Ahora mismo, es casi imposible conseguir una vivienda de alquiler en gran parte de los Países Bajos. El mercado de alquiler ha explotado totalmente. Cientos de miles de personas, por desesperación, ya no saben qué hacer para conseguir una vivienda de alquiler, y parece que cada semana es más difícil.
¿Cuál es la causa de esta enorme escasez de viviendas de alquiler y qué hay que hacer para resolverla?
Aquí se lo explicamos de forma sencilla. Pero lo hacemos sencillo. Muy sencillo. Porque también debe ser y seguir siendo sencillo que la gente pueda disponer de un techo.
Proveedores de viviendas de alquiler
Empezamos con la pregunta: «¿Quiénes son los propietarios de viviendas de alquiler?».
En resumen, hay 2 proveedores de propiedades de alquiler.
- Los proveedores sociales: las asociaciones de viviendas. No tienen ánimo de lucro.
- Los proveedores comerciales. Entre ellos figuran fondos de pensiones, fondos inmobiliarios, empresas inmobiliarias e inversores inmobiliarios privados (particulares). Estos sí tienen ánimo de lucro (quieren obtener beneficios).
¿Cómo conseguir una vivienda social?
Para conseguir una vivienda social en los Países Bajos a los 22 años, por ejemplo, tienes que haberte inscrito en torno a los5 años en una organización que ofrezca viviendas sociales en tu barrio. Piense en organizaciones como Woonservice.nl, WoningNet, WoonNet, Arcade, Pré Wonen, etc. Según una encuesta realizada por NOS en 2021, el tiempo de espera en algunos municipios llega a 17 años. Por cierto, a menudo sólo puedes inscribirte cuando tienes 18 años. En 90 municipios, el tiempo de espera es ya de 7 años de media, elevándose a 17 años de espera. Por tanto, si se empadrona el día 18, podría tener una vivienda social entre los 25 y los 35 años. Niza para empezar a salir entonces así.
Comprar una casa directamente
Comprar una casa de inmediato no es, por desgracia, posible para la mayoría de la gente. Por supuesto, la capacidad de endeudamiento para un préstamo hipotecario cuenta mucho en esto. Muchas personas simplemente no pueden pedir un préstamo suficiente o pagar las mensualidades necesarias para comprar una casa en venta adecuada en su zona. Muchas de estas personas han estado esperando interminablemente una vivienda de alquiler social o ganan demasiado para poder optar a una vivienda de alquiler social y ganan demasiado poco para comprarla.
Pero también hay mucha gente que ya tiene unos buenos ingresos y a veces muchos ahorros, pero que aún no puede comprar porque acaba de empezar un nuevo trabajo, es autónomo (ZZP-er) o es expatriado.
Por último, también tiene un grupo objetivo que PODRÍA comprar, pero no QUIERE hacerlo porque, por ejemplo, aún no está seguro de si puede o quiere establecerse en un lugar determinado fijo en este momento. Piense en las personas que podrían querer embarcarse en otra aventura en el extranjero.
Comprar en lugar de alquilar no es una opción para un grupo objetivo enorme.
Alquiler de viviendas en el sector libre
Así que mucha gente busca en sitios web como Pararius.nl y Funda.nl una vivienda de alquiler algo asequible por encima del «límite de liberalización» de 808,06 euros al mes. ¿El ‘límite de qué’? No te preocupes, enseguida te explicamos qué significa «límite de liberalización «. Pero lo que tienes que saber ahora mismo es que tampoco vas a encontrar una casa en Holanda de unos 810 euros. Eso es imposible. Si te fijas en las grandes ciudades, ten en cuenta al menos el doble (unos 1600 euros) por una vivienda para un máximo de 2 personas. E incluso en ese caso, es probable que esté en la cola de otros 60-80 espectadores que quieren alquilar esa propiedad de 1600 euros e incluso pujarán más que usted por ese alquiler sólo para conseguir la propiedad.
Hay una enorme escasez de este tipo de viviendas del sector libre y esta escasez crece día a día. Los propietarios de viviendas de alquiler las están vendiendo en masa. Esto está provocando que la oferta de viviendas de alquiler se reduzca cada vez más, haciendo que cada día sea más difícil conseguir una vivienda de alquiler.
Exceso de inversores inmobiliarios
Hasta alrededor de 2022, no había muchos problemas a la hora de alquilar viviendas del sector libre. Hasta 2022, (demasiadas) casas en los Países Bajos eran adquiridas por personas que las compraban sólo para alquilarlas. Desde el punto de vista financiero y fiscal, la compra de una vivienda de alquiler era interesante hasta 2022 (un poco demasiado….). Y por eso lo hizo (demasiada) gente. Algo tenía que cambiar porque todas las viviendas ocupadas por sus propietarios corrían peligro de ser engullidas (a ojos del Gobierno).
Escasez de inversores inmobiliarios
El Gobierno adoptó entonces una serie de medidas para dificultar las cosas a los inversores inmobiliarios. Se suponía que las medidas facilitarían la compra de una casa en el mercado inmobiliario a los compradores primerizos (menos competencia de los inversores inmobiliarios), pero también garantizarían que el alquiler fuera más justo.
La razón por la que no hay más propiedades de alquiler que conseguir
Ahora para entender correctamente por qué muchos propietarios están vendiendo sus propiedades de alquiler y es casi imposible conseguir una propiedad de alquiler, hay algunas reglas cambiadas que usted necesita entender.
La rentabilidad de los fondos propios es demasiado baja.
Muchas propiedades en alquiler pertenecen a particulares que las compraron con sus ahorros para obtener rendimientos para su jubilación, entre otras cosas. Sólo podemos explicarlo con un ejemplo.
Vamos a suponer por un momento que alguien ha pagado una vivienda de alquiler íntegramente con sus ahorros y ya no tiene hipoteca sobre ella.
El valor WOZ de esa propiedad de ejemplo de alquiler es de 315.000 euros. La propiedad vale mucho menos porque está alquilada. Antes, el valor WOZ de una vivienda alquilada contaba aproximadamente un 65%, pero a partir de 2023 será del 95%. Así pues, el valor por el que esta propiedad computa ahora a efectos fiscales es de (95% de 315.000 euros = ) 300.000 euros.
El propietario alquila esta propiedad por un alquiler de 1250 euros al mes. (Por cierto, se trata de una renta realista para una inversión de este tipo).
A partir de 2023, el Gobierno establece que si tienes una propiedad en alquiler, obtendrás una rentabilidad del 6,17% anual. Pagará un 32% de impuestos sobre este 6,17%.
Utilizando la regla del 6,17% de rendimiento teórico x 32% de impuestos, hay (300.000 x 6,17% x 32%) = 5923 euros de impuestos a pagar cada año. Es decir, 493,6 euros por mes fiscal. En este caso, el inversor inmobiliario conserva 750 euros al mes. Parece interesante, pero sólo es una rentabilidad del 3%. Invertir con una rentabilidad de solo el 3% no interesa a ningún inversor . Y así este propietario va a vender su propiedad.
El rendimiento es negativo en la mayoría de los casos
Sin embargo, la cosa empeora. En el ejemplo anterior, suponemos que el propietario NO tiene hipoteca. En la mayoría de los casos, los propietarios SÍ tienen una hipoteca. La gente suele poner sólo el 30% del precio de compra de una vivienda de alquiler en ahorros y pide un préstamo hipotecario por el importe restante.
Por un préstamo hipotecario fijo a 10 años para una hipoteca de inversión, se paga (fecha de referencia 6-9-2023) un 6,7% de interés(fuente).
Si un inversor inmobiliario compra una propiedad de 300.000 euros y necesita pedir prestado el 70% de ese precio de compra, necesitará pedir prestados 210.000 euros al 6,7% anual. Eso supone un interés total de 14.070 euros al año y otros 1.172 euros de interés al mes. Ese mismo inversor inmobiliario tiene que pagar un impuesto del 6,17% x 32% = 1777 euros al año = 148 euros de impuestos al mes sobre la parte que él mismo puso en la propiedad (30% de 300.000 euros). A esto hay que añadir los intereses mensuales de 1172 euros, el le cuestan al propietario 1.320 euros al mes, mientras que el alquiler es de sólo 1.250 euros. Por lo tanto, un rendimiento negativo.
Y eso sin tener en cuenta los gastos de mantenimiento, la comunidad de propietarios, los impuestos municipales, la gestión, etc., etc.
El resultado: el propietario sólo puede hacer dos cosas: vender la propiedad o subir sustancialmente el alquiler.
La batalla Knock Out
Sin embargo, el verdadero golpe de efecto para los arrendadores privados es el cambio en el sistema de valoración de las viviendas debido al desplazamiento del límite de liberalización.
Explicamos sencillamente lo que queremos decir con esto. Cada propiedad en los Países Bajos tiene x número de puntos de alquiler.
Los puntos de alquiler son básicamente puntuaciones que puede otorgar a su propiedad. En la página web de la Comisión de Alquileres puede calcular cuántos puntos de alquiler tiene su vivienda. Luego tienes que rellenar cuánto miden las habitaciones de la casa, cuál es el valor WOZ, cuál es la etiqueta energética, cuánto mide la encimera, qué instalaciones hay en la cocina y el baño, etc. etc. De ese cálculo se obtiene una puntuación. Una puntuación.
A continuación, se pone esa puntuación junto a una tabla de la administración central que muestra cuál es el «alquiler razonable» asociado a ese número de puntos. Supongamos que ha calculado que su propiedad tiene 137 puntos de alquiler. A continuación, busque en el régimen de puntos de alquiler vigente en ese momento (lea cómo llegar a él en este blog ). El alquiler asociado a 137 puntos es de 815,48 euros. Cada año, el gobierno redefine a partir de cuántos puntos de alquiler usted, como propietario, DEBE utilizar los puntos de alquiler del régimen de puntos de alquiler y, por lo tanto, no puede cobrar un alquiler más alto. Esto se llama las REGLAS DE LIBERALIZACIÓN. El umbral de liberalización se sitúa actualmente (en 2023) en 808,06 euros y, según el régimen de puntos de alquiler actualmente aplicable, le corresponden 136 puntos de alquiler. Si su propiedad tiene más de 136 puntos de alquiler (nota: en ESTE momento), su propiedad está en el ‘Sector Libre’ y como propietario es libre de pedir el alquiler que quiera (un alquiler de mercado). Así, con una puntuación de 137 puntos de alquiler (como se ve en el ejemplo anterior), se le permitiría cobrar un alquiler de mercado (sector libre).
Donde las cosas van mal ahora es que el Gobierno quiere desplazar el límite de liberalización de 137 a unos 187 puntos de renta. Esto significaría que una gran mayoría de todas las propiedades de alquiler en los Países Bajos están ahora autorizadas a cobrar no más de 1.000 euros de alquiler. Esto convertiría de un plumazo TODAS LAS VIVIENDAS ALQUILADAS en los Países Bajos en una enorme pérdida para el propietario.
Al fin y al cabo, el propietario/arrendador de esa propiedad tiene que pagar un 6,7% de intereses al banco, tiene gastos de explotación y mantenimiento y, además de todo esto, se enfrenta a un tipo impositivo del 32% sobre una rentabilidad teórica del 6,17% que no está ni cerca de alcanzar.
En resumen, algunos inversores inmobiliarios privados siguen aferrándose a lo que tienen e intentan compensar una subida demasiado increíble de los costes fiscales con alquileres más altos. Pero todos los alquileres van a incumplir lo que se permite cobrar en 2024.
Vender es la única solución para muchos.
¿Algún consejo para solucionar este problema?
Desde luego que sí. En resumen:
El gobierno debería simplemente empezar a cobrar impuestos sobre los rendimientos reales obtenidos. Es decir, ingresos por alquiler menos gastos. Además, debería retirarse inmediatamente de la mesa el aumento del límite de liberalización a 187 puntos de alquiler. Y el aumento del impuesto de transmisiones al 10,4% debería reducirse en parte. Y los propietarios deben seguir teniendo la opción de alquilar primero un inmueble por un «plazo fijo» de hasta un máximo de 24 meses, en lugar de poder alquilarlo inmediatamente de forma indefinida por su cuenta.
La Ley de Protección de Recompra es una buena ley y no necesita cambios. No dudes en compartirlo y duplicarlo, y esperemos que el mercado de la vivienda sea más justo para todos.