pour autant que je sache, il n’y a pas d’arrêtés d’assainissement sur/à proximité de la propriété, ce qui serait à la charge du propriétaire. Si vous souhaitez avoir plus de certitudes à ce sujet, nous pouvons effectuer des recherches (exploratoires) supplémentaires sur le sol.
Étape 8B – Communiquer correctement ses résultats en tant qu’évaluateur (pour les évaluateurs)
Si vous êtes évaluateur, vous devez indiquer à la section J du rapport d’évaluation (contamination) ce que vous avez pu lire dans les sources que vous avez mentionnées (cadastre, municipalité/département de l’environnement).
A la question : « Existe-t-il des informations sur la contamination du sol de la propriété ou de son voisinage dans d’autres sources ? » par exemple, vous pourriez indiquer quelque chose comme ci-dessous :
« Le rapport du département de l’environnement de la région du canal de la mer du Nord montre que le sol est légèrement ou fortement contaminé dans les environs immédiats de la propriété évaluée et que des mesures correctives ont été prises ou doivent encore être prises à plusieurs endroits. C’est le cas dans une grande partie de la ville. En outre, plusieurs activités commerciales historiques présumées ont eu lieu dans les environs immédiats, ce qui rend réel le risque de contamination du bien évalué. Toutefois, le risque de contamination à cet endroit d’Amsterdam est toujours très élevé. Pour autant que l’évaluateur puisse le constater, il n’existe pas d’ordonnances relatives à l’assainissement à proximité du bien évalué, qui sont à la charge du propriétaire du bien. D’autres recherches (exploratoires du sol) peuvent être effectuées si l’on souhaite avoir plus de certitudes à ce sujet. »
Ensuite, le rapport d’évaluation pose la question suivante :
« Est-ce que je vois un risque qu’il y ait un sol ou des eaux souterraines contaminés sur le bien ou à proximité du bien ? »
Vous pouvez répondre à cette question par OUI et rédiger, par exemple, le rapport suivant :« Le rapport sur les sols montre clairement que (comme dans une grande partie du reste de la ville) la zone est très contaminée. Plusieurs activités commerciales historiques présumées ont également eu lieu dans les environs immédiats du bien évalué, ce qui pourrait avoir propagé la contamination. Cela signifie également, pour le bien évalué, qu’il existe un risque certain de contamination au niveau ou en dessous du bien évalué. Toutefois, cela s’applique en principe à toutes les maisons et parcelles situées à proximité de la propriété évaluée ».
Besoin d’aide pour une contamination (potentielle) ?
Vous êtes confronté à un problème concernant un terrain. Par exemple, voulez-vous savoir avec certitude si le sol est propre et souhaitez-vous procéder à un assainissement ou simplement à une étude du sol ? En tant qu’agence immobilière nationale, nous travaillons avec plusieurs agences d’entretien de l’environnement de qualité situées dans l’ensemble des Pays-Bas. Si vous souhaitez entrer en contact avec l’une de ces sociétés de conseil dans votre région, il vous suffit de remplir le formulaire suivant ce formulaire et nous vous mettrons en contact avec elles (service gratuit de notre part).