Lors de l’achat du bien, l’acheteur prend généralement une « réservation de financement ». Cela signifie simplement que l’acheteur peut se dégager de la vente s’il n’obtient pas de prêt hypothécaire. Dans la pratique, les acheteurs prennent souvent cela trop à la légère. Dans cet article, nous vous expliquons où se trouvent les pièges de la réservation de financement.
L’acheteur d’un bien immobilier a une obligation d’effort pour obtenir un financement. Cela implique qu’il doit faire des efforts raisonnables pour obtenir un financement.
Dans la plupart des cas, il est inclus dans l’acte de vente que l’acheteur doit être en mesure de fournir une lettre de refus de la banque indiquant que le financement ne lui sera pas accordé.
Piège 1 – l’exigence de documentation
Là où les choses se gâtent souvent, c’est au niveau de l’exigence de documentation. En tant qu’acheteur, vous devez permettre au vendeur de montrer que vous avez fait des efforts. Il n’y a pas de règles précises pour ce faire (il s’agit d’une procédure « libre »). Veillez donc à ce que vous puissiez, en tant qu’acheteur, démontrer la communication dans laquelle vous avez été occupé à demander un prêt hypothécaire. Pour les vendeurs de biens immobiliers, il est bon de savoir que cela existe. Supposons que l’acheteur dissolve le bien et que vous découvriez qu’il a pu obtenir une lettre de refus de la banque simplement en quittant son emploi. En tant que vendeur, vous pouvez alors remettre en question l’obligation d’effort de l’acheteur, et vous pourrez peut-être exiger légalement l’exécution de l’accord.
Piège 2 – montant du prêt d’argent
Supposons que vous achetiez une propriété pour 500 000 €. Vous vouliez rendre votre offre plus attrayante pour les vendeurs, c’est pourquoi vous avez limité la retenue de fonds à 300 000 €. En effet, dans le pire des cas, vous pourriez emprunter 200 000 euros à vos parents. Vous demandez maintenant à la banque un prêt d’un montant total de 500 000 € et la banque refuse de vous accorder le prêt. La lettre de refus de la banque indique qu’elle ne vous accordera pas de prêt hypothécaire d’un montant de 500 000 €. Cela ne vous permettra PAS de réussir à annuler la vente. En effet, le vendeur n’a pas à donner son accord, puisqu’il a été convenu que la réservation du financement porterait sur un montant maximum de 300 000 € et non de 500 000 €. Vous devrez donc demander un prêt hypothécaire de 300 000 € quelque part et recevoir une lettre de refus basée sur ce montant. La durée de la réservation de financement a-t-elle déjà expiré ? Dans ce cas, vous êtes lié à l’achat et vous DEVEZ prendre livraison à la date de livraison convenue (date de transfert de la clé) ou payer une pénalité de 10 % du prix d’achat.
Pitfall 3 – pièces supplémentaires
Dans de nombreux cas, il a été convenu dans l’acte de vente que d’autres documents devront être fournis en plus de la lettre de refus de la banque. Il s’agit souvent de la demande de prêt déposée auprès de la banque dans laquelle vous demandez le prêt et éventuellement des détails des revenus sur la base desquels le prêt a été demandé ou d’une inspection de vos fonds propres. Par exemple, un tel article pourrait ressembler à ceci :
« En outre, les parties conviennent que l’acheteur doit présenter le ou les documents suivants pour satisfaire à l’exigence « bien documenté » : un rejet d’un établissement bancaire prêteur reconnu + le formulaire de demande signé de l’hypothèque demandée ainsi que les détails des revenus qui ont servi de base à l’hypothèque demandée. »
N’oubliez pas de le lire, car si vous n’envoyez pas la documentation convenue complète dans votre demande de résiliation, vous ne pouvez pas résilier la vente.
Piège 4 – une lettre de refus supplémentaire
Voici un autre exemple de la manière dont la réserve de financement peut apparaître dans l’acte de vente :
Si l’acheteur souhaite invoquer la dissolution en raison de l’absence (opportune) de financement telle que visée à l’article 18.1 sub 1, sauf accord contraire des parties, on entend par » bien documenté « , les éléments suivants un rejet d’une institution bancaire prêteuse agréée doit être remis au vendeur ou à son courtier.
En outre, les parties conviennent que l’acheteur doit soumettre le(s) document(s) suivant(s) pour satisfaire à l’exigence » bien documenté » : un refus d’un établissement bancaire prêteur reconnu + le formulaire de demande signé du prêt hypothécaire demandé ainsi que les détails des revenus qui ont servi de base à la demande de prêt hypothécaire. »
En fait, en tant qu’acheteur, vous vous êtes maintenant engagé à être capable de produire non pas une, mais DEUX lettres de refus. En effet, l’article parle d' »un rejet », le supplément comprenant également « un rejet ». C’est DEUX rejets au total.
Piège 5 – étendre la réserve financière
Il peut arriver qu’un délai supplémentaire soit nécessaire pour compléter le financement et donc, par exemple, qu’une prolongation d’une semaine soit demandée. Par exemple, il peut avoir été convenu que la réserve financière court jusqu’au mardi 1er novembre 2022. Une prolongation a ensuite été accordée par courriel jusqu’au mardi 8 novembre 2022.
L’acte de vente inclut souvent cet article dans la section des réserves :
« La partie qui invoque la résiliation veille à ce que l’avis invoquant la résiliation soit reçu par l’autre partie ou son courtier au plus tard le premier jour ouvrable suivant la date mentionnée dans la condition résolutoire pertinente. »
Cela signifie qu’en premier lieu, la résiliation aurait dû être invoquée par écrit au plus tard un jour ouvrable après le mardi 1er novembre, accompagnée de tous les documents convenus (lettre de refus, etc.). C’est donc le mercredi 2 novembre 2022. Le moment où vous obtenez un report d’une semaine, car n’est-ce pas automatiquement le cas que ce jour ouvrable supplémentaire dans lequel vous pouvez annuler est également inclus. Cela dépend de la clarté de la description qui en est faite dans l’extension écrite donnée par la partie vendeuse. Cela pourrait donner lieu à un conflit juridique désagréable. Veillez donc à toujours invoquer la résiliation à temps, au plus tard le dernier jour de la prorogation (dans cet exemple, il s’agit du mardi 8 novembre 2022) et jouez ainsi la » sécurité « .
Un exemple d’e-mail de demande de financement différé se trouve ici.
Piège 6 – garantie bancaire / dépôt
Si une réservation de financement différé est accordée, on oublie souvent d’inclure également la date de la garantie bancaire/dépôt de garantie. Le notaire va donc vous adresser un avis, ainsi qu’à la partie vendeuse, dès que le dépôt n’est pas reçu. Vous ne respectez donc pas un accord contractuel de l’acte de vente.
Un exemple d’e-mail de demande de financement différé se trouve ici.
Piège 7 – ne vous enrichissez pas trop en tant que vendeur
Puis un piège pour les vendeurs qui se comptent déjà riches lorsque les acheteurs ne peuvent plus se désister et obtenir un prêt hypothécaire. En gros, cela coûtera aux acheteurs 10 % du prix d’achat à titre de pénalité qui profitera aux vendeurs. Mais les acheteurs peuvent demander au tribunal d' »atténuer » cette amende. Une personne dont l’histoire est vraiment pathétique peut généralement réussir à faire appel à une réduction de l’amende. Même si le tribunal estime que le vendeur a raison, il peut modérer la sanction de l’acheteur et cette modération peut même aller jusqu’à 100% (sanction nulle).