En este artículo nuestro anterior (de mayo de 2022), ya leíste que los sistemas de pujas online y el procedimiento de pujas online son en realidad una falsa seguridad. Por ejemplo, con el sistema de pujas online de NVM con fecha+hora de cierre, el corredor vendedor puede ver simplemente la cantidad de pujas que han entrado. Esto permite al corredor vendedor filtrar la cantidad de ofertas a uno o varios posibles compradores, lo que pone a los demás licitadores en una situación de desventaja considerable. También puedes leer en este artículo anterior que conseguir que te den la razón en las prácticas de pujas desleales es muy difícil.
En ese primer artículo artículo también proponemos algunas soluciones concretas para contrarrestarlo. No es que esta propuesta tenga que adoptarse exactamente, pero el problema que se plantea ahora es que el gobierno quiere poner firme a los intermediarios con una serie de medidas opresivas que no van a funcionar en la práctica.
El problema que hay ahora entre los que buscan casa
El problema ahora es que los espectadores/candidatos a compradores no se dan cuenta (lo suficiente) de que todo puede y seguirá ocurriendo mientras no se haya firmado un acuerdo de venta por escrito. Es decir, que sigue habiendo pujas después de una fecha límite o incluso después de que la casa se haya vendido verbalmente o por correo electrónico. Al menos, esto supone que comprador y vendedor actúan como particulares.
Ahora, muy a menudo, el agente inmobiliario queda injustamente mal parado cuando llega una oferta mucho más alta, sin haber sido invitado, después de una fecha límite para pujar o tras una venta verbal. El agente inmobiliario está obligado, de acuerdo con las normas que le son aplicables, a informar a su cliente sobre esta puja, y si la diferencia es demasiado atractiva, los vendedores suelen optar de todos modos por otra puja u otro comprador. Créeme, a la mayoría de los agentes inmobiliarios no les gusta nada una «oferta bomba» de este tipo, pues sólo provoca enfado y/o decepción. Pero así son las normas vigentes.
Los problemas restantes
Si eres víctima de prácticas de licitación desleales, ganar tu caso es a menudo imposible.
Por otra parte, el gobierno amenaza ahora con ir a lo grande con una avalancha de nuevas normas inviables para el sistema de licitaciones.
¿Qué se puede hacer para frenar las prácticas de licitación desleales?
Esto es muy sencillo:
- Hacer obligatorio por ley el uso de un sistema de licitación en línea para todos los agentes inmobiliarios. Incluidos los agentes inmobiliarios no afiliados a una asociación profesional.
- Ancla en la ley la norma básica del código de honor/código de conducta (ver aquí, aquí y aquí), según la cual no está permitido filtrar ofertas, de modo que también se aplique a todos los corredores. De ese modo, los corredores no vinculados podrán ser considerados responsables civiles.
- Los espectadores y posibles compradores deberían estar mucho mejor informados de que un agente inmobiliario está obligado a remitir cualquier oferta, siempre que se haga, a su mandante, y aún puede pasar cualquier cosa hasta que se firme una escritura de compraventa.
- Sólo pueden utilizarse sistemas de puja acreditados. Puja Justa está acreditado. Move (NVM) aún no lo está.
- Para las ofertas online con fecha y hora de finalización (licitaciones online), las ofertas pueden no ser visibles para el intermediario y el vendedor mientras no haya pasado la fecha límite. Esto requiere un ajuste en el sistema Mover de la NVM.
- La forma de reclamar por prácticas de licitación desleales ahora realmente no tiene ningún sentido. Véase también este artículo. Debería haber inmediatamente un comité independiente para esto, que se limitara a tramitar todas las quejas en un plazo de unas pocas semanas. Los agentes inmobiliarios (afiliados a una asociación profesional) que no puedan demostrar que han actuado de acuerdo con el código de honor/código de conducta aplicable deberían recibir una advertencia del comité de supervisión independiente y, tras la reincidencia, una sanción.
- El gobierno debe permitir que las asociaciones industriales se encarguen de ello y no interferir más que eso. La interferencia del gobierno sólo funciona como aceite en el fuego.
