Atualmente, é quase impossível conseguir um imóvel para arrendar em grande parte dos Países Baixos. O mercado de arrendamento explodiu completamente. Centenas de milhares de pessoas, em desespero, já não sabem o que fazer para conseguir um imóvel para arrendar, e parece que isso se torna ainda mais difícil a cada semana que passa.
Então, o que está a causar esta enorme escassez de habitações para arrendamento e o que é preciso fazer para a resolver?
Explicamo-lo simplesmente aqui. Mas nós mantemo-lo simples. Muito simples. Porque também deveria ser e continuar a ser simples para as pessoas poderem arranjar um teto para as suas cabeças.
Fornecedores de habitação para arrendamento
Começamos com a pergunta: “Quem são os proprietários de imóveis para arrendamento?
Em suma, existem 2 fornecedores de imóveis para arrendamento.
- Os fornecedores sociais: associações de habitação. Estes não têm fins lucrativos.
- Os fornecedores comerciais. Estes incluem fundos de pensões, fundos imobiliários, empresas imobiliárias, bem como investidores imobiliários privados (particulares). Estes têm, de facto, um objetivo de lucro (querem ter lucro).
Como obter habitação social?
Para obter uma habitação social nos Países Baixos (digamos) aos 22 anos de idade, é necessário ter-se registado por volta do seu5º aniversário junto de uma organização que ofereça habitação social no seu bairro. Pense em organizações como Woonservice.nl, WoningNet, WoonNet, Arcade, Pré Wonen, etc. De acordo com um estudo de 2021 da NOS, o tempo de espera em alguns municípios chega a ser de 17 anos. De resto, muitas vezes só se pode registar aos 18 anos. Em 90 municípios, o tempo de espera já é, em média, de 7 anos, chegando a 17 anos de espera. Assim, se se registar no dia 18, poderá ter habitação social entre os seus 25 e 35 anos de idade. É bom começar a namorar nessa altura.
Comprar uma casa diretamente
Comprar uma casa imediatamente não é, infelizmente, possível para uma grande parte das pessoas. Naturalmente, a capacidade de endividamento para um empréstimo hipotecário conta muito neste contexto. Muitas pessoas simplesmente não conseguem contrair empréstimos suficientes ou pagar as mensalidades necessárias para comprar uma casa adequada para venda na sua zona. Muitas destas pessoas têm estado à espera interminavelmente de uma casa para arrendamento social ou ganham demasiado para se qualificarem para uma casa para arrendamento social e ganham demasiado pouco para comprar.
Mas também há muitas pessoas que já têm um bom rendimento e, por vezes, muitas poupanças, mas que ainda não podem comprar porque acabaram de começar um novo emprego, são trabalhadores independentes (ZZP-er) ou são expatriados.
Por último, há também um grupo-alvo que PODE comprar, mas não QUER comprar porque, por exemplo, ainda não tem a certeza se pode ou quer estabelecer-se num determinado local fixo neste momento. Pense nas pessoas que podem querer embarcar noutra aventura no estrangeiro.
Comprar em vez de arrendar não é uma opção para um grande grupo-alvo.
Propriedade de aluguer do sector livre
São muitas as pessoas que procuram em sítios Web como Pararius.nl e Funda.nl um imóvel para arrendamento a preços acessíveis, acima do “limite de liberalização” de 808,06 euros por mês. Qual é o “limite”? Não se preocupe, já lhe explicaremos o que significa “limite de liberalização “. Mas o que precisa de saber agora é que também não vai encontrar uma casa nos Países Baixos por cerca de 810 euros. Isso é impossível. Se olharmos para as grandes cidades, basta ter em conta pelo menos o dobro (cerca de 1600 euros) para um imóvel para 2 pessoas. E, mesmo assim, é provável que esteja em linha com 60-80 outros espectadores que querem arrendar esse imóvel de 1600 euros e que até farão uma oferta superior a essa renda só para obter o imóvel.
Há uma enorme escassez deste tipo de habitação do sector livre e esta escassez aumenta de dia para dia. Os proprietários de imóveis para arrendamento estão atualmente a vender esses imóveis em massa. Esta situação faz com que a oferta de imóveis para arrendamento diminua cada vez mais, tornando cada vez mais difícil a obtenção de um imóvel para arrendamento.
Um excedente de investidores imobiliários
Até cerca de 2022, não havia grandes problemas com o arrendamento de habitações do sector livre. Até 2022, (demasiadas) casas nos Países Baixos eram compradas por pessoas que as compravam apenas para as arrendar. Do ponto de vista financeiro e fiscal, comprar um imóvel para arrendar era interessante até 2022 (um pouco demais….). E é por isso que (demasiadas) pessoas o fizeram. Alguma coisa tinha de mudar, porque todas as casas ocupadas pelos proprietários corriam o risco de serem devoradas (aos olhos do governo).
Falta de investidores imobiliários
O Governo adoptou então uma série de medidas para dificultar a vida aos investidores imobiliários. As medidas deveriam facilitar a aquisição de uma casa no mercado imobiliário por parte dos compradores de primeira viagem (menos concorrência por parte dos investidores imobiliários), mas também garantir que o arrendamento se tornasse mais justo.
A razão pela qual não há mais imóveis para arrendar
Agora, para compreender corretamente por que razão muitos senhorios estão a vender as suas propriedades para arrendamento e é quase impossível obter uma propriedade para arrendamento, há algumas regras alteradas que precisa de compreender.
A rendibilidade dos capitais próprios é demasiado baixa.
Muitos imóveis para arrendamento pertencem a particulares que os compraram com as suas poupanças para rentabilizar a sua reforma, entre outras coisas. Só podemos explicar isto através de um exemplo.
Vamos supor, por um momento, que alguém pagou um imóvel para arrendamento inteiramente com as suas poupanças e já não tem uma hipoteca sobre o mesmo.
O valor WOZ desse exemplo de propriedade para arrendamento é de 315 000 euros. O imóvel vale muito menos porque está arrendado. Anteriormente, o valor WOZ de um imóvel arrendado era contabilizado em cerca de 65%, mas a partir de 2023 será de 95%. Assim, o valor pelo qual este imóvel passa a contar para efeitos fiscais é de (95% de 315.000 euros = ) 300.000 euros.
O senhorio arrenda esta propriedade por uma renda nua de 1250 euros por mês. (A propósito, esta é uma renda realista para um investimento deste tipo).
A partir de 2023, o governo declarou que, se tiver um imóvel para arrendamento, obterá um rendimento de 6,17% por ano. Paga 32% de imposto sobre estes 6,17%.
Utilizando a regra do rendimento teórico de 6,17% x 32% de imposto, há (300 000 x 6,17% x 32%) = 5923 euros de imposto a pagar em cada ano. Ou seja, 493,6 euros por mês de imposto. Neste caso, o investidor imobiliário continua a reter 750 euros por mês. Parece interessante, mas trata-se apenas de um rendimento de 3%. Investir com uma rendibilidade de apenas 3% não interessa a nenhum investidor . E assim, este senhorio vai vender a sua propriedade.
O retorno é negativo na maioria dos casos
No entanto, a situação agrava-se. No exemplo acima, assumimos que o senhorio NÃO tem uma hipoteca. Na maioria dos casos, os senhorios têm uma hipoteca. Muitas vezes, as pessoas colocam apenas 30% do preço de compra de um imóvel para arrendamento em poupanças e contraem um empréstimo hipotecário para o montante restante.
Para um empréstimo hipotecário fixo a 10 anos para uma hipoteca de investimento, paga-se (data de referência 6-9-2023) 6,7% de juros(fonte).
Se um investidor imobiliário comprar um imóvel de 300 000 euros e precisar de contrair um empréstimo de 70% desse preço de compra, terá de contrair um empréstimo de 210 000 euros a uma taxa de 6,7% ao ano. Isto corresponde a um total de juros de 14 070 euros por ano e a mais 1172 euros de juros por mês. Esse mesmo investidor imobiliário tem de pagar um imposto de 6,17% x 32% = 1777 euros por ano = 148 euros de imposto por mês sobre a parte que ele próprio investiu no imóvel (30% de 300 000 euros). Acrescente-se a isso os juros mensais de 1172 euros, o custam ao senhorio 1320 euros por mês, enquanto a renda é de apenas 1250 euros. Por conseguinte, um rendimento negativo.
E isto sem ter em conta os custos de manutenção, a associação de proprietários, os impostos municipais, a gestão, etc. etc.
Resultado: o senhorio só pode fazer duas coisas: vender o imóvel ou aumentar substancialmente a renda.
A batalha Knock Out
No entanto, o verdadeiro golpe de misericórdia para os proprietários privados é a alteração do sistema de avaliação da habitação devido à mudança do limite de liberalização.
Explicamos de forma simples o que queremos dizer com isto. Cada propriedade nos Países Baixos tem um número x de pontos de aluguer.
Os pontos de aluguer são basicamente pontuações que pode atribuir ao seu imóvel. No sítio Web da Comissão das Rendas, pode calcular o número de pontos de renda que o seu imóvel tem. Depois, é preciso preencher o tamanho das divisões da casa, o valor do WOZ, a etiqueta energética, o comprimento da bancada, as instalações da cozinha e da casa de banho, etc. etc. Desse cálculo resulta uma pontuação. Uma pontuação.
Em seguida, coloca-se essa pontuação ao lado de uma tabela do governo central que mostra qual é a “renda razoável” associada a esse número de pontos. Suponhamos que calculou que o seu imóvel tem 137 pontos de aluguer. Em seguida, consulte o regime de pontos de renda em vigor na altura (leia como chegar lá neste blogue ). A renda associada a 137 pontos é de 815,48 euros. Todos os anos, o governo redefine a partir de quantos pontos de renda é obrigado, enquanto senhorio, a utilizar os pontos de renda do sistema de pontos de renda e, por conseguinte, não pode cobrar uma renda mais elevada. A isto chama-se REGRA DA LIBERALIZAÇÃO. O limiar de liberalização é agora (em 2023) de 808,06 euros e, de acordo com o regime de pontos de renda atualmente aplicável, 136 pontos de renda pertencem-lhe. Se a sua propriedade tiver mais de 136 pontos de renda (nota: NESTE momento), a sua propriedade está no “Sector Livre” e, como senhorio, é livre de pedir a renda que quiser (uma renda de mercado). Assim, com uma pontuação de renda de 137 pontos de renda (como se vê no exemplo acima referido), seria autorizado a cobrar uma renda de mercado (sector livre).
O que está a correr mal agora é que o governo quer mudar o limite de liberalização de 137 para cerca de 187 pontos de renda. Isto significa que a grande maioria dos imóveis para arrendamento nos Países Baixos não poderá cobrar mais de 1000 euros de renda. Assim, de uma só vez, TODAS AS CASAS ALUGADAS nos Países Baixos seriam um enorme prejuízo para o proprietário.
Afinal de contas, o proprietário/locador desse imóvel tem de pagar 6,7% de juros ao banco, tem custos de exploração e manutenção e, para além de tudo isto, enfrenta uma taxa de imposto de 32% sobre um rendimento teórico de 6,17% que não está nem perto de atingir.
Em suma, alguns investidores imobiliários privados continuam a agarrar-se ao que têm e a tentar compensar um aumento demasiado incrível dos custos fiscais com rendas mais elevadas. Mas todas as rendas vão violar o que é permitido cobrar em 2024.
Para muitos, a venda é a única solução.
Algum conselho sobre como resolver este problema?
É claro que há. Em resumo:
O governo deveria simplesmente começar a cobrar impostos sobre os rendimentos efetivamente obtidos. Assim, o rendimento das rendas menos as despesas. Além disso, o aumento do limite de liberalização para 187 pontos de aluguer deve ser imediatamente retirado da mesa. E o aumento do imposto sobre as transferências para 10,4% deve ser parcialmente reduzido. E os senhorios devem continuar a ter a opção de arrendar primeiro uma propriedade por “prazo fixo” até um máximo de 24 meses, em vez de poderem arrendar imediatamente e por tempo indeterminado por conta própria.
A lei relativa à proteção da recompra é uma lei excelente e não precisa de ser alterada. Não hesite em partilhar e duplicar este texto e esperemos que o mercado da habitação seja mais justo para todos.