در حال حاضر یافتن ملک اجاره ای در بخش بزرگی از هلند تقریبا غیرممکن است. بازار اجاره واقعا منفجر شده است. صدها هزار نفر، از ناامیدی، دیگر نمی دانند برای یافتن خانه اجاره ای چه کنند و به نظر می رسد هفته به هفته سخت تر می شود.
علت این کمبود شدید املاک استیجاری چیست و برای رفع آن چه باید کرد؟
در اینجا به سادگی برای شما توضیح می دهیم. اما ما آن را ساده نگه می داریم. بسیار ساده. زیرا برای اینکه افراد بتوانند سقفی بالای سر خود داشته باشند نیز باید ساده باشد و باقی بماند.
ارائه دهندگان املاک اجاره ای
ما با این سوال شروع می کنیم: “صاحبان املاک اجاره ای چه کسانی هستند؟”
به طور خلاصه، 2 ارائه دهنده املاک اجاره ای وجود دارد.
- تامین کنندگان اجتماعی: انجمن های مسکن. اینها برای منفعت نیست.
- ارائه دهندگان تجاری اینها شامل صندوق های بازنشستگی، صندوق های املاک و مستغلات، شرکت های املاک و مستغلات و سرمایه گذاران خصوصی (خصوصی) املاک و مستغلات است. آنها یک انگیزه سود دارند (آنها می خواهند بازده ایجاد کنند).
چگونه مسکن اجتماعی دریافت می کنید؟
برای دریافت مسکن اجتماعی در هلند (مثلاً) در 22 سالگی زندگی خود، باید قبلاً در سازمانی ثبت نام کرده باشید که در حدود 5 سالگی شما در ارائه مسکن اجتماعی در منطقه شما فعال است. به سازمان هایی مانند Woonservice.nl، WoningNet، WoonNet، Arcade، Pré Wonen و غیره فکر کنید. طبق یک مطالعه NOS در سال 2021، زمان انتظار در برخی از شهرداری ها حتی تا 17 سال است. به هر حال، اغلب فقط در صورتی می توانید ثبت نام کنید که 18 سال سن داشته باشید. در 90 شهرداری مدت زمان انتظار به طور متوسط 7 سال است که به 17 سال افزایش می یابد. بنابراین اگر در 18 سالگی ثبت نام کنید، ممکن است یک خانه اجاره ای اجتماعی بین 25 تا 35 سالگی خود داشته باشید. بنابراین خوب است که دوستیابی را شروع کنید.
فورا خانه بخر
متاسفانه خرید فوری خانه برای اکثریت قریب به اتفاق مردم امکان پذیر نیست. البته ظرفیت استقراض برای وام مسکن نقش اصلی را در این امر ایفا می کند. بسیاری از مردم به سادگی نمی توانند به اندازه کافی وام بگیرند یا نمی توانند به اندازه کافی هزینه های ماهانه مورد نیاز برای خرید خانه مناسب در منطقه خود را بپردازند. بسیاری از این افراد بی‌وقفه منتظر مسکن اجتماعی بوده‌اند یا درآمد بیش از حد برای واجد شرایط بودن برای مسکن اجتماعی و درآمد بسیار کمی برای خرید دارند.
اما افراد زیادی نیز هستند که درآمد خوبی دارند و گاهی اوقات پس‌انداز زیادی دارند، اما هنوز نمی‌توانند خرید کنند، زیرا به تازگی کار جدیدی را شروع کرده‌اند، خوداشتغالی (خوداشتغالی) یا مهاجر هستند.
در نهایت، شما همچنین یک گروه هدف دارید که می‌تواند خرید کند، اما نمی‌خواهد بخرد، زیرا، برای مثال، آنها هنوز مطمئن نیستند که می‌توانند یا می‌خواهند در یک مکان دائمی مستقر شوند. به افرادی فکر کنید که ممکن است بخواهند در خارج از کشور ماجراجویی کنند.
خرید به جای اجاره گزینه ای برای یک گروه هدف بزرگ نیست.
اجاره بخش رایگان ملک
بنابراین بسیاری از مردم در وب‌سایت‌هایی مانند Pararius.nl و Funda.nl به دنبال خانه‌ای اجاره‌ای تا حدودی مقرون به صرفه بالاتر از «حد آزادسازی» 808.06 یورو در ماه می‌گردند. “چه حدی”؟ نگران نباشید، ما بعداً به شما توضیح خواهیم داد که «محدودیت آزادسازی» به چه معناست. اما چیزی که اکنون باید بدانید این است که خانه ای با قیمت حدود 810 یورو در هلند پیدا نخواهید کرد. غیر ممکن است. اگر به شهرهای بزرگ نگاه می کنید، حداقل دو برابر (تقریباً 1600 یورو) را برای خانه حداکثر 2 نفر در نظر بگیرید. و حتی پس از آن، شما احتمالاً در صف 60-80 بیننده دیگر ایستاده اید که می خواهند آن ملک اجاره ای را به قیمت 1600 یورو اجاره کنند و حتی برای دریافت خانه از آن قیمت اجاره نیز پیشی می گیرند.
کمبود شدید این نوع مسکن بخش خصوصی وجود دارد و هر روز بر این کمبود افزوده می شود. در حال حاضر صاحبان املاک اجاره ای این املاک را به صورت انبوه می فروشند. این تضمین می‌کند که عرضه املاک اجاره‌ای همچنان کاهش می‌یابد و اجاره یک ملک اجاره‌ای هر روز دشوارتر می‌شود.
مازاد سرمایه گذاران املاک و مستغلات
تا حدود سال 2022، در مورد اجاره خانه بخش خصوصی مشکل بزرگی وجود نداشت. تا سال 2022، (بیش از حد) خانه‌های زیادی در هلند توسط افرادی خریداری می‌شد که این خانه‌ها را فقط برای اجاره می‌خریدند. از نظر مالی و مالی، خرید ملک اجاره ای تا سال 2022 (کمی هم…) جالب بود. و به همین دلیل (بیش از حد) افراد این کار را انجام دادند. چیزی باید تغییر می کرد زیرا تمام خانه های تحت اشغال در معرض خطر بلعیده شدن (از نظر دولت) بودند.
کمبود سرمایه گذاران املاک و مستغلات
سپس دولت تدابیری اتخاذ کرد تا کار را برای سرمایه گذاران املاک و مستغلات دشوارتر کند. این اقدامات به منظور تسهیل برای خریدارانی که برای اولین بار می‌خواهند خانه در بازار مسکن خریداری کنند (رقابت کمتر سرمایه‌گذاران املاک) و همچنین اطمینان از عادلانه‌تر شدن اجاره‌بها بود.
دلیل اینکه دیگر هیچ ملک اجاره ای در دسترس نیست
برای درک اینکه چرا بسیاری از صاحبخانه ها املاک اجاره ای خود را می فروشند و یافتن ملک اجاره ای تقریبا غیرممکن است، تعدادی قوانین تغییر یافته وجود دارد که باید آنها را بدانید.
بازده سهام بسیار کم است.
بسیاری از املاک اجاره ای متعلق به افراد خصوصی هستند که این املاک را با پس انداز خود خریداری کرده اند تا از جمله موارد دیگر، مستمری خود را بازده داشته باشند. ما فقط می توانیم این را با استفاده از یک مثال توضیح دهیم.
ما فرض می کنیم که شخصی برای یک ملک اجاره ای به طور کامل از پس انداز پرداخت کرده است و دیگر رهنی روی آن ندارد.
ارزش WOZ آن خانه نمونه اجاره شده 315000 یورو است. ارزش خونه خیلی کمتره چون اجاره داده شده. پیش از این، ارزش WOZ یک خانه اجاره ای تقریباً 65٪ بود، اما از سال 2023 این مقدار 95٪ بوده است. ارزشی که اکنون این خانه برای مقامات مالیاتی در نظر گرفته می شود (95٪ از 315,000 = ) 300,000 یورو است.
صاحبخانه این خانه را با اجاره اصلی 1250 یورو در ماه اجاره می کند. (به هر حال، این یک اجاره واقعی برای چنین سرمایه گذاری است.)
از سال 2023، دولت اعلام کرده است که اگر ملک اجاره ای دارید، سالانه 6.17 درصد بازده دارید. شما برای این 6.17 درصد 32 درصد مالیات می پردازید.
با قاعده 6.17% اظهارنامه فرضی x 32% مالیات، (300000 x 6.17% x 32%) = 5923 یورو مالیات باید هر سال پرداخت شود . یعنی 493.6 یورو در هر ماه مالیاتی . در این مورد، سرمایه گذار املاک و مستغلات هنوز 750 یورو در ماه به پایان می رسد. جالب به نظر می رسد، اما این تنها بازدهی 3 درصدی است. سرمایه گذاری با بازدهی تنها 3 درصد برای هیچ سرمایه گذاری جالب نیست. و بنابراین این صاحبخانه قصد دارد خانه خود را بفروشد.
بازگشت در اکثر موارد منفی است
با این حال، بدتر می شود. در مثال بالا، فرض می کنیم که صاحبخانه وام مسکن ندارد. در بیشتر موارد، صاحبخانه ها وام مسکن دارند. مردم اغلب تنها 30 درصد از قیمت خرید خانه اجاره ای را پس انداز می کنند و برای مبلغ باقی مانده وام رهنی می گیرند.
برای یک وام رهنی 10 ساله ثابت برای وام مسکن سرمایه گذاری، 6.7٪ سود پرداخت می شود (تاریخ مرجع 6-9-2023) ( منبع ).
اگر یک سرمایه گذار املاک و مستغلات خانه ای به مبلغ 300000 یورو بخرد و مجبور باشد 70 درصد از این قیمت خرید را وام بگیرد، باید 210000 یورو با 6.7 درصد در سال وام بگیرد. این سود کل 14070 یورو در سال و 1172 یورو در ماه بهره است. همان سرمایه گذار املاک و مستغلات باید مالیات 6.17٪ x 32٪ = 1777 یورو در سال = 148 یورو در ماه مالیات بر بخشی که در خانه سرمایه گذاری کرده است (30٪ از 300000 یورو) بپردازد. اگر سود ماهانه 1172 یورو را اضافه کنید، آنگاه هزینه های ماهانه برای صاحبخانه 1320 یورو است، در حالی که اجاره تنها 1250 یورو است. بنابراین یک بازده منفی.
و این حتی هزینه های نگهداری، انجمن صاحبان خانه، مالیات شهرداری، مدیریت و غیره را در نظر نمی گیرد.
نتیجه: صاحبخانه فقط دو کار می تواند انجام دهد: فروش خانه یا افزایش قابل توجه اجاره.
نبرد ناک اوت
ضربه واقعی برای مالک خصوصی تغییر در سیستم ارزش گذاری مسکن به دلیل تغییر در سقف آزادسازی است.
ما به سادگی توضیح می دهیم که منظورمان از این چیست. هر خانه در هلند دارای x تعداد امتیاز اجاره است.
امتیاز اجاره در واقع امتیازهایی است که می توانید به خانه خود بدهید. در وب سایت کمیته ارزیابی اجاره، می توانید محاسبه کنید که خانه شما چند امتیاز اجاره دارد. سپس باید وارد کنید که اتاق های خانه چقدر بزرگ هستند، ارزش WOZ چقدر است، برچسب انرژی چقدر است، طول کانتر چقدر است، چه امکاناتی در آشپزخانه و حمام وجود دارد و غیره. این محاسبه منجر به یک امتیاز می شود. تعدادی از نکات.
سپس آن امتیاز را در کنار جدولی از دولت مرکزی قرار می‌دهید که نشان می‌دهد «اجاره معقول» چقدر است که با آن تعداد امتیاز مطابقت دارد. فرض کنید حساب کرده اید که خانه شما 137 امتیاز اجاره دارد. سپس به برنامه امتیازات اجاره قابل اجرا در آن زمان نگاه می کنید (نحوه رسیدن به آنجا را در این وبلاگ بخوانید). اجاره مرتبط با 137 امتیاز 815.48 یورو است. دولت هر سال از چند امتیاز اجاره تعیین می کند که شما به عنوان صاحبخانه باید از امتیازات اجاره طرح امتیاز اجاره استفاده کنید و بنابراین مجاز به دریافت اجاره بالاتر نیستید. به این محدودیت LIBERALIZATION گفته می شود. محدودیت آزادسازی اکنون (در سال 2023) 808.06 یورو است و طبق طرح امتیاز اجاره فعلی، این شامل 136 امتیاز اجاره است. اگر خانه شما بیش از 136 امتیاز اجاره دارد (توجه داشته باشید: در این لحظه)، خانه شما در “بخش آزاد” است و شما به عنوان صاحبخانه آزاد هستید که اجاره مورد نظر خود را بخواهید (اجاره مبتنی بر بازار). با امتیاز اجاره 137 امتیاز اجاره (همانطور که در مثال فوق نشان داده شده است)، بنابراین می توانید یک اجاره مبتنی بر بازار (بخش خصوصی) درخواست کنید.
جایی که اوضاع در حال حاضر بد پیش می رود این است که دولت می خواهد سقف آزادسازی را از 137 به تقریباً 187 امتیاز اجاره تغییر دهد . این بدان معناست که برای بخش بزرگی از تمام املاک اجاره ای در هلند، اکنون نمی توان بیش از 1000 یورو اجاره دریافت کرد. این بدان معناست که در یک لحظه، هر ملک اجاره ای در هلند ضرر زیادی برای مالک به همراه خواهد داشت.
مالک/صاحب خانه باید 6.7 درصد سود به بانک بپردازد، هزینه های بهره برداری و نگهداری دارد و علاوه بر همه اینها، او با نرخ مالیاتی 32 درصدی در بازده فرضی 6.17 درصد نسبت به آنچه که باید داشته باشد، مواجه است. در درازمدت، پس از آن نتیجه نمی دهد.
به طور خلاصه: برخی از سرمایه گذاران خصوصی املاک و مستغلات هنوز به آنچه که دارند پایبند هستند و سعی می کنند افزایش باورنکردنی هزینه مالیات را با اجاره بالاتر جبران کنند. اما در سال 2024، تمام اجاره بها با آنچه می توان برای اجاره درخواست کرد در تضاد خواهد بود.
برای بسیاری، فروش تنها راه حل است.
توصیه ای برای حل این مشکل دارید؟
قطعا وجود دارد. به طور خلاصه:
دولت باید صرفاً بر بازده واقعی مالیات وضع کند. بنابراین درآمد اجاره منهای هزینه ها. همچنین افزایش سقف آزادسازی به 187 امتیاز اجاره باید فورا لغو شود. و افزایش مالیات نقل و انتقال به 10.4٪ باید تا حدی کاهش یابد. و صاحبخانه‌ها باید به جای اجاره دادن خانه برای مدت نامحدود، همچنان این گزینه را داشته باشند که ابتدا خانه‌ای را برای «دوره ثابت» برای حداکثر 24 ماه اجاره کنند.
قانون حمایت از خرید و فروش یک قانون عالی است و نیازی به تغییر ندارد. با خیال راحت این را به اشتراک بگذارید و تکرار کنید و بیایید به بازار مسکن عادلانه‌تر برای همه امیدوار باشیم.