Il y a beaucoup à faire pour lutter contre les pratiques déloyales des agents immobiliers. Sur le site de la Commission des litiges, chacun peut lire les décisions de la Commission de discipline des professionnels de l’immobilier concernant, entre autres, des actes répréhensibles commis par des agents immobiliers. Il s’agit donc de cas qui n’ont pas été traités par le Bureau des plaintes des professionnels de l’immobilier. Ce qui est frappant, c’est qu’il n’y a en fait aucune affaire disciplinaire concernant des pratiques d’offres déloyales de la part d’agents immobiliers. Je parle ici de traitement inéquitable (répercussion de la hauteur des offres), d’offres hors délai ou de surenchères alors que la maison a déjà été vendue verbalement ou par e-mail. C’est assez frappant, car les pratiques d’enchères déloyales sont un sujet brûlant et une question sensible depuis des années. Dans cet article, je vais vous expliquer de quoi il s’agit.
Le bureau des plaintes et le comité de discipline
Tout d’abord, nous devons vous expliquer la procédure à suivre pour saisir la commission de discipline. Si vous avez une plainte à formuler à l’encontre d’un agent immobilier (par exemple au sujet de pratiques déloyales en matière d’offres), vous devez d’abord essayer de la résoudre avec l’agent immobilier en question lui-même. Si vous n’y parvenez pas, vous devez d’abord suivre toute la procédure de plainte du bureau des plaintes pour les professionnels de l’immobilier et, si vous n’avez pas progressé, vous ne pouvez vous adresser qu’à la commission de discipline pour les professionnels de l’immobilier. Si l’agent immobilier en question n’est pas membre de la NVM, de la VBO ou de VastgoedPro, vous ne pouvez même pas faire ce qui précède. Dans ce cas, vous ne pouvez qu’entamer une procédure civile (qui est d’ailleurs vouée à l’échec par avance).
Le Comité de discipline Professionnels de l’immobilier et sanctions
La commission de discipline des professionnels de l’immobilier traite les plaintes relatives aux actions ou omissions du professionnel de l’immobilier qui, par exemple, sont contraires au code de conduite ou au code d’honneur établi par l’organisation sectorielle (NVM, VBO ou VastgoedPro) à laquelle il est affilié. Cette procédure ne nécessite pas de base contractuelle entre les parties. Il peut donc s’agir d’un litige pour lequel aucune disposition n’a été prise dans le contrat entre l’agent immobilier et son client. Un exemple de ces litiges est la pratique d’offres déloyales par des agents immobiliers. Cette commission disciplinaire peut imposer des sanctions aux courtiers qui enfreignent, entre autres, le code de conduite ou le code d’honneur qu’ils doivent respecter de la part de leur association professionnelle.
Un courtier peut-il faire l’objet de sanctions disciplinaires pour pratiques déloyales en matière d’appels d’offres ?
Cela dépendra de l’affaire en cours. Nous (l’auteur de cet article) ne le savons pas car nous ne sommes pas la commission disciplinaire. Cela varie d’un cas à l’autre. Mais à titre d’exemple, disons qu’un agent immobilier partage secrètement le montant d’une ou plusieurs offres avec un ou plusieurs autres acheteurs potentiels. Cela est tout à fait contraire au code de conduite ou au code d’honneur des associations professionnelles (voir ici, ici et ici). A notre avis, si vous pouvez prouver que cela s’est produit, vous aurez donc de bonnes chances que l’agent immobilier en question soit réprimandé par la commission de discipline pour cela.
Alors pourquoi n’y a-t-il pas de décisions disciplinaires sur les pratiques déloyales en matière d’appels d’offres ?
Pour cet article, entre autres, nous avons consulté de nombreuses sources et nous avons également contacté le Comité des litiges, NVM et VBO. Nous pensons qu’il y a plusieurs explications à cela. Tout d’abord, toutes les plaintes n’arrivent pas jusqu’à la commission disciplinaire.
- Il est possible que le plaignant et le courtier soient déjà en train de se réconcilier. Le plaignant doit d’abord donner au courtier un mois pour résoudre ce problème.
- Il se peut également que les conseils donnés par téléphone au bureau des plaintes des professionnels de l’immobilier conduisent déjà à l’abandon des procédures, car les personnes se sentent alors mieux entendues et n’ont plus envie de persévérer.
- Le plaignant est obligé de passer d’abord par toute la procédure de plainte. Et attention : cela prend en moyenne 22 semaines ! Source ici. Cela représente presque une demi-année ! Après une telle période, beaucoup de choses peuvent déjà se calmer chez une personne en colère.
- Lorsqu’il s’agit d’un acte coupable, comme la divulgation par un courtier du montant des offres, il peut être très difficile à prouver.
- En outre, si de nombreuses « pratiques d’enchères déloyales » peuvent sembler déloyales aux yeux des consommateurs, les actions du courtier sont tout à fait défendables d’un point de vue disciplinaire. Par exemple, si un agent immobilier reçoit une offre plus élevée après la clôture des offres ou même après une vente verbale, il est tenu de la transmettre à son client (conformément au code d’honneur/code de conduite). C’est le vendeur qui décide en dernier ressort et tant qu’aucun contrat d’achat n’a été signé, tout reste effectivement ouvert. L’agent immobilier doit cependant travailler de manière transparente et professionnelle. Les choses susmentionnées se produisent tous les jours et les agents immobiliers n’en sont pas vraiment satisfaits lorsque cela se produit. Mais tant que l’agent immobilier continue à agir correctement et professionnellement conformément au code de conduite/erecode applicable, même dans de tels cas, il/elle ne fera (à notre avis) l’objet d’aucun reproche sur le plan disciplinaire.
- Enfin, il se peut (cela nous semble très improbable) que l’arrêt en question n’ait pas été publié. En fait, le Comité des litiges affirme qu’il publie les arrêts en ligne dans la mesure du possible. À ce sujet, il déclare : » Nous essayons de publier le plus grand nombre possible d’arrêts, mais tout n’est pas encore en ligne. Si des personnes sont à la recherche d’un arrêt ou d’un sujet, nous pouvons le leur fournir si nécessaire. Bien entendu, ces informations sont toujours anonymes. «
Conclusion
Les pratiques d’enchères déloyales ne peuvent être traitées que par la commission de discipline des professionnels de l’immobilier et, pour ce faire, une très longue procédure préliminaire est nécessaire. Tout d’abord, le plaignant doit donner au courtier un mois pour résoudre le problème ensemble, puis le plaignant entre dans une procédure de plainte obligatoire de 22 semaines. Au total, vous êtes donc déjà à près de 32 semaines de la procédure. En outre, la charge de la preuve peut s’avérer délicate : il ne s’agit pas de pratiques déloyales, mais de pratiques d’appel d’offres désagréables. La différence entre les pratiques déloyales et les pratiques désagréables est que les pratiques déloyales ne sont pas autorisées et que les pratiques désagréables peuvent s’être déroulées (en grande partie) comme le courtier aurait dû le faire, mais ne sont néanmoins pas agréables pour le plaignant.