Depuis 1979, les Pays-Bas disposent d’un système d’évaluation des logements, qui détermine le loyer maximum que vous pouvez demander pour un bien immobilier. Ce système garantit que le loyer est limité à un certain montant. Depuis lors, les locataires ont la possibilité de contester les loyers excessifs auprès du propriétaire par l’intermédiaire de la Commission des loyers. Toutefois, si un bien a suffisamment de points de location et dépasse donc la « limite de libéralisation », le propriétaire est autorisé à demander un loyer de marché et il n’y a pas de contestation possible.
Depuis l’introduction du système d’évaluation des logements, ce système n’a pratiquement pas changé. Toutefois, à partir du 1er juillet 2024, il changera radicalement : la limite de libéralisation passera d’environ 143 points de loyers à 187 points de loyers. D’autres changements importants ont également été apportés :
- Le respect du système d’évaluation des logements est désormais une loi obligatoire, à laquelle les locataires et les propriétaires ne peuvent déroger.
- Les propriétaires sont tenus de recenser les points de location et de les annexer au bail.
- Les locataires doivent soumettre ce bail, y compris le décompte des points de location, à la municipalité.
- Les municipalités appliqueront activement la loi sur les logements loués au-delà du seuil maximum autorisé par la loi.
- La location temporaire de logements n’est plus autorisée.
- Les locataires peuvent faire réviser le loyer par la Commission des loyers à tout moment, même après 10 ans.
- Le droit de mutation pour les biens que vous souhaitez mettre en location a été porté à 10,4 %.
Ajoutez à cela le fait que le logement aux Pays-Bas n’a jamais été aussi cher, que les taux d’intérêt sur les hypothèques locatives avoisinent les 7 %, que les propriétaires paient une lourde taxe (box 3) sur leur propriété louée, et que pratiquement aucun nouveau logement locatif abordable n’est construit. Il n’y a pratiquement pas de construction de nouveaux logements locatifs abordables.
Pourquoi la loi sur les loyers abordables ne fonctionne-t-elle pas ?
Plus aucun propriétaire privé ne souhaite ou ne peut investir dans de petits espaces de vie dont les loyers ne dépassent pas 2 000 euros, car aucun bien immobilier ne permet de couvrir les frais du propriétaire. Pour couvrir les droits de mutation, les charges fiscales et les intérêts, un propriétaire DOIT demander un loyer d’au moins 1 500 euros pour chaque logement indépendant. Je défie quiconque de me citer une propriété à vendre aux Pays-Bas qui soit encore intéressante pour un investisseur immobilier – il n’y en a plus !
Et ce n’est pas fini. Presque tous les propriétaires d’un logement dont le locataire met fin à son contrat le vendront. Cela signifie qu’un autre logement se retrouve en moins sur le marché de la location. Le gouvernement veut garantir un plus grand nombre de logements locatifs abordables avec la loi sur les loyers abordables, mais le résultat est qu’il n’y a presque plus d’offres de logements locatifs privés !
La nécessité d’un réexamen
Compte tenu de la combinaison de cette loi, de l’augmentation de la charge fiscale et du fait que pratiquement aucun nouveau logement locatif abordable n’est construit, il est presque inévitable que le gouvernement soit contraint de revenir sur ces mesures. J’espère seulement que cela ne prendra pas trop de temps, afin de ne pas nuire davantage à la jouissance du logement par les citoyens.