Op dit moment is het in een groot deel van Nederland bijna onmogelijk om aan een huurwoning te komen. De huurmarkt is echt totaal ontploft. Honderdduizenden mensen weten uit wanhoop niet meer wat ze moeten doen om aan een huurwoning te komen en het lijkt met de week nóg lastiger te worden.
Wat is nou de oorzaak van dit enorme tekort aan huurwoningen en wat moet er gebeuren om dit op te lossen?
Wij leggen het je hier simpel uit. Maar we houden het simpel. Heel simpel. Want het moet ook simpel zijn en blijven om mensen een dak boven het hoofd te kunnen laten regelen.
De aanbieders van huurwoningen
We starten bij de vraag: ‘Wie zijn de verhuurders van huurwoningen?’
Kort gezegd zijn er 2 aanbieders van huurwoningen.
- De sociale aanbieders: woningcorporaties. Deze hebben geen winstoogmerk.
- De commerciële aanbieders. Dit zijn o.a. pensioenfondsen, vastgoedfondsen, vastgoedbedrijven én particuliere (privé) vastgoedbeleggers. Die hebben wel een winstoogmerk (ze willen rendement halen).
Hoe kom je aan een sociale huurwoning?
Om in Nederland aan een sociale huurwoning te komen op (laten we zeggen) je 22e levensjaar moet je eigenlijk rond jouw 5e verjaardag je al inschreven hebben bij een organisatie die in jouw buurt actief is in het aanbieden van sociale huurwoningen. Denk aan organisaties als Woonservice.nl, WoningNet, WoonNet, Arcade, Pré Wonen, etc.. Volgens een onderzoek van de NOS uit 2021 loopt de wachttijd in sommige gemeentes zelfs op tot 17 jaar. Overigens kan je je vaak pas inschrijven als je 18 jaar oud bent. In 90 gemeentes is de wachttijd al gemiddeld 7 jaar en dit loopt dus op tot 17 jaar wachttijd. Dus schrijf jij je op de 18e in, dan heb jij misschien tussen jouw 25e en 35e verjaardag een sociale huurwoning. Leuk om dan te gaan beginnen met daten dus.
Direct een huis kopen
Direct een huis kopen is voor een leeuwendeel van de mensen helaas niet mogelijk. Natuurlijk telt de leencapaciteit voor een hypotheeklening hier sterk in mee. Veel mensen kunnen gewoon niet genoeg lenen óf niet voldoende de maandelijkse lasten betalen die nodig zijn om een geschikte koopwoning in hun regio te kopen. Veel van deze mensen wacht al eindeloos lang op een sociale huurwoning óf verdient TE VEEL om in aanmerking te kunnen komen voor een sociale huurwoning en verdient TE WEINIG om te kunnen kopen.
Maar er zijn ook een hoop mensen die wel al een goed inkomen hebben met soms al veel spaargeld, maar die nog niet kunnen kopen omdat ze net begonnen zijn met een nieuwe baan, zelfstandige (ZZP-er) óf Expat zijn.
Tot slot heb je ook nog een doelgroep die zou KUNNEN kopen, maar niet WILT kopen omdat zij bijvoorbeeld nog niet zeker zijn of zij zich nu al op een bepaalde vaste plek kunnen of willen vestigen. Denk aan mensen die misschien nog een buitenland avontuur aan willen gaan.
Kopen in plaats van huren is voor een gigantisch grote doelgroep geen optie.
Vrije sector huurwoning
Dus zoeken veel mensen op websites als Pararius.nl en Funda.nl naar een enigszins betaalbare huurwoning boven de ‘liberalisatiegrens’ van €808,06 per maand. De ‘wat grens’? Geen zorgen, we leggen je straks uit wat ‘liberalisatiegrens’ betekent. Maar wat je nu alvast moet weten is dat je in Nederland ook geen woning gaat vinden van ergens rond €810,-. Dat is onmogelijk. Kijk je naar de grote steden, houdt dan maar rekening met het minimaal het dubbele (ca. €1600,-) voor een woning voor maximaal 2 personen. En zelfs dan sta jij waarschijnlijk in de rij met 60-80 andere kijkers die die huurwoning van €1600,- willen huren en zelfs gaan overbieden op die huurprijs om maar de woning te krijgen.
Er is een enorm te kort aan dit soort vrijesectorwoningen en dit tekort wordt met de dag groter. Eigenaren van verhuurpanden zijn deze panden op dit moment massaal aan het verkopen. Dit zorgt ervoor dat het aanbod huurwoningen steeds verder slinkt en het met de dag moeilijker wordt om een huurwoning te kunnen huren.
Een overschot aan vastgoedbeleggers
Tot ca. 2022 was er niet zo’n heel groot probleem als het ging om het huren van een vrijesectorwoning. Tot 2022 werden er in Nederland (te) veel woningen gekocht door mensen die deze woningen enkel kochten om te gaan verhuren. Financieel en fiscaal was het kopen van een huurwoning tot 2022 (iets te….) interessant. En daarom deden (te) veel mensen dit ook. Er moest iets veranderen want alle koopwoningen dreigde opgeslokt te worden (in ogen van de overheid).
Een tekort aan vastgoedbeleggers
De overheid heeft toen een aantal maatregelen genomen om het vastgoedbeleggers moeilijker te maken. De maatregelen moesten het starters die een huis wilde kopen op de huizenmarkt het makkelijker maken (minder concurrentie van vastgoedbeleggers) maar ook zorgen dat huren eerlijker werd.
De reden waarom er geen huurwoning meer te krijgen is
Om nu goed te snappen waarom heel veel verhuurders hun verhuurwoningen aan het verkopen zijn en je bijna geen huurwoning is te krijgen is, zijn er een aantal veranderde regels die je moet snappen.
Rendement op eigen vermogen is te laag.
Heel veel huurwoningen zijn van particulieren die met hun spaargeld deze woningen hebben gekocht om rendement te maken voor o.a. hun pensioen. Dit kunnen we alleen maar uitleggen aan de hand van een voorbeeld.
We gaan er even van uit dat iemand een huurwoning volledig uit spaargeld heeft betaald en er geen hypotheek meer op heeft.
De WOZ-waarde van die verhuurde voorbeeld woning is €315.000,-. De woning is een stuk minder waard omdat deze verhuurd is. Voorheen telde de WOZ-waarde van een verhuurde woning met grofweg 65% mee, maar sinds 2023 is dat voor 95%. De waarde waarvoor deze woning nu dus meetelt voor de belastingdienst is dus (95% van €315.000 = ) €300.000.
De verhuurder verhuurt deze woning voor een kale huur van €1250,- per maand. (Dit is overigens een realistische huur op zo’n investering.)
De overheid stelt sinds 2023 dat als je een verhuurwoning hebt, je hier 6,17% rendement op maakt per jaar. Over deze 6,17% betaal je 32% belasting.
Met de regel van de 6,17% fictief rendement x 32% belasting, moet er elk jaar (300.000 x 6,17% x 32%) = €5923,- aan belasting worden betaald. Dat is €493,6 per belasting maand. In dit geval houdt de vastgoedbelegger er alsnog €750,- per maand aan over. Dat lijkt interessant, maar dat is maar een rendement van 3%. Investeren met een rendement van slechts 3% is voor geen enkele investeerder interessant. En dus gaat deze verhuurder zijn woning verkopen.
Rendement is negatief in de meeste gevallen
Het wordt echter nog erger. In bovenstaande voorbeeld gaan we ervan uit dat de verhuurder GEEN hypotheek heeft. In de meeste gevallen hebben verhuurders WEL een hypotheek. Vaak legt men maar 30% van de koopsom van een verhuurwoning in aan spaargeld en voor het overige bedrag neemt men een hypotheeklening.
Voor een hypotheeklening van 10 jaar vast voor een beleggingshypotheek betaalt men (peildatum 6-9-2023) 6,7% rente (bron).
Als een vastgoedbelegger een woning koopt van €300.000 en hij moet 70% van die koopsom lenen, dan moet hij €210.000 lenen tegen 6,7% per jaar. Dat is een totale rente van €14.070,- per jaar en dat is weer €1172,- rente per maand. Diezelfde vastgoedbelegger moet over het deel dat hij zelf in de woning heeft gestoken (30% van €300.000) een belasting betalen van 6,17% x 32% = €1777,- per jaar = €148,- belasting per maand. Tel je daar de maandelijkse rente van €1172,- bij op, dan zijn de kosten voor de verhuurder per maand €1320,- terwijl de huur maar €1250,- is. Een negatief rendement dus.
En hierbij houden wel nog niet eens rekening met kosten voor onderhoud, de VvE, gemeentelijke belastingen, beheer, etc. etc.
Het gevolg: de verhuurder kan maar 2 dingen doen: de woning verkopen of de huur flink omhoog schroeven.
De Knock Out slag
De echte knock out slag voor de particuliere verhuurder is echter de verandering van het woningwaarderingstelsel door de verschuiving van de liberalisatiegrens.
We leggen simpel uit wat we hier mee bedoelen. Elke woning in Nederland heeft een x aantal huurpunten.
Huurpunten zijn eigenlijk scores die je aan je woning kan geven. Op de website van de huurcommissie kan je uitrekenen hoeveel huurpunten jouw woning heeft. Je moet dan invullen hoe groot de ruimtes zijn in de woning, wat de WOZ-waarde is, wat het energielabel is, hoe lang het aanrechtblad is, wat voor faciliteiten in de keuken en badkamer zitten, etc. etc. Uit die berekening komt een score. Een puntenaantal.
Die score leg je vervolgens naast een tabel van de Rijksoverheid waarin staat wat de ‘redelijke huur’ is die bij dat aantal punten hoort. Stel jij hebt berekend dat jouw woning 137 huurpunten heeft. Daarna kijk je in het dan geldende huurpuntenschema (lees in deze blog hoe je daar komt). De huur die bij 137 punten hoort is €815,48. De overheid bepaalt elk jaar opnieuw vanaf HOEVEEL HUURPUNTEN je als verhuurder de huurpunten uit het huurpuntenschema MOET hanteren en je dus niet een hogere huur mag vragen. Dit heet de LIBERALISATIEGRENS. De liberalisatiegrens ligt nu (in 2023) op €808,06 en volgens het nu geldende huurpuntenschema horen daar 136 huurpunten bij. Heeft jouw woning méér dan 136 huurpunten (let op: op DIT moment) dan zit jouw woning in de ‘Vrije Sector’ en staat het je als verhuurder vrij om de huur te vragen die jij wilt (een marktconforme huur). Bij een huurscore van 137 huurpunten (zoals te lezen in voorgenoemd voorbeeld) zou je dus een marktconforme huur mogen vragen (vrije sector).
Waar het nu fout gaat is dat de overheid de liberalisatiegrens wil verschuiven van 137 naar ca 187 huurpunten. Dit zou betekenen dat er bij een overgroot deel van alle huurwoningen in Nederland nu niet meer dan €1000,- aan huur gevraagd mag worden. Daarmee zou in 1 klap ELKE HUURWONING in Nederland een enorm verlies opleveren voor de eigenaar.
De eigenaar/verhuurder van die woning moet namelijk wel 6,7% rente aan de bank betalen, heeft exploitatie en onderhoudskosten én bovenop dit alles wordt hij geconfronteerd met een belastingtarief van 32% over een fictief rendement van 6,17% dan hij bij lange na niet haalt.
Kortom: sommige particuliere vastgoedbeleggers houden nog aan wat ze hebben en proberen te ongelooflijke fiscale kostenstijging te compenseren met een hogere huur. Maar alle huur gaat in 2024 in strijd zijn met wat aan huur gevraagd mag worden.
Verkopen is voor velen de enige oplossing.
Een advies om dit probleem op te lossen?
Dat is er zeker. In het kort:
De overheid moet simpelweg belasting gaan heffen over het daadwerkelijk gemaakte rendement. Dus huurinkomsten minus kosten. Daarnaast moet de verhoging van de liberalisatiegrens naar 187 huurpunten direct van de baan. En de verhoging van de overdrachtsbelasting naar 10,4% moet deels worden teruggeschroefd. En de verhuurders moeten de mogelijkheid blijven houden om eerst tot maximaal 24 maanden een woning voor ‘bepaalde tijd’ ter verhuren in plaats van direct voor onbepaalde tijd alleen kunnen verhuren.
De wet Opkoopbescherming is een prima wet en hoeft niet te veranderen. Deel en dupliceer dit gerust en laten we hopen op een eerlijkere woningmarkt voor iedereen.