Neste artigo anterior, você já leu por que a Affordable Rent Act não está funcionando.
Neste artigo, apresento algumas ideias de soluções para resolver a enorme escassez de imóveis para aluguel com base em minha experiência como agente imobiliário e locador particular.
Para uma solução para o déficit habitacional de casas ocupadas por proprietários, talvez eu escreva outro artigo em algum momento.
Mas, primeiro, vou me restringir aqui ao mercado de aluguel.
Mais propriedades para aluguel de forma justa
Como governo, você precisa garantir que haja mais casas para aluguel.
Você faz isso, é claro, cooperando o máximo possível na construção de novas moradias para aluguel, especialmente moradias sociais. Facilite a transformação de imóveis comerciais (menos regras) e, como governo nacional, garanta que um município tenha muito mais liberdade de movimento para construir e transformar, se necessário, por meio de uma lei de emergência.
Estabeleça requisitos rigorosos de sustentabilidade, é claro, mas também comece a pensar fora da caixa quando se tratar dos limites que você encontrar.
Envolva muito mais os desenvolvedores de projetos e os investidores imobiliários na busca de soluções para o déficit habitacional em um município e permita que eles pensem ativamente e apresentem propostas.
Incentivar, em vez de punir, o bom investidor em propriedade privada
Há (ou pelo menos “havia”) muitas dezenas de milhares de investidores imobiliários privados na Holanda, que eram responsáveis por uma parte importante do fornecimento de moradias para aluguel na Holanda.
Estou falando das casas de aluguel no segmento livre, que supostamente são a solução de moradia, especialmente para aqueles que ainda não podem comprar e ganham muito para a moradia social (ou que estão na lista de espera por muito tempo).
Digamos que os imóveis para aluguel com aluguel entre € 1.000 e € 2.000 por mês. Devido à Affordable Rent Act (Lei do Aluguel Acessível), todos os proprietários privados estão vendendo esse tipo de imóvel para aluguel quando os inquilinos dão aviso prévio.
>Se você quiser saber o motivo, leia este e este blog. Como resultado, a oferta desse importante segmento de imóveis para aluguel está se esgotando completamente, restando apenas moradias sociais (cuja escassez é preocupante) e imóveis para aluguel no segmento mais alto (€ 2.500,-), que só é acessível a um grupo-alvo muito pequeno.
Todos esses investidores imobiliários privados são extremamente necessários na Holanda para facilitar a habitação necessária no setor livre.
E esses investidores imobiliários privados estão agora se retirando em massa e investindo seu dinheiro em imóveis no exterior, entre outras coisas (o que, a propósito, agrada muito a outros países).
Então, o que você deve (continuar a) fazer como governo e o que deve cortar imediatamente?
Simplificamos muito para você a seguir:
Lei de proteção de recompra
Explicação simples: os municípios podem designar propriedades com um determinado valor de WOZ em um determinado bairro que não podem ser compradas para aluguel. Em geral, essa é uma lei excelente e uma ótima ferramenta para que as prefeituras controlem a proporção de aluguéis entre aluguéis em um bairro. No entanto, isso também garante que, se você estiver em uma vizinhança, poderá suspender a proteção de recompra se os imóveis para aluguel na vizinhança acabarem.
Imposto de transferência 10,4%
Você deve eliminar isso imediatamente. Ao fazer isso, você torna o limite para investir em imóveis desnecessariamente alto. O imposto de transferência para aluguéis era temporariamente de 6%. Essa é uma excelente taxa.
Novo cálculo do ponto de aluguel para 2024
Explicação: a partir de 1º de julho de 2024, a forma como seus pontos de aluguel são calculados foi modernizada. Assim, etiquetas de energia ruins recebem menos pontos e você recebe pontos de aluguel extras por etiquetas de energia boas. Em princípio, essa é (exceto por algumas coisas estranhas) uma boa mudança que você pode deixar como está.
Lei de arrendamento fixo
Explicação: de 2016 a 1º de julho de 2024, você poderia oferecer ao locatário um contrato temporário primeiro.
Isso deu aos locadores a oportunidade de ainda oferecer um tipo de período de teste primeiro para ver se o locatário não se tornaria uma “maçã podre”.
Isso também deu a você a flexibilidade de ainda poder vender a propriedade sem um inquilino.
A partir de 1º de julho de 2024, essa possibilidade acabou e você só poderá conceder contratos por tempo indeterminado aos locatários.
Para proprietários particulares, isso é um grande obstáculo por dois motivos:
Motivo 1
E se o inquilino se tornar uma maçã podre e negligenciar a propriedade, fumar, pulverizar, causar incômodo ou simplesmente tornar a vida do locador miserável com assédio ou de outra forma? A única maneira de despejar um inquilino é se ele realmente não pagar o aluguel por pelo menos três meses, iniciar uma plantação de cânhamo ou administrar outro laboratório de drogas ilegais na propriedade. Em todos os outros casos, você não conseguirá despejar o inquilino.
Motivo 2
Outro motivo é que você nunca mais poderá vender esse imóvel se quiser, porque está preso a inquilinos. E um imóvel em condições de aluguel simplesmente não rende a você um centavo. Em geral, isso reduz o valor da propriedade em cerca de 30%.
Conselho: corte a Lei de Locação por Prazo Determinado.
Se você, como governo, quiser reduzir a rotatividade no mercado de aluguéis, basta dar aos locadores a opção de fazer com que o contrato de prazo fixo tenha duração máxima de 48 meses (em vez de 24 meses).
Ou crie outras regras básicas semelhantes.
E, como governo, pare de introduzir esses tipos de leis sem nos envolver (os corretores e os investidores em propriedades privadas).
Envolva os inquilinos nisso também.
Não fale apenas com nossas associações do setor (NVM, VBO e VastgoedPro), porque, com todo o respeito, os lobistas de lá geralmente não têm os pés no barro, e nós temos!
Lei do aluguel acessível
Vou ser bem claro.
Essa lei é o grande golpe fatal para o mercado de aluguel holandês e precisa ser eliminada o mais rápido possível. É bom que haja um sistema de avaliação de moradias e também é muito bom que a sustentabilidade, o luxo e as instalações da casa sejam rigorosamente monitorados.
Mas você não deve atacar como um governo que está corroendo os direitos de propriedade.
Os 187 pontos de aluguel que essa lei agora permite que você exija um mínimo para poder cobrar um aluguel de mercado como locador excluem a grande maioria das residências do mercado de aluguel privado.
E essas são exatamente as casas que são desesperadamente necessárias para fornecer moradia para todos que ainda não podem comprar ou que não podem obter uma casa de aluguel social. Os aluguéis de mercado nesse segmento livre se regulam sozinhos.
Mas somente se o governo e a prefeitura garantirem que haja e permaneça uma oferta suficiente no município.
O que vocês precisam fazer como governo é garantir que pessoas como eu continuem a investir seu dinheiro suado em tijolos e argamassa holandeses, e também de forma boa e justa. Se o governo obrigar alguém a cobrar no máximo 900 euros por uma casa em que é preciso investir 350.000 euros para comprá-la, pagar o imposto de transmissão, torná-la sustentável e reformá-la para que fique bonita e pronta para ser alugada, é claro que ninguém vai fazer isso.
Pelo amor de Deus, parem com essa loucura e coloquem um limite nessa lei!
Lei do Bom Proprietário
Explicação simples: essa é uma lei que foi criada para lidar com proprietários de imóveis com problemas.
Bom plano, má execução!
Vou falar sobre essa lei em outro artigo, mas vou dar a você um exemplo.
Se eu colocar um imóvel para alugar agora como agente imobiliário, provavelmente receberei 300 solicitações (literalmente).
Só posso alugar o imóvel para uma pessoa.
Essa lei exige que eu informe por escrito a todos os outros 299 candidatos por que eles não conseguiram.
Você pode entender que isso é impossível de fazer. Essa lei obviamente não foi criada com a contribuição e a ajuda de agentes de locação e locadores (particulares). Acho que você pode deixar a lei em vigor por enquanto, desde que sejam tomadas providências para aplicá-la.
Se a lei se destinar apenas a lidar com locadores com problemas e for aplicada, tudo bem.
Mas se todas as transações de aluguel exigirem que o locador ou seu agente siga rigorosamente todas as regras, sob pena de uma multa alta, então essa lei também será uma armadilha para o mercado de aluguel.
Imposto sobre aluguel de imóveis na Caixa 3
Explicação simples.
Você paga cerca de 35% de imposto sobre o retorno que obtém em sua propriedade de investimento.
Assim como o pagamento de outros impostos na Holanda, não é um grande problema se você tiver que pagar, mas o que dá errado é que o governo simplesmente presume que todos têm um retorno de 6,17% sobre seus imóveis.
Posso dizer a você que tudo isso mudou um pouco agora com todas as regulamentações mencionadas acima.
No momento em que você obteve um retorno de apenas 3% em suas propriedades de investimento em um determinado ano, seu imposto de caixa 3 deve ser avaliado sobre esses 3% e não sobre um valor fictício de 6,17%.
Após a decisão da Suprema Corte deste ano, como investidor imobiliário, você tem permissão para contestar a avaliação do Box 3.
Você teria que provar qual é o seu retorno real e seria tributado com base nisso. A prática ainda não mostrou se isso vai dar certo, mas, supondo que dê, acho que você pode deixar essa medida como está. Afinal de contas: os ricos sempre se beneficiaram de praticamente nenhum imposto sobre seus imóveis, enquanto a classe trabalhadora sempre foi tributada entre 30% e 60%.
Dessa forma, é mais justo.
Conclusão
Você quer tornar o mercado de aluguel na Holanda mais saudável novamente? Então, tenha certeza:
- A construção e a transformação se tornam mais fáceis e também mais incentivadas
- O imposto de transferência para imóveis de aluguel foi reduzido de 10,4% para cerca de 6% (funciona como um incentivo para reinvestir em imóveis de aluguel)
- Eliminar a Lei de Arrendamentos Fixos. Permitir aluguéis temporários por um período mais longo (por exemplo, 48 meses).
- Eliminar a Affordable Rent Act (Lei do Aluguel Acessível) com efeito imediato. Isso está realmente acabando com o mercado de aluguéis. Pelo amor de Deus, não espere que mais sofrimento aconteça.
- Aplicar a Lei do Bom Proprietário somente a proprietários com problemas