Neste nosso artigo anterior (de maio de 2022), você já leu que os sistemas de lances on-line e o procedimento de lances on-line são, na verdade, uma falsa segurança. Por exemplo, com o sistema de lances on-line da NVM com data e hora de fechamento, o corretor de vendas pode simplesmente ver a quantidade de lances recebidos. Isso permite que um corretor vendedor divulgue a quantidade de lances para um ou mais compradores em potencial, colocando outros licitantes em uma desvantagem considerável. Você também pode ler neste artigo anterior que é muito difícil obter seu direito em práticas de lances desleais.
Nesse primeiro artigo artigo também propomos algumas soluções concretas para combater isso. Não que essa proposta tenha que ser adotada exatamente, mas o problema que surge agora é que o governo quer apertar os parafusos com firmeza nos corretores com uma série de medidas opressivas que não funcionarão na prática.
O problema que existe agora entre os candidatos a uma casa
O problema agora é que os espectadores/candidatos a compradores não percebem (o suficiente) que tudo pode e ainda pode acontecer, desde que nenhum contrato de venda por escrito tenha sido assinado. Portanto, mesmo que ainda haja lances após o prazo final ou mesmo depois que a casa tenha sido vendida verbalmente ou por e-mail. Pelo menos, isso pressupõe que o comprador e o vendedor estejam agindo como pessoas físicas.
Atualmente, o corretor de imóveis é muitas vezes erroneamente mal visto quando uma oferta muito mais alta chega sem ser convidada, após o prazo final da licitação ou após uma venda verbal. O corretor de imóveis é obrigado, de acordo com as regras aplicáveis a ele, a informar seu cliente sobre essa oferta e, se a diferença for muito atraente, os vendedores geralmente optam por outra oferta ou outro comprador. Acredite em mim, a maioria dos agentes imobiliários não gostará nem um pouco dessa “oferta bombástica”, pois ela só resulta em raiva e/ou decepção. Mas é assim que as regras prevalecem.
Os problemas restantes
Se você for vítima de práticas desleais de licitação, então, ganhar o seu caso muitas vezes não tem solução.
Por outro lado, o governo agora está ameaçando fazer uma grande quantidade de novas regras impraticáveis para o sistema de licitações.
O que pode ser feito para coibir práticas desleais de licitação?
Isso é muito simples:
- Tornar o uso de um sistema de licitação on-line obrigatório por lei para todos os agentes imobiliários. Incluindo agentes imobiliários não afiliados a uma associação comercial.
- Incorporar a regra básica do código de honra/código de conduta (veja aqui, aqui e aqui), de que o vazamento de ofertas não é permitido, na lei para que ela também se aplique a todos os corretores. Dessa forma, os corretores não vinculados poderão ser responsabilizados civilmente.
- Os espectadores e possíveis compradores devem estar muito mais bem informados de que um agente imobiliário é obrigado a encaminhar qualquer oferta, sempre que for feita, ao seu diretor e que tudo ainda pode acontecer até que uma escritura de venda seja assinada.
- Somente sistemas de licitação credenciados podem ser usados. O Fair Bidding é credenciado. O Move (NVM) ainda não é.
- Para lances on-line com data e hora de término (lances on-line), os lances não devem ficar visíveis para o corretor e o vendedor enquanto o prazo não tiver passado. Portanto, isso requer um ajuste no sistema Move da NVM.
- A maneira como você pode reclamar de práticas desleais de licitação agora realmente não faz sentido algum! Veja também este artigo. Deveria haver um comitê independente separado para isso imediatamente, que deveria simplesmente lidar com todas as reclamações dentro de um prazo de algumas semanas. Os agentes imobiliários (afiliados a uma associação comercial) que não puderem provar que agiram de acordo com o código de honra/código de conduta aplicável devem receber uma advertência do comitê de supervisão independente e, em caso de reincidência, uma sanção.
- O governo deve permitir que as associações do setor assumam essa responsabilidade e não interferir mais do que isso. A interferência do governo funciona apenas como óleo no fogo.