Dans ce précédent article, vous avez déjà lu pourquoi la loi sur les loyers abordables ne fonctionne pas, mais aussi dans notre article » L’ injection mortelle du marché locatif « .
Dans cet article, je vous propose quelques idées de solutions pour résoudre l’énorme pénurie de logementslocatifs, en m’appuyant sur mon expérience d’agent immobilier et de propriétaire privé.
Pour ce qui est de la pénurie de logements occupés par leurs propriétaires, j’écrirai peut-être un autre article à un moment ou à un autre.
Mais dans un premier temps, je me limiterai ici au marché de la location.
Plus de logements à louer de manière équitable
En tant que gouvernement, vous devez veiller à ce qu’il y ait davantage de logements locatifs.
Pour ce faire, vous devez bien entendu coopérer autant que possible à la construction de nouveaux logements locatifs, en particulier de logements sociaux. Facilitez la transformation de l’immobilier commercial (moins de règles) et, en tant que gouvernement national, veillez à ce qu’une municipalité dispose d’une plus grande liberté de mouvement pour construire et transformer, si nécessaire par le biais d’une loi d’urgence.
Fixez des exigences strictes en matière de durabilité, bien sûr, mais commencez aussi à sortir des sentiers battus en ce qui concerne les seuils que vous rencontrez.
Impliquez davantage les promoteurs et les investisseurs immobiliers dans la recherche de solutions à la pénurie de logements dans une municipalité et laissez-les réfléchir activement et formuler des propositions.
Encourager plutôt que punir le bon investisseur en propriété privée
Il y a (ou du moins il y avait) plusieurs dizaines de milliers d’investisseurs immobiliers privés aux Pays-Bas qui étaient responsables d’une partie importante de l’offre de logements locatifs aux Pays-Bas.
Je parle des logements locatifs dans le segment libre, qui sont censés être la solution de logement en particulier pour ceux qui ne peuvent pas encore acheter et qui gagnent trop pour un logement social (ou qui sont sur une liste d’attente pour cela depuis bien trop longtemps).
En raison de la loi sur les loyers abordables, tous les propriétaires privés vendent ce type de logement lorsque les locataires donnent leur congé.
>En conséquence, l’offre de ce segment important de biens locatifs se tarit complètement, ne laissant que les logements sociaux (dont la pénurie est criante) ainsi que les biens locatifs dans le segment supérieur ( €2500,-) qui n’est abordable que pour un très petit groupe cible.
Tous ces investisseurs immobiliers privés sont indispensables aux Pays-Bas pour faciliter la construction des logements nécessaires dans le secteur libre.
Et ces investisseurs immobiliers privés se retirent maintenant en masse et investissent leur argent dans l’immobilier à l’étranger, entre autres choses (ce dont les autres pays sont très satisfaits, soit dit en passant).
Alors, que devez-vous (continuer à) faire en tant que gouvernement et que devez-vous réduire immédiatement ?
Nous avons simplifié les choses pour vous ci-dessous :
Loi sur la protection du rachat
Explication simple : les municipalités peuvent désigner des propriétés d’une certaine valeur WOZ dans un certain quartier qui ne peuvent pas être achetées pour être louées. Il s’agit généralement d’une bonne loi et d’un excellent outil permettant aux municipalités de contrôler le rapport entre les locations et les locations dans un quartier. Toutefois, il faut également veiller à ce que, dans un quartier, vous puissiez suspendre la protection contre le rachat si les propriétés locatives dans le quartier se tarissent.
Droits de mutation 10,4
Supprimez-les immédiatement. Ce faisant, vous rendez le seuil d’investissement dans l’immobilier inutilement élevé. Les droits de mutation pour les locations étaient temporairement de 6 %. C’est un excellent taux.
Nouveau calcul du point de loyer 2024
Explication : à partir du 1er juillet 2024, le mode de calcul de vos points de loyer a été modernisé. Ainsi, les mauvais labels énergétiques reçoivent des points en moins et vous obtenez des points de loyer supplémentaires pour les bons labels énergétiques. En principe, il s’agit (sauf exception) d’une bonne modification que vous pouvez laisser en l’état.
Loi sur les baux à durée déterminée
Explication : de 2016 au 1er juillet 2024, vous pouviez d’abord proposer au locataire un contrat temporaire.
Cela permettait aux propriétaires d’accorder une sorte de période d’essai pour voir si le locataire n’était pas une « pomme pourrie ».
Cela vous donnait également la possibilité de vendre le bien sans locataire.
À partir du 1er juillet 2024, cette possibilité est supprimée et vous ne pourrez plus donner de contrats à durée indéterminée aux locataires.
Pour les propriétaires privés, il s’agit d’un obstacle de taille, et ce pour deux raisons :
Raison 1
Que se passe-t-il si le locataire se révèle être une pomme pourrie et néglige la propriété, fume, pulvérise, cause des nuisances ou rend simplement la vie du propriétaire misérable par le harcèlement ou d’autres moyens ? Le seul moyen d’expulser un locataire est alors qu’il ne paie pas son loyer pendant au moins trois mois, qu’il se lance dans une plantation de chanvre ou qu’il exploite un autre laboratoire de drogue illégal dans la propriété. Dans tous les autres cas, vous n’obtiendrez pas l’expulsion de votre locataire.
Raison 2
Une autre raison est que vous ne pourrez plus jamais vendre ce bien si vous le souhaitez, car vous êtes coincé avec des locataires. Or, un bien loué ne vous rapporte rien. Il réduit souvent la valeur du bien d’environ 30 %.
Conseil : supprimez la loi sur les baux à durée déterminée.
Si vous, en tant que gouvernement, voulez réduire la rotation sur le marché de la location, donnez simplement aux propriétaires la possibilité de fixer la durée du contrat à durée déterminée à 48 mois maximum (au lieu de 24 mois).
Ou établissez d’autres règles de base similaires.
Et en tant que gouvernement, arrêtez d’introduire ce type de lois sans nous impliquer (les courtiers et les investisseurs immobiliers privés).
Impliquez également les locataires.
Ne vous contentez pas de parler à nos associations professionnelles (NVM, VBO et VastgoedPro) car, avec tout le respect que je leur dois, les lobbyistes qui y travaillent n’ont généralement pas les pieds dans la glaise, alors que nous les avons !
Loi sur les loyers abordables
Permettez-moi d’être très clair.
C’est une bonne chose qu’il existe un système d’évaluation des logements et c’est également une très bonne chose que la durabilité, le luxe et les équipements des logements soient strictement contrôlés.
Mais il ne faut pas que le gouvernement se mette à éroder les droits de propriété.
Les 187 points de location que cette loi vous permet désormais d’exiger au minimum pour être autorisé à facturer un loyer de marché en tant que propriétaire excluent une grande majorité de logements du marché locatif privé.
Or, ce sont précisément les logements dont on a désespérément besoin pour loger tous ceux qui ne peuvent pas encore acheter ou qui ne peuvent pas obtenir un logement locatif social. Les loyers du marché dans ce segment libre s’autorégulent.
Mais seulement si le gouvernement et la municipalité veillent à ce que l’offre soit et reste suffisante dans la municipalité.
En tant que gouvernement, vous devez veiller à ce qu’il soit intéressant pour des personnes comme moi d’investir leur argent durement gagné dans la brique et le mortier néerlandais, et ce de manière juste et équitable. Si un gouvernement oblige quelqu’un à demander un maximum de 900 euros pour une maison dans laquelle il doit investir 350 000 euros pour l’acheter, payer les droits de mutation, la rendre durable et la rénover pour qu’elle soit belle et prête à être louée, il est évident que personne ne le fera jamais.
Pour l’amour du ciel, arrêtez cette folie et tirez un trait sur cette loi !
Loi sur les bons propriétaires
Explication simple : il s’agit d’une loi qui a été adoptée pour lutter contre les propriétaires fautifs.
Bon plan, mauvaise exécution !
Je vais aborder cette loi dans un autre article, mais je vais vous donner un exemple.
Si je mets un bien en location en tant qu’agent immobilier, je recevrai probablement 300 demandes (littéralement).
Je ne peux louer le bien qu’à une seule personne.
La loi m’oblige à informer par écrit les 299 autres candidats de la raison pour laquelle ils n’ont pas été retenus.
Vous comprendrez que c’est impossible à faire. Cette loi n’a manifestement pas été élaborée avec la contribution et l’aide des agents de location et des propriétaires (privés). Je pense que vous pouvez laisser la loi en place pour le moment, à condition que des dispositions soient prises pour la faire appliquer.
Si la loi n’est destinée qu’à traiter les cas de propriétaires fautifs et qu’elle est ensuite appliquée, c’est parfait.
Mais si chaque transaction locative exige du propriétaire ou de son agent qu’il respecte strictement toutes les règles sous peine d’une amende élevée, alors cette loi est aussi un nœud coulant pour le marché de la location.
Case 3 taxe sur les biens locatifs
Explication simple.
Vous payez environ 35 % d’impôts sur le rendement de votre investissement immobilier.
Comme pour les autres impôts aux Pays-Bas, ce n’est pas une grosse affaire si vous devez le faire, mais là où le bât blesse, c’est que le gouvernement part du principe que tout le monde réalise un rendement de 6,17 % sur ses biens immobiliers.
Je peux vous dire que cela a un peu changé avec toutes les réglementations susmentionnées.
Dès lors que vous n’avez réalisé qu’un rendement de 3 % sur vos biens d’investissement au cours d’une année donnée, votre taxe Box 3 doit être calculée sur ces 3 % et non sur un rendement théorique de 6,17 %.
Suite à l’arrêt de la Cour suprême de cette année, vous pouvez, en tant qu’investisseur immobilier, vous opposer à l’évaluation de la boîte 3.
Vous devrez alors être en mesure de prouver votre rendement réel et c’est sur celui-ci que vous serez imposé. La pratique doit encore montrer si cela se passe bien, mais si c’est le cas, je pense que vous pouvez laisser cette mesure en l’état. Après tout : les riches ont toujours bénéficié d’une imposition pratiquement nulle sur leurs biens immobiliers, tandis que la classe ouvrière a toujours été imposée entre 30 et 60 %.
Cela rend les choses plus équitables.
Conclusion
Vous souhaitez assainir le marché de la location aux Pays-Bas ? Alors assurez-vous :
- Construire et transformer devient plus facile et plus encouragé
- Réduction de l’impôt sur les transferts de biens immobiliers locatifs de 10,4 % à environ 6 % (incitation à réinvestir dans l’immobilier locatif)
- Supprimer la loi sur les baux fixes. Autoriser les locations temporaires pour une période plus longue (par exemple 48 mois).
- Supprimez la loi sur les loyers abordables avec effet immédiat. Cette loi est en train de tuer le marché de la location. Pour l’amour de Dieu, n’attendez pas de souffrir davantage.
- N’appliquer la loi sur les bons propriétaires qu’aux propriétaires fautifs