Al comprar la propiedad, el comprador suele hacer una «reserva de financiación». Esto significa simplemente que el comprador puede salir de la venta si no consigue un préstamo hipotecario. En la práctica, los compradores suelen tomarse esto a la ligera. En este artículo te explicamos dónde están los escollos de la reserva de financiación.
El comprador de un inmueble tiene la obligación de esforzarse por obtener financiación. Esto implica que debe hacer esfuerzos razonables para asegurar la financiación.
En la mayoría de los casos, se incluye en la escritura de venta, que el comprador debe ser capaz de proporcionar 1 carta de rechazo del banco indicando que la financiación no se le proporcionará.
Error 1: el requisito de documentación
Donde suele fallar es en la exigencia de documentación. Como comprador, debe permitir al vendedor demostrar que se ha esforzado. No hay reglas establecidas para ello (es «libre de forma»). Por lo tanto, asegúrese de que usted, como comprador, pueda demostrar la comunicación en la que se ha ocupado de solicitar un préstamo hipotecario. Para los vendedores de propiedades, es bueno saber que esto existe. Supongamos que el comprador disuelve la propiedad y usted se entera de que pudo obtener una carta de rechazo del banco simplemente dejando su trabajo. Entonces, como vendedor, puede cuestionar enérgicamente el deber de esfuerzo del comprador, y es posible que entonces pueda exigir legalmente el cumplimiento del acuerdo después de todo.
Error 2 – importe del préstamo de dinero
Supongamos que compra una propiedad por 500.000 euros. Usted quería que su oferta fuera más atractiva para los vendedores, por lo que limitó la retención de fondos a 300.000 euros. De hecho, en el peor de los casos, podrías pedir prestados 200.000 euros a tus padres. Ahora solicitas al banco el préstamo de dinero por la cantidad total de 500.000 euros y el banco se niega a concederte el préstamo. La carta de rechazo del banco dice que no le van a conceder un préstamo hipotecario por valor de 500.000 euros. Esto NO le permitirá rescatar la venta con éxito. De hecho, el vendedor no tiene que estar de acuerdo con esto, ya que se acordó que la reserva de financiación sería por un importe de hasta 300.000 euros y no de 500.000 euros. Así que tendrá que solicitar un préstamo hipotecario de 300.000 euros en algún lugar y obtener una carta de rechazo basada en esa cantidad. ¿Ha expirado ya el plazo de la reserva de financiación? En ese caso, se queda con la compra y DEBE aceptar la entrega en la fecha de entrega acordada (fecha de transferencia de la llave) o, de lo contrario, pagará una penalización del 10% del precio de compra.
Pitfall 3 – piezas adicionales
En muchos casos, se acuerda en la escritura de compraventa que habrá que aportar más documentación además de la carta de rechazo del banco. A menudo se trata de la solicitud de préstamo de dinero presentada en el banco en el que se solicita el préstamo de dinero y, posiblemente, los detalles de los ingresos en base a los cuales se solicitó el préstamo de dinero y o la inspección de su patrimonio. Por ejemplo, un artículo de este tipo podría tener el siguiente aspecto:
«Además de esto, las partes acuerdan que el comprador deberá presentar el/los siguiente/s documento/s para cumplir con el requisito de «bien documentado»: un rechazo de una entidad bancaria de crédito reconocida + el formulario de solicitud firmado de la hipoteca solicitada así como los datos de los ingresos que fueron la base de la hipoteca solicitada.»
Asegúrese de no leer por encima, porque si no envía la documentación acordada completa en su rescisión, no podrá rescindir la venta.
Error 4: una carta de rechazo adicional
Este es otro ejemplo de cómo la reserva de financiación puede figurar en la escritura de compraventa:
Si el comprador desea invocar la disolución como consecuencia de la falta de financiación (oportuna) a la que se refiere el artículo 18.1 sub 1, salvo que las partes acuerden otra cosa, se entenderá por «bien documentado» un rechazo de una institución bancaria de préstamo autorizada debe ser presentada al vendedor o a su agente.
Además, las partes acuerdan que el comprador debe presentar el siguiente documento o documentos para satisfacer el requisito de «bien documentado»: una denegación de una entidad bancaria de crédito reconocida + el formulario de solicitud firmado de la hipoteca solicitada, así como los datos de los ingresos en los que se basó la hipoteca solicitada».
De hecho, como comprador, ahora se ha comprometido a ser capaz de producir no una, sino DOS cartas de rechazo. De hecho, el artículo habla de «un rechazo» y el suplemento también incluye «un rechazo». Son dos rechazos en total.
Error 5: ampliación de la reserva financiera
Puede ocurrir que se necesite más tiempo para completar la financiación y por eso, por ejemplo, se ha solicitado una prórroga de una semana. Por ejemplo, es posible que se haya acordado que la reserva financiera esté vigente hasta el martes 1 de noviembre de 2022. A continuación se concedió una prórroga por correo electrónico hasta el martes 8 de noviembre de 2022.
La escritura de compraventa suele incluir este artículo en el apartado de reservas:
«La parte que invoque la rescisión deberá asegurarse de que la notificación en la que se invoca la rescisión sea recibida por la otra parte o por su agente a más tardar el primer día hábil después de la fecha mencionada en la condición resolutoria correspondiente.»
Esto significa que, en primer lugar, la rescisión debería haberse invocado por escrito a más tardar un día laborable después del martes 1 de noviembre, junto con toda la documentación acordada (carta de rechazo, etc.). Así que eso será el miércoles 2 de noviembre de 2022. En el momento en que se obtiene un aplazamiento de una semana, porque no es automáticamente el caso de que este día de trabajo adicional en el que se puede cancelar también se incluye. Eso depende de la claridad con la que se describa en la prórroga escrita dada por la parte vendedora. Esto podría dar lugar a una desagradable disputa legal. Por lo tanto, asegúrese de invocar siempre la rescisión a tiempo, a más tardar el último día de la prórroga (en este ejemplo, es el martes 8 de noviembre de 2022) y, de este modo, ir «sobre seguro».
Aquí encontrará un ejemplo de correo electrónico para solicitar financiación diferida.
Error 6 – garantía bancaria / depósito
Si se concede la reserva de financiación diferida, a menudo se olvida incluir también la fecha del aval bancario/de la fianza. Esto hace que el notario vaya a emitir un aviso a usted y también a la parte vendedora en el momento en que no se reciba el depósito. Entonces no está cumpliendo con un acuerdo contractual de la escritura de compraventa.
Aquí encontrará un ejemplo de correo electrónico para solicitar financiación diferida.
Error 7: no te hagas demasiado rico como vendedor
Entonces una trampa para los vendedores que ya se cuentan como ricos cuando los compradores ya no pueden rescatar y obtener un préstamo hipotecario. Básicamente, esto le costará a los compradores el 10% del precio de compra como una penalización que beneficiará a los vendedores. Pero los compradores pueden solicitar al tribunal que «mitigue» esta multa. Un individuo con una historia realmente patética puede normalmente apelar con éxito a la mitigación de la multa. A pesar de que el tribunal dé la razón al vendedor, puede moderar la penalización del comprador y esta moderación puede llegar incluso al 100% (penalización cero).