هنگام خرید خانه، خریدار معمولا یک «رزرو مالی» می گیرد. به عبارت ساده، این بدان معناست که خریدار در صورت عدم دریافت وام مسکن می تواند از خرید خارج شود. در عمل، خریداران اغلب با این موضوع خیلی ساده برخورد می کنند. در این مقاله مشکلات رزرو فاینانس را توضیح می دهیم.
خریدار خانه بهترین تعهد را برای به دست آوردن منابع مالی دارد. این بدان معناست که او باید تلاش معقولی برای تامین مالی انجام دهد.
در اغلب موارد در سند خرید قید شده است که خریدار باید بتواند 1 نامه رد از بانک مبنی بر عدم تامین مالی به وی ارائه کند.
دام 1 – نیاز به مستندات
جایی که کارها اغلب اشتباه می‌شوند، نیاز به مستندات است. به عنوان یک خریدار، باید فروشنده را قادر به نشان دادن تلاش خود کنید. هیچ قانون مشخصی برای نحوه انجام این کار وجود ندارد (این کار بدون فرم است). بنابراین مطمئن شوید که شما به عنوان یک خریدار می توانید ارتباطاتی را که در آن برای وام مسکن درخواست داده اید نشان دهید. برای فروشندگان خانه خوب است که بدانند این خانه در دسترس است. فرض کنید خریدار خانه را توقیف می کند و شما متوجه می شوید که به سادگی با ترک شغل خود توانسته است نامه رد درخواست از بانک دریافت کند. به‌عنوان فروشنده، می‌توانید تعهد خریدار برای انجام بهترین تلاش را به شدت زیر سوال ببرید و ممکن است همچنان بتوانید از نظر قانونی خواستار رعایت توافق باشید.
دام 2 – مبلغ وام
فرض کنید خانه ای به قیمت 500000 یورو می خرید. شما می خواستید پیشنهاد خود را برای فروشندگان جذاب تر کنید و به همین دلیل است که نیاز مالی را به 300000 یورو محدود کردید. در بدترین حالت، می توانید 200000 یورو از والدین خود قرض کنید. اکنون شما برای دریافت وام کامل به مبلغ 500000 یورو به بانک مراجعه می کنید و بانک از اعطای وام به شما خودداری می کند. در نامه رد بانک آمده است که به مبلغ 500000 یورو به شما وام رهنی نمی دهند. این به شما اجازه نمی دهد که خرید را با موفقیت لغو کنید. فروشنده مجبور نیست با این موضوع موافقت کند، زیرا توافق شده بود که رزرو تامین مالی حداکثر 300000 یورو باشد و نه 500000 یورو. بنابراین باید در جایی به مبلغ 300000 یورو برای وام مسکن اقدام کنید و بر اساس آن مبلغ نامه رد دریافت کنید. آیا مدت رزرو فاینانس قبلاً به پایان رسیده است؟ سپس شما متعهد به خرید هستید و باید در تاریخ تحویل توافق شده (تاریخ انتقال کلید) خرید کنید و یا در غیر این صورت 10% از قیمت خرید را جریمه بپردازید.
دام 3 – قطعات اضافی
در بسیاری از موارد در قرارداد خرید توافق شده است که علاوه بر رد نامه از بانک، مدارک بیشتری نیز ارائه شود. این اغلب درخواست وام ارائه شده به بانکی است که در آن برای وام درخواست می کنید و احتمالاً همچنین داده های درآمدی است که بر اساس آن وام درخواست شده است و/یا دسترسی به دارایی های شما دارد. به عنوان مثال، چنین مقاله ای می تواند به شکل زیر باشد:
علاوه بر این، طرفین توافق می‌کنند که خریدار باید سند(های) زیر را برای برآورده کردن شرایط «مستند» ارائه کند: یک رد از یک موسسه بانکی وام دهنده شناخته شده + فرم درخواست امضا شده وام مسکن درخواستی و همچنین داده های درآمدی که درخواست وام مسکن بر اساس آن است.
مطمئن شوید که این موضوع را نادیده نگیرید، زیرا اگر اسناد توافق شده را به طور کامل همراه با انصراف ارسال نکنید، نمی توانید خرید را لغو کنید.
دام 4 – یک نامه رد اضافی
در زیر نمونه ای از نحوه رزرو فاینانس در سند خرید آورده شده است:
اگر خریدار بخواهد در نتیجه عدم تامین مالی (به موقع) که در ماده 18.1 در بند 1 ذکر شده است، انحلال را استناد کند، مگر اینکه طرفین به نحو دیگری توافق کنند، “مستند” به این معنی است که یک رد از یک موسسه بانکی وام دهنده شناخته شده باید به فروشنده یا کارگزار او ارائه شود.
علاوه بر این، طرفین توافق می‌کنند که خریدار باید سند(های) زیر را برای برآورده کردن شرایط “به خوبی مستند” ارائه کند: یک رد از یک موسسه بانکی وام دهنده شناخته شده + فرم درخواست امضا شده برای وام مسکن درخواستی و همچنین اطلاعات درآمدی که وام مسکن درخواستی بر اساس آن است.
در واقع، به عنوان یک خریدار، اکنون متعهد شده‌اید که نه یک، بلکه دو نامه رد ارائه دهید. مقاله از “یک رد” با اضافه کردن “یک رد” نیز صحبت می کند. این در کل دو رد است.
دام 5 – تمدید رزرو مالی
ممکن است این اتفاق بیفتد که زمان بیشتری برای تنظیم فاینانس نیاز باشد و بنابراین مثلاً یک هفته به تعویق افتادن درخواست شده باشد. به عنوان مثال، ممکن است توافق شده باشد که رزرو مالی تا سه شنبه 1 نوامبر 2022 ادامه داشته باشد. پس از آن تمدید از طریق ایمیل تا سه شنبه، 8 نوامبر 2022 اعطا شد.
سند فروش اغلب شامل این مقاله به عنوان بخشی از رزرو می شود:
طرفی که به انحلال استناد می کند باید اطمینان حاصل کند که اخطار استناد به انحلال توسط طرف دیگر یا کارگزار آن حداکثر تا اولین روز کاری پس از تاریخ مندرج در شرایط قطعی مربوطه دریافت شده است.
این بدان معناست که در وهله اول، انحلال باید حداکثر تا یک روز کاری پس از سه شنبه 1 نوامبر به همراه کلیه مدارک مورد توافق (رد نامه و غیره) به صورت کتبی درخواست می شد. بنابراین این روز چهارشنبه، 2 نوامبر 2022 است. لحظه ای که یک هفته تعویق دریافت می کنید، به طور خودکار این روز کاری اضافی که می توانید در آن لغو کنید نیز شامل نمی شود. این بستگی به این دارد که این موضوع چقدر واضح در تمدید کتبی که طرف فروشنده داده است توضیح داده شده است. این می تواند منجر به یک درگیری حقوقی ناخوشایند شود. بنابراین مطمئن شوید که همیشه فسخ را به موقع، حداکثر تا آخرین روز تمدید (در این مثال، سه شنبه، 8 نوامبر 2022) فراخوانی کنید و بنابراین آن را “ایمن” بازی کنید.
نمونه ای از ایمیلی که در آن درخواست تعویق تامین مالی را دارید می توانید در اینجا پیدا کنید.
دام 6 – ضمانت نامه / سپرده بانکی
اگر تعویق شرایط تامین مالی اعطا شود، اغلب فراموش می شود که تاریخ ضمانت/سپرده بانکی درج شود. به این معنی که در صورت عدم دریافت ودیعه، سردفتر به شما و همچنین فروشنده اطلاع خواهد داد. در این صورت شما به یک قرارداد قراردادی در سند فروش پایبند نیستید.
نمونه ای از ایمیلی که در آن درخواست تعویق تامین مالی را دارید می توانید در اینجا پیدا کنید.
دام 7 – خود را خیلی ثروتمند به عنوان یک فروشنده حساب نکنید
سپس یک دام برای فروشندگانی که در حال حاضر خود را ثروتمند می دانند، اگر خریداران دیگر نتوانند قرارداد را لغو کنند و وام رهنی دریافت نکنند. در اصل، این امر 10 درصد از قیمت خرید را به عنوان جریمه ای که به نفع فروشندگان است، برای خریداران هزینه دارد. اما خریداران می توانند درخواستی را برای “تخفیف” این جریمه به دادگاه ارائه کنند. یک فرد خصوصی با یک داستان غم انگیز صمیمانه معمولاً می تواند با موفقیت برای تعدیل جریمه درخواست کند. با وجود اینکه قاضی معتقد است حق با فروشنده است، می تواند جریمه خریدار را کاهش دهد و این کاهش حتی تا 100 درصد (جریمه صفر) هم می رسد.