En este artículo anterior, ya leíste por qué la Ley de Alquiler Asequible no funciona.
Pero también en nuestro artículo«La inyección letal del mercado de alquiler«, ya lo resumimos claramente. En este artículo, expongo algunas ideas de soluciones para resolver la enorme escasez de viviendas de alquiler desde mi experiencia como agente inmobiliario y también como propietario privado.
Para una solución a la escasez de viviendas ocupadas por sus propietarios, puede que escriba otro artículo en algún momento.
Pero antes, me limitaré aquí al mercado de alquiler.
Más viviendas de alquiler de forma justa
Como gobierno, tienes que asegurarte de que haya más viviendas de alquiler.
Lo haces, por supuesto, cooperando al máximo en la construcción de nuevas viviendas de alquiler, sobre todo viviendas sociales. Facilita la transformación de los inmuebles comerciales (menos normas) y, como gobierno nacional, asegúrate de que un municipio tenga mucha más libertad de movimiento para construir y transformar, si es necesario mediante una ley de emergencia.
Establece requisitos estrictos para la sostenibilidad, por supuesto, pero empieza también a pensar de forma innovadora cuando se trate de los umbrales que encuentres.
Implica mucho más a los promotores de proyectos y a los inversores inmobiliarios en la búsqueda de soluciones a la escasez de viviendas en un municipio y deja que piensen activamente y presenten propuestas.
Fomentar en lugar de castigar al buen inversor en propiedad privada
Hay (o al menos «había») muchas decenas de miles de inversores inmobiliarios privados en Holanda, que eran responsables de una parte importante de la oferta de viviendas de alquiler en Holanda.
Me refiero a las viviendas de alquiler del segmento libre, que se supone que son la solución habitacional sobre todo para quienes aún no pueden comprar y ganan demasiado para una vivienda social (o están en lista de espera para ello desde hace demasiado tiempo).
Digamos que las viviendas de alquiler con una renta aproximada de entre 1.000 y 2.000 euros al mes. Debido a la Ley de Alquiler Asequible, todos los propietarios privados están vendiendo este tipo de viviendas de alquiler cuando los inquilinos dan el preaviso.
>Si quieres saber por qué, vuelve a leer esto y este blog. Como resultado, la oferta de este importante segmento de viviendas de alquiler se está agotando por completo, quedando sólo viviendas sociales (de las que hay una penosa escasez), así como viviendas de alquiler en el segmento más alto (2500 euros), que sólo es asequible para un grupo objetivo muy reducido.
Todos estos inversores inmobiliarios privados son enormemente necesarios en Holanda para facilitar la necesaria vivienda del sector libre.
Y estos inversores inmobiliarios privados se están retirando en masa e invirtiendo su dinero en inmuebles extranjeros, entre otras cosas (lo que, por cierto, gusta mucho en otros países).
Entonces, ¿qué debes (seguir) haciendo como gobierno y qué debes reducir inmediatamente?
Te lo ponemos súper sencillo a continuación:
Ley de protección contra la recompra
Explicación sencilla: los municipios pueden designar propiedades con un determinado valor WOZ en un determinado barrio que no se pueden comprar para alquilar. En general, es una buena ley y una gran herramienta de los municipios para controlar la proporción de alquileres en un barrio. Sin embargo, entonces también te aseguras de que, si en un barrio, puedes volver a poner la protección contra la compra para alquiler si se agotan las propiedades de alquiler en el barrio.
Impuesto sobre transmisiones patrimoniales 10,4
Elimínalo inmediatamente. Al hacerlo, haces que el umbral para invertir en bienes inmuebles sea innecesariamente alto. El impuesto de transmisiones para los alquileres era temporalmente del 6%. Es un tipo excelente.
Nuevo cálculo del punto de alquiler 2024
Explicación: a partir del 1 de julio de 2024, se ha modernizado la forma de calcular tus puntos de alquiler. Así, a las etiquetas energéticas malas se les restan puntos y obtienes puntos de alquiler adicionales por las etiquetas energéticas buenas. En principio, se trata (salvo algunas cosas raras) de un buen cambio que puedes dejar como está.
Ley de Arrendamientos Fijos
Explicación: desde 2016 hasta el 1 de julio de 2024, podías ofrecer primero al inquilino un contrato temporal.
Esto daba a los propietarios la oportunidad de seguir ofreciendo primero una especie de periodo de prueba para ver si el inquilino no resultaba ser una «manzana podrida».
También le daba la flexibilidad de poder seguir vendiendo la vivienda sin inquilino.
A partir del 1 de julio de 2024, esta fiesta se acabó y sólo podrás dar contratos indefinidos a los inquilinos.
Para los propietarios privados, esto supone un gran obstáculo por dos motivos:
Motivo 1
¿Y si el inquilino resulta ser una manzana podrida y descuida la propiedad, fuma, fumiga, causa molestias o simplemente le hace la vida imposible al propietario con acoso o de otro modo? Entonces, la única forma de desahuciar a un inquilino es si realmente no paga el alquiler durante al menos 3 meses, inicia una plantación de cáñamo o dirige otro laboratorio ilegal de drogas en la propiedad. En todos los demás casos, en realidad no conseguirás echar a tu inquilino.
Razón 2
Otra razón es que nunca podrás volver a vender esa propiedad si quieres, porque estás atrapado con los inquilinos. Y una propiedad alquilada, sencillamente, no te hace ganar ni un céntimo. A menudo reduce el valor de la propiedad en aproximadamente un 30%.
Consejo: recorta la Ley de Arrendamientos de Duración Determinada.
Si tú, como gobierno, quieres reducir la rotación en el mercado de alquiler, basta con que des a los propietarios la opción de que el contrato de duración determinada dure como máximo 48 meses (en lugar de 24 meses ).
O establece otras normas básicas similares.
Y como gobierno, dejad de introducir este tipo de leyes sin implicarnos (a los intermediarios, y a los inversores inmobiliarios privados).
Involucrad también a los inquilinos.
No te limites a hablar con las asociaciones de nuestro sector (NVM, VBO y VastgoedPro) porque, con todos mis respetos, los grupos de presión que hay allí no suelen tener los pies en el barro, ¡y nosotros sí!
Ley de Alquileres Asequibles
Voy a ser muy claro.
Esta ley es el gran golpe mortal para el mercado de alquiler holandés y hay que eliminarla cuanto antes. Es bueno que exista un sistema de valoración de la vivienda y también es muy bueno que se controlen estrictamente la sostenibilidad, el lujo y las instalaciones de la vivienda.
Pero que el gobierno no se dedique a erosionar los derechos de propiedad.
Los 187 puntos de alquiler que ahora esta ley te permite exigir como mínimo para que se te permita cobrar un alquiler de mercado como arrendador dejan fuera del mercado privado de alquiler a una gran mayoría de viviendas.
Y éstas son precisamente las viviendas que se necesitan desesperadamente para proporcionar vivienda a todos los que aún no pueden comprar o no pueden acceder a una vivienda de alquiler social. Los alquileres de mercado en este segmento libre se regulan por sí mismos.
Pero sólo si el gobierno y el municipio se aseguran de que hay y sigue habiendo suficiente oferta en ese municipio.
Lo que tenéis que hacer como gobierno es aseguraros de que sigue siendo interesante para la gente como yo invertir su dinero duramente ganado en ladrillos holandeses, y además de forma buena y justa. Si un gobierno obliga a alguien a cobrar un máximo de 900 euros por una casa en la que tiene que invertir 350.000 euros para comprarla, pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales, hacerla sostenible y reformarla de forma bonita y lista para el alquiler, entonces, por supuesto, nadie va a hacerlo nunca.
Por el amor de Dios, ¡detén esta locura y pon un límite a esta ley!
Ley del Buen Propietario
Explicación sencilla: se trata de una ley que entró para hacer frente a los propietarios defectuosos.
¡Buen plan, mala ejecución!
Trataré esta ley en otro artículo, pero te pondré 1 ejemplo.
Si ahora pongo una vivienda en alquiler como agente inmobiliario, probablemente recibiré 300 solicitudes (literalmente).
Sólo puedo alquilar la vivienda a 1 persona.
La ley me obliga a informar por escrito a los otros 299 solicitantes de por qué no lo han conseguido.
Comprenderás que esto es imposible de hacer. Evidentemente, esta ley no se hizo con la aportación y la ayuda de los agentes de alquiler y los propietarios (privados). Creo que puedes dejar la ley en vigor por el momento, con la condición de que se tomen medidas para hacerla cumplir.
Si la ley sólo está pensada para hacer frente a los arrendadores defectuosos y luego se hace cumplir, de acuerdo.
Pero si cada operación de alquiler exige que el arrendador o su agente cumplan estrictamente todas las normas so pena de una multa elevada, entonces esta ley también es un lazo para el mercado del alquiler.
Casilla 3 Impuesto sobre bienes inmuebles de alquiler
Explicación sencilla.
Pagas aproximadamente un 35% de impuestos sobre el rendimiento que obtienes de tu inversión inmobiliaria.
Al igual que pagar otros impuestos en Holanda, no es gran cosa si tienes que hacerlo, pero donde falla es en que el gobierno da por sentado que todo el mundo obtiene un 6,17% de rendimiento de sus bienes inmuebles.
Puedo decirte que todo eso ha cambiado un poco ahora con todas las normativas mencionadas.
En el momento en que sólo obtuviste un 3% de rendimiento de tus propiedades de inversión en un año determinado, tu impuesto de la casilla 3 debería calcularse sobre ese 3% y no sobre un teórico 6,17%.
Tras la sentencia del Tribunal Supremo de este año, como inversor inmobiliario puedes oponerte a la valoración de la casilla 3. En ese caso, tendrías que demostrar cuál es tu rendimiento real y tributarías por él.
La práctica aún tiene que demostrar si esto va bien, pero suponiendo que así sea, creo que se puede dejar esta medida tal como está. Al fin y al cabo: los ricos siempre se han beneficiado de no tributar prácticamente nada por sus bienes inmuebles, mientras que la clase trabajadora siempre ha tributado entre un 30% y un 60%.
Así es más justo.
Conclusión
¿Quieres que el mercado de alquiler de los Países Bajos vuelva a ser más sano? Entonces asegúrate:
- Construir y transformar es más fácil y también más alentador
- El impuesto sobre transmisiones patrimoniales de bienes inmuebles de alquiler se reduce del 10,4% a alrededor del 6% (funciona como incentivo para reinvertir en bienes inmuebles de alquiler).
- Derogar la Ley de Arrendamientos Fijos. Permitir los alquileres temporales durante un periodo más largo (por ejemplo, 48 meses).
- Elimina la Ley de Alquiler Asequible con efecto inmediato. Está acabando con el mercado del alquiler. Por el amor de Dios, no esperes a que haya más sufrimiento.
- Aplicar la Ley del Buen Propietario sólo a los propietarios defectuosos
