À l’heure actuelle, il est presque impossible d’obtenir une location dans la plupart des Pays-Bas. Le marché de la location a vraiment explosé. Des centaines de milliers de personnes, en désespoir de cause, ne savent plus comment s’y prendre pour obtenir une location, et cela semble devenir de plus en plus difficile au fil des semaines.
Quelles sont donc les causes de cette énorme pénurie de logements locatifs et que faut-il faire pour y remédier ?
Nous vous l’expliquons ici en termes simples. Mais nous restons simples. Très simple. Parce qu’il devrait également être et rester simple pour les personnes de pouvoir disposer d’un toit au-dessus de leur tête.
Fournisseurs de logements locatifs
Nous commençons par la question suivante : « Qui sont les propriétaires de logements locatifs ?
En résumé, il y a deux fournisseurs de logements locatifs.
- Les prestataires sociaux : les associations de logement. Ceux-ci n’ont pas de but lucratif.
- Les fournisseurs commerciaux. Il s’agit notamment de fonds de pension, de fonds immobiliers, de sociétés immobilières et d’investisseurs immobiliers privés. Ceux-ci ont un but lucratif (ils veulent faire des bénéfices).
Comment obtenir un logement social ?
Pour obtenir un logement social aux Pays-Bas à l’âge de (disons) 22 ans, vous devez en fait vous être inscrit vers votre5e anniversaire auprès d’une organisation qui propose des logements sociaux dans votre quartier. Pensez à des organisations comme Woonservice.nl, WoningNet, WoonNet, Arcade, Pré Wonen, etc. Selon une étude réalisée en 2021 par NOS, le temps d’attente dans certaines municipalités peut atteindre 17 ans. Par ailleurs, il n’est souvent pas possible de s’inscrire avant d’avoir 18 ans. Dans 90 municipalités, le temps d’attente est déjà de 7 ans en moyenne et peut atteindre 17 ans. Ainsi, si vous vous inscrivez le 18, vous pourrez bénéficier d’un logement social entre votre 25e et votre 35e anniversaire. Il est agréable de commencer à sortir avec quelqu’un d’autre.
Acheter directement une maison
Acheter une maison tout de suite n’est malheureusement pas possible pour une grande partie de la population. Bien entendu, la capacité d’emprunt pour un prêt hypothécaire joue un rôle important à cet égard. De nombreuses personnes ne peuvent tout simplement pas emprunter suffisamment ou payer les charges mensuelles nécessaires à l’achat d’une maison à vendre appropriée dans leur région. Beaucoup de ces personnes attendent depuis longtemps un logement locatif social ou gagnent trop pour pouvoir prétendre à un logement locatif social et gagnent trop peu pour pouvoir acheter.
Mais il y a aussi beaucoup de gens qui ont déjà un bon revenu et parfois beaucoup d’économies, mais qui ne peuvent pas encore acheter parce qu’ils viennent de commencer un nouvel emploi, sont indépendants (ZZP-er) ou sont expatriés.
Enfin, vous avez également un groupe cible qui pourrait acheter, mais qui ne VEUT pas acheter parce que, par exemple, il n’est pas encore sûr de pouvoir ou de vouloir s’installer dans un endroit précis. Pensez aux personnes qui pourraient vouloir se lancer dans une nouvelle aventure à l’étranger.
Acheter au lieu de louer n’est pas une option pour un grand groupe cible.
Immobilier locatif dans le secteur libre
Nombreux sont ceux qui cherchent sur des sites tels que Pararius.nl et Funda.nl un logement à louer à un prix quelque peu abordable, au-dessus de la « limite de libéralisation » de 808,06 euros par mois. Quelle limite ? Ne vous inquiétez pas, nous allons vous expliquer ce que signifie la » limite de libéralisation « dans un instant. Mais ce qu’il faut savoir dès maintenant, c’est que vous ne trouverez pas non plus de maison aux Pays-Bas aux alentours de 810 euros. C’est impossible. Dans les grandes villes, il faut compter au moins le double (environ 1 600 euros) pour un logement pouvant accueillir jusqu’à deux personnes. Et même dans ce cas, vous êtes probablement en ligne avec 60 à 80 autres téléspectateurs qui veulent louer ce bien de 1600 euros et qui vont même surenchérir sur ce loyer juste pour obtenir le bien.
Il y a une énorme pénurie de ce type de logements dans le secteur libre et cette pénurie s’accroît de jour en jour. Les propriétaires de biens locatifs vendent actuellement ces biens en masse. De ce fait, l’offre de logements locatifs se réduit de plus en plus, ce qui rend l’accès à la location de plus en plus difficile.
Un surplus d’investisseurs immobiliers
Jusqu’en 2022 environ, la location d’un logement du secteur libre ne posait guère de problème. Jusqu’en 2022, de (trop) nombreuses maisons aux Pays-Bas ont été achetées par des personnes qui les ont achetées uniquement pour les louer. Financièrement et fiscalement, l’achat d’un bien locatif était intéressant jusqu’en 2022 (un peu trop….). Et c’est pourquoi (trop) de gens l’ont fait. Il fallait changer quelque chose, car tous les logements occupés par leur propriétaire risquaient d’être engloutis (aux yeux du gouvernement).
Une pénurie d’investisseurs immobiliers
Le gouvernement a alors pris un certain nombre de mesures pour rendre la tâche plus difficile aux investisseurs immobiliers. Ces mesures étaient censées faciliter la tâche des primo-accédants désireux d’acheter un logement sur le marché immobilier (moins de concurrence de la part des investisseurs immobiliers), mais aussi garantir une plus grande équité dans la location.
La raison pour laquelle il n’y a plus de biens locatifs à acquérir
Pour bien comprendre pourquoi de nombreux propriétaires vendent leurs biens locatifs et qu’il vous est presque impossible d’obtenir un bien locatif, il est nécessaire de comprendre certaines règles qui ont changé.
La rentabilité des capitaux propres est trop faible.
De nombreux biens immobiliers locatifs appartiennent à des particuliers qui les ont achetés avec leurs économies afin de les rentabiliser pour leur retraite, entre autres. Nous ne pouvons l’expliquer qu’à l’aide d’un exemple.
Supposons un instant qu’une personne ait payé un bien locatif entièrement avec son épargne et qu’elle n’ait plus d’hypothèque sur ce bien.
La valeur WOZ de cet exemple de propriété locative est de 315 000 €. Le bien vaut beaucoup moins parce qu’il est loué. Auparavant, la valeur WOZ d’un bien loué comptait pour environ 65 %, mais à partir de 2023, elle sera de 95 %. La valeur fiscale de ce bien est donc de (95 % de 315 000 € = ) 300 000 €.
Le propriétaire loue ce bien pour un loyer nu de 1250 € par mois. (Il s’agit d’un loyer réaliste pour un tel investissement, soit dit en passant).
Depuis 2023, le gouvernement a déclaré que si vous possédez un bien locatif, vous obtiendrez un rendement de 6,17 % par an. Vous payez 32 % d’impôts sur ces 6,17 %.
En utilisant le rendement théorique de 6,17 % x la règle fiscale de 32 %, il y a (300 000 x 6,17 % x 32 %) = 5923 € d’impôt à payer chaque année. Cela représente 493,6 euros par mois d’imposition. Dans ce cas, l’investisseur immobilier conserve 750 euros par mois. Cela semble intéressant, mais ce n’est qu’un rendement de 3 %. Investir avec un rendement de seulement 3 % ne présente aucun intérêt pour un investisseur . Ce propriétaire va donc vendre son bien.
Le rendement est négatif dans la plupart des cas
Mais il y a pire. Dans l’exemple ci-dessus, nous supposons que le propriétaire n’a PAS d’hypothèque. Dans la plupart des cas, les propriétaires ont une hypothèque. Souvent, les gens n’épargnent que 30 % du prix d’achat d’un bien locatif et contractent un prêt hypothécaire pour le reste.
Pour un prêt hypothécaire à taux fixe sur 10 ans, on paie (date de référence 6-9-2023) 6,7 % d’intérêts(source).
Si un investisseur immobilier achète un bien de 300 000 euros et qu’il doit emprunter 70 % de ce prix d’achat, il doit emprunter 210 000 euros au taux de 6,7 % par an. Cela représente un intérêt total de 14 070 € par an et un intérêt supplémentaire de 1 172 € par mois. Ce même investisseur immobilier doit payer un impôt de 6,17 % x 32 % = 1777 € par an = 148 € d’impôt par mois sur la partie qu’il a lui-même investie dans le bien (30 % de 300 000 €). Si l’on ajoute à cela les intérêts mensuels de 1 172 euros, les coûtent au propriétaire 1320 € par mois alors que le loyer n’est que de 1250 €. Un rendement négatif est donc.
Sans compter les frais d’entretien, l’association des propriétaires, les taxes municipales, la gestion, etc. etc.
Résultat : le propriétaire ne peut faire que deux choses : vendre le bien ou augmenter le loyer de manière substantielle.
Le combat à élimination directe
Cependant, le véritable coup dur pour les propriétaires privés est la modification du système d’évaluation des logements en raison du déplacement de la limite de libéralisation.
Nous expliquons simplement ce que nous entendons par là. Chaque propriété aux Pays-Bas a un nombre x de points de location.
Les points de location sont en fait des notes que vous pouvez attribuer à votre bien. Sur le site de la Commission des loyers, vous pouvez calculer le nombre de points de location de votre logement. Vous devez ensuite indiquer la taille des pièces de la maison, la valeur WOZ, l’étiquette énergétique, la longueur du plan de travail, les équipements de la cuisine et de la salle de bain, etc. etc. Ce calcul permet d’obtenir une note. Un score.
Vous placez ensuite ce score à côté d’un tableau du gouvernement central qui indique le « loyer raisonnable » associé à ce nombre de points. Supposons que vous ayez calculé que votre bien a 137 points de location. Consultez ensuite le système de points de location en vigueur à l’époque (voir comment y parvenir dans ce blog). Le loyer associé à 137 points est de 815,48 €. Chaque année, le gouvernement redéfinit à partir de combien de points de loyers vous, en tant que propriétaire, DEVEZ utiliser les points de loyers du système de points de loyers et vous ne pouvez donc pas demander un loyer plus élevé. C’est ce qu’on appelle les règles de la LIBÉRALISATION. Le seuil de libéralisation est actuellement (en 2023) de 808,06 € et, selon le système de points de location actuellement applicable, 136 points de location en font partie. Si votre bien compte plus de 136 points de location (note : à CE moment-là), il se trouve dans le « secteur libre » et, en tant que propriétaire, vous êtes libre de demander le loyer que vous souhaitez (un loyer de marché). Ainsi, avec un score de 137 points de loyer (comme dans l’exemple susmentionné), vous seriez autorisé à demander un loyer de marché (secteur libre).
Là où les choses se gâtent, c’est que le gouvernement veut faire passer la limite de libéralisation de 137 à environ 187 points de loyers. Cela signifie qu’une grande majorité de tous les biens locatifs aux Pays-Bas sont désormais autorisés à demander un loyer ne dépassant pas 1 000 euros. En un seul coup, chaque maison louée aux Pays-Bas deviendrait une perte énorme pour le propriétaire.
Après tout, le propriétaire/bailleur de ce bien doit payer un intérêt de 6,7 % à la banque, il a des frais de fonctionnement et d’entretien et, pour couronner le tout, il doit s’acquitter d’un taux d’imposition de 32 % sur un rendement théorique de 6,17 % qu’il est loin d’avoir atteint.
En bref, certains investisseurs privés s’accrochent encore à ce qu’ils ont et tentent de compenser une hausse trop importante du coût de l’impôt par une augmentation des loyers. Mais tous les loyers vont violer ce qui est autorisé à être facturé en 2024.
Pour beaucoup, la vente est la seule solution.
Des conseils sur la manière de résoudre ce problème ?
C’est certainement le cas. En bref :
Le gouvernement devrait simplement commencer à prélever des taxes sur les rendements réels. Il s’agit donc des revenus locatifs moins les dépenses. En outre, l’augmentation de la limite de libéralisation à 187 points de location devrait être immédiatement retirée de la table. L’augmentation des droits de mutation à 10,4 % devrait être partiellement réduite. Les propriétaires devraient continuer à avoir la possibilité de louer d’abord un bien pour une « durée déterminée » jusqu’à un maximum de 24 mois, plutôt que de pouvoir louer immédiatement et indéfiniment de leur propre chef.
La loi sur la protection des acquéreurs est une bonne loi et n’a pas besoin d’être modifiée. N’hésitez pas à partager et à reproduire ce document et espérons un marché du logement plus équitable pour tous.