Desde 1979, a Holanda tem o sistema de avaliação de moradia, um sistema que determina o aluguel máximo que você pode pedir por um imóvel. Isso garante que o aluguel seja limitado a um determinado limite. Desde então, os locatários têm a opção de contestar um aluguel excessivamente alto com o locador por meio da Comissão de Aluguel. No entanto, se um imóvel tiver pontos de aluguel suficientes e, portanto, exceder o “limite de liberalização”, o locador poderá cobrar um aluguel de nível de mercado e não haverá nada a contestar.
Desde a introdução do sistema de avaliação de moradias, esse sistema praticamente não mudou. Entretanto, a partir de 1º de julho de 2024, isso mudará drasticamente: o limite de liberalização passará de cerca de 143 pontos de aluguel para 187 pontos de aluguel. Algumas outras mudanças importantes também foram feitas:
- A conformidade com o sistema de avaliação de moradias é agora uma lei obrigatória, da qual locatários e locadores não podem se desviar.
- Os locadores são obrigados a fazer um censo do ponto de aluguel e anexá-lo ao contrato de locação.
- Os locatários devem enviar esse contrato de locação, incluindo a contagem de pontos de aluguel, para o município.
- Os municípios aplicarão ativamente os aluguéis de casas acima dos pontos máximos de aluguel permitidos por lei.
- O aluguel temporário de moradias não é mais permitido.
- Os locatários podem ter o aluguel revisado pela Rent Commission a qualquer momento, mesmo após 10 anos.
- O imposto de transferência para propriedades que você deseja alugar foi aumentado para 10,4%.
Acrescente a isso o fato de que a moradia na Holanda nunca foi tão cara, as taxas de juros das hipotecas de aluguel estão em torno de 7%, os proprietários pagam um pesado imposto de caixa 3 sobre seus imóveis alugados e quase nenhuma nova moradia de aluguel acessível está sendo construída. Essa é uma receita para problemas.
Por que a Affordable Rent Act não está funcionando
Nenhum locador particular está mais disposto ou tem condições de investir em pequenos espaços com aluguéis de até € 2.000, porque em nenhuma propriedade os custos como locador podem ser cobertos. Para cobrir todos os custos de imposto de transferência, encargos fiscais e juros, um proprietário DEVE cobrar um aluguel de pelo menos € 1.500 por cada propriedade independente. Desafio qualquer pessoa a apontar uma propriedade à venda na Holanda que ainda seja interessante para um investidor imobiliário – não há mais nenhuma!
E a situação piora. Quase todo locador de um imóvel cujo inquilino está rescindindo o contrato agora venderá o imóvel. Isso significa mais uma moradia a menos no mercado de aluguel. O governo quer garantir mais imóveis para aluguel a preços acessíveis com o Affordable Rent Act, mas o resultado é que quase não há mais imóveis para aluguel privado em oferta!
A necessidade de revisão
Considerando a combinação dessa lei, o aumento da carga tributária e o fato de que quase nenhuma nova moradia de aluguel acessível está sendo construída, é quase inevitável que o governo seja forçado a reverter essas medidas. Só espero que isso não demore muito, para que não haja mais danos ao usufruto da moradia pelas pessoas.