Bij de koop van de woning neemt de koper meestal een ‘voorbehoud van financiering’. Dit houdt simpel gezegd in, dan de koper onder de koop uit kan als hij geen hypotheeklening krijgt. In praktijk gaan kopers hier vaak te lichtjes mee om. In dit artikel leggen we je uit waar de valkuilen zitten van het financieringsvoorbehoud.
De koper van een woning heeft een inspanningsverplichting voor het verkrijgen van de financiering. Dit houdt in dat hij zich redelijkerwijs moet inspannen om de financiering rond te krijgen.
In de meeste gevallen is opgenomen in de koopakte, dat de koper 1 afwijsbrief van de bank moet kunnen overleggen waarin staat dat aan hem geen financiering wordt verstrekt.
Valkuil 1 – de documentatieplicht
Waar het vaak fout gaat is de documentatieplicht. Als koper moet je de verkoper in staat stellen om te laten zien hoe je je hebt ingespannen. Hoe je dit doet, daar zijn geen vastomlijnde regels voor (dat is ‘vormvrij’). Zorgt dus dat je als koper communicatie kan aantonen waarin jij bezig bent geweest met het aanvragen van een hypothecaire geldlening. Voor de verkopers van een woning is het goed om te weten dat dit er is. Stel dat de koper de woning ontbindt en je komt erachter dat hij een afwijsbrief van de bank heeft kunnen krijgen, door zijn baan gewoon op te zeggen. Dan kan je als verkoper sterke vraagtekens zetten bij de inspanningsplicht van de koper en mogelijk kan je juridisch dan toch nog nakoming van de overeenkomst eisen.
Valkuil 2 – hoogte van de geldlening
Stel je koopt een woning voor €500.000. Je wilde jouw bieding aantrekkelijker maken voor de verkopers, en daarom heb jij het financiering voorhoud gelimiteerd op €300.000. In een ergste geval kan jij namelijk €200.000 van je ouders lenen. Nu doe jij bij de bank een aanvraag voor de geldlening van het volledige bedrag van €500.000 en de bank weigert jou de lening te verstrekken. In de afwijsbrief van de bank staat dat ze jou geen hypotheeklening gaan verstrekken voor het bedrag van €500.000. Hiermee kan je NIET succesvol de koop ontbinden. De verkoper hoeft hier namelijk niet mee akkoord met te gaan, er was immers afgesproken dat het voorbehoud van financiering zou gaan over een bedrag van maximaal €300.000 en niet over €500.000. Je zal dus ergens een hypotheeklening moeten aanvragen voor €300.000 en op basis van dat bedrag een afwijsbrief moeten krijgen. Is de termijn van het financieringsvoorbehoud al afgelopen? Dan zit je vast aan de koop en zal jij MOETEN afnemen op de afgesproken leverdatum (datum sleuteloverdracht) of anders een boete van 10% van de koopsom betalen.
Valkuil 3 – extra stukken
In veel gevallen is er in de koopakte afgesproken dat er in aanvulling op de afwijsbrief van een bank meer documentatie zal moeten worden overlegd. Dat is vaak de ingediende aanvraag van de geldlening bij de bank waarin je de geldlening aanvraagt en mogelijk ook de inkomensgegevens o.b.v. waarvan de geldlening is aangevraagd en of inzage in jouw eigen vermogen. Zo’n artikel kan er bijvoorbeeld zo uit zien:
“In aanvulling hierop komen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient over te leggen om te voldoen aan het vereiste van “goed gedocumenteerd”: één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling + het ondertekende aanvraagformulier van de aangevraagde hypotheek alsmede de inkomensgegevens welke ten grondslag lagen aan de aangevraagde hypotheek.”
Zorg dat je hier niet overheen leest, want als jij in jouw ontbinding niet de afgesproken documentatie compleet meestuurt, dan kan je niet de koop ontbinden.
Valkuil 4 – een extra afwijsbrief
Hieronder weer even een voorbeeld van hoe het voorbehoud van financiering in de koopakte kan staan:
Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 18.1 onder sub 1., wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder “goed gedocumenteerd” verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd.
In aanvulling hierop komen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient over te leggen om te voldoen aan het vereiste van “goed gedocumenteerd”: één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling + het ondertekende aanvraagformulier van de aangevraagde hypotheek alsmede de inkomensgegevens welke ten grondslag lagen aan de aangevraagde hypotheek.”
In feite heb je je als koper er nu aan committeert dat jij niet één, maar dat jij TWEE afwijsbrieven moet kunnen overleggen. Het artikel spreekt namelijk over ‘één afwijzing’ met in de aanvulling ook nog ‘één afwijzing’. Dat zijn TWEE afwijzingen in totaal.
Valkuil 5 – verlenging van het financieel voorbehoud
Het kan voorkomen dat er meer tijd nodig is om de financiering rond te krijgen en er daarom bijvoorbeeld 1 week uitstel is aangevraagd. Zo kan het zijn dat er is afgesproken dat het financieel voorbehoud loopt t/m dinsdag 1 november 2022. Daarna is er per e-mail uitstel verleent tot en met dinsdag 8 november 2022.
In de koopakte is vaak dit artikel opgenomen bij het onderdeel van de voorbehouden:
“De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen uiterlijk op de eerste werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.”
Dat betekent dat in eerste instantie uiterlijk 1 werkdag na dinsdag 1 november de ontbinding schriftelijk ingeroepen had moeten zijn samen met alle afgesproken documentatie (afwijsbrief e.d.). Dus dat is op woensdag 2 november 2022. Op het moment dat je een week uitstelt krijgt, want is het niet automatisch zo dat deze extra werkdag waarin je kan ontbinden ook meegenomen wordt. Dat ligt eraan hoe duidelijk dit wordt omschreven in de schriftelijke verlenging die de verkopende partij heeft gegeven. Dit kan een vervelend juridisch conflict tot gevolg hebben. Zorg dus dat je altijd op tijd de ontbinding inroept op uiterlijk de laatste dag van de verlenging (in dit voorbeeld is dat dinsdag 8 november 2022) en zo ‘op safe’ speelt.
Een voorbeeld van een mail waarin je uitstel van financiering aanvraagt, vind je hier.
Valkuil 6 – bankgarantie / waarborgsom
Als er uitstel van financieringsvoorbehoud wordt verstrekt, dan wordt er vaak vergeten om de datum van de bankgarantie/waarborgsom ook mee te nemen. Dit leidt ertoe dat de notaris een melding gaat maken naar jou en ook naar de verkopende partij op het moment dat de waarborgsom niet ontvangen is. Je houd je dan niet aan een contractuele afspraak uit de koopakte.
Een voorbeeld van een mail waarin je uitstel van financiering aanvraagt, vind je hier.
Valkuil 7 – reken je als verkoper niet te rijk
Dan een valkuil voor verkopers die zich al rijk rekenen als de kopers niet meer kunnen ontbinden en geen hypotheeklening krijgen. In principe kost dit de kopers 10% van de koopsom als boete die ten gunste komt van de verkopers. Maar de kopers kunnen bij de rechter een verzoek indienen om deze boete ‘te matigen’. Een particulier met een oprecht zielig verhaal kan meestal wel succesvol beroep doen op matigen van de boete. Ondanks dat de rechter vindt dat de verkoper gelijk heeft, kan hij de boete van de koper matigen en dit matige kan zelfs naar 100% (nul boete).