Desde 1979, Holanda cuenta con el sistema de tasación de viviendas, un sistema que determina el alquiler máximo que puedes pedir por una vivienda. Esto garantiza que el alquiler se limite a un determinado límite. Desde entonces, los inquilinos tienen la opción de impugnar los alquileres excesivos ante el propietario a través de la Comisión de Alquileres. Sin embargo, si un inmueble tiene suficientes puntos de alquiler y, por tanto, supera el «límite de liberalización», el propietario puede cobrar un alquiler acorde con el mercado, y no hay nada que impugnar.
Desde la introducción del sistema de valoración de viviendas, este sistema apenas ha cambiado. Sin embargo, a partir del 1 de julio de 2024, cambiará radicalmente: el límite de liberalización pasará de unos 143 puntos de renta a 187 puntos de renta. También se han introducido otros cambios importantes:
- El cumplimiento del sistema de valoración de viviendas es ahora ley obligatoria, de la que inquilinos y propietarios no pueden apartarse.
- Los propietarios están obligados a elaborar un censo de puntos de alquiler y adjuntarlo al contrato de alquiler.
- Los inquilinos deben presentar este contrato, incluido el recuento de puntos de alquiler, al ayuntamiento.
- Los municipios velarán activamente por el cumplimiento de las viviendas que se alquilen por encima del total de puntos de alquiler máximo legalmente permitido.
- Ya no se permite el alquiler temporal de viviendas.
- Los inquilinos pueden hacer que la Comisión de Alquileres revise el alquiler en cualquier momento, incluso después de 10 años.
- El impuesto de transmisiones patrimoniales para los inmuebles que quieras alquilar ha aumentado al 10,4%.
Añade a esto que la vivienda en Holanda nunca ha sido tan cara, los tipos de interés de las hipotecas de alquiler rondan el 7%, los propietarios pagan un cuantioso impuesto de la casilla 3 por sus inmuebles alquilados y apenas se construyen nuevas viviendas de alquiler asequible. Es una receta para los problemas.
Por qué no funciona la Ley de Alquiler Asequible
Ningún propietario privado quiere o puede invertir ya en pequeñas viviendas con alquileres de hasta 2.000 euros, porque en ninguna propiedad pueden cubrirse los costes como propietario. Para cubrir en absoluto los costes del impuesto de transmisiones patrimoniales, las cargas fiscales y los intereses, un propietario DEBE cobrar un alquiler de al menos 1.500 euros por cada vivienda independiente. Reto a cualquiera a que me indique un inmueble en venta en Holanda que siga siendo interesante para un inversor inmobiliario: ¡no queda ninguno!
Y la cosa empeora. Casi todos los propietarios de una vivienda cuyo inquilino rescinde ahora su contrato venderán la vivienda. Esto significa otra vivienda menos en el mercado de alquiler. El gobierno quiere garantizar más viviendas de alquiler asequible con la Ley de Alquiler Asequible, ¡pero el resultado es que ya casi no hay viviendas de alquiler privado en oferta!
La necesidad de revisión
Dada la combinación de esta ley, el aumento de la presión fiscal y el hecho de que apenas se están construyendo nuevas viviendas de alquiler asequible, es casi inevitable que el gobierno se vea obligado a hacer retroceder estas medidas. Sólo espero que no tarde demasiado, para que no se siga perjudicando el disfrute de la vivienda.
