این بار یک وبلاگ دانش از منطقه کاری خودم به عنوان یک مشاور املاک: هارلم و منطقه اطراف. فروش خانه شما در منطقه هارلم، شامل چه مواردی می شود و به عنوان یک مشاور املاک هارلم، آیا راهنمایی در این مورد دارم؟
البته من نکاتی دارم! در اینجا می رویم:
اول بخر بعد بفروش
در بیشتر مواقع، توصیه این است که ابتدا یک خانه جدید بخرید و سپس خانه خود را بفروشید. میانگین زمان فروش در هارلم بسیار کوتاه است. به صراحت بگویم: فروش چنین مشکلی در اینجا نیست. برای خرید یک چیز جدید. این اشتباه را نکنید که خانه خود را بدون خرید خانه جدید بفروشید. در بیشتر موارد من همچنین توصیه می کنم که کل ارائه خانه قبل از خرید خانه جدید تکمیل شود. بنابراین عکس ها، متن فروش، پلان طبقه و غیره. بلافاصله پس از اینکه موفق به خرید یک خانه جدید شدید، “خانه قدیمی” را می توان بلافاصله در Funda قرار داد. این تضمین می کند که 2 خانه و هزینه های دو برابری برای مدت زمان کوتاهی داشته باشید. این همچنین خطر افت ناگهانی ارزش را محدود می کند.
کارگزاری را انتخاب کنید که مناسب شما باشد
آژانس های املاک و مستغلات زیادی در هارلم وجود دارد. (و بله، ما در کارگزاران املاک VK نیز یکی از آنها هستیم.) این سوالات را از خود بپرسید:
• آیا به دنبال دفتر بزرگی هستید که رهبر بازار در منطقه باشد یا یک دفتر کوچک با رویکرد شخصی تر را ترجیح می دهید؟
• آیا به دنبال ارزان ترین مشاور املاک در منطقه هستید یا کیفیت و تجربه فروش را مهمتر می دانید؟
• و از همه مهمتر: آیا با کارگزار (خود شخص) کلیک می کنید؟ به همین دلیل است که ما دوست داریم عکس ها و ویدیوهای زیادی از خودمان نشان دهیم تا اولین تصور را از خودمان به عنوان یک شخص به نمایش بگذاریم.
در دفتر من (VK Makelaars) ما تصمیم گرفته‌ایم از طریق راهنمایی شخصی بر کیفیت خدمات تمرکز کنیم. بنابراین هیچ کارمند اداری و/یا یک کارگزار متفاوت هر بار که مشتری مجبور است با آنها سر و کار داشته باشد. در نتیجه نتایج فروش و رضایت مشتری بهتر از حد متوسط است. به عنوان مثال، ما جنگنده قیمت نیستیم و صرفاً نرخ های منصفانه و شفاف را در نظر می گیریم.
برای فروش آماده کنید
اگر زمان و پول خود را صرف کنید تا خانه خود را کاملاً مناسب برای فروش کنید، واقعاً نتیجه می دهد. عیوب را تعمیر کنید، تعمیرات معوقه را انجام دهید، آشفتگی را پاک کنید، به طور کامل تمیز کنید، از باغ مراقبت کنید و غیره. من یک وبلاگ جداگانه در این مورد در مورد آماده سازی خانه شما برای فروش نوشته ام . ترجیحاً عکس‌ها را در روزهای روشن یا آفتابی بگیرید.
انجمن صاحبان خانه خود را فعال کنید
آیا آپارتمان می فروشید؟ سپس مطمئن شوید که انجمن صاحبان خانه شما فعال است.
تامین مالی یک انجمن خفته مالک خانه برای خریداران بسیار دشوار یا غیرممکن است. نگران نباشید، در این وبلاگ دقیقا توضیح می دهم که چگونه انجمن خانه داران خفته خود را فعال کنید و فایل های مفیدی را در اختیار شما قرار می دهم تا به شما در انجام این کار کمک کند.
قیمت درخواستی را خیلی بالا تعیین نکنید
قیمت درخواستی را خیلی بالا تعیین نکنید. اگر قیمت درخواستی خیلی بالا باشد، این خطر را دارید که بینندگان بسیار کم یا بسیار کمی را جذب کند و خانه برای مدت طولانی در بازار بماند. اگر خانه‌ای در هارلم به سرعت فروخته نشود، مردم فکر می‌کنند مشکلی در خانه وجود دارد و علاقه‌شان از بین می‌رود.
آنچه شما می خواهید این است که بینندگان زیادی را به خانه ای جذب کنید که مشتاق شوند. این اثر در واقع قیمت را بالا می برد. ما این کار را با تعیین دقیق ارزش واقعی بازار یک خانه و سپس تعیین قیمت درخواستی کمی کمتر از آن انجام می دهیم.
به عنوان مثال: آیا قرار است خانه ای با ارزش بازار حدوداً بفروشیم؟ 380000 یورو، سپس توصیه می کنیم قیمت درخواستی را 375000 یورو تعیین کنید.
قیمت درخواستی را خیلی پایین قرار ندهید
من مرتباً می بینم که یک ملک توسط یک مشاور املاک به طور غیر ضروری در بازار پایین قرار می گیرد. خانه ای را در نظر بگیرید که 550000 یورو ارزش دارد و سپس با قیمت 500000 یورو به بازار عرضه می شود. نتیجه این است که تمام مکان‌های مشاهده موجود در یک روز به طور کامل رزرو می‌شوند. این خبر خوبی به نظر می رسد، اما شما می خواهید تا حد امکان بینندگان بیشتری را با بودجه مناسب و تمایل به پیشنهاد قیمت بالاتر از ارزش بازار داشته باشید. نتیجه اکنون این است که شما ممکن است همه نوع افرادی را داشته باشید که در محدوده قیمتی پایین تر از ارزش واقعی بازار آن خانه هستند. و در لیست انتظار همه افرادی هستند که آماده پرداخت ارزش بازار برای آن بودند.
بنابراین عاقلانه و منصفانه نیست که این همه وقت را صرف نگاه کردن به خانه ای کنیم که از بودجه آنها بالاتر است.
استراتژی مناقصه
کارگزاران زیادی وجود دارند که می خواهند از «ثبت نام» از قبل به عنوان استراتژی مناقصه استفاده کنند. این بدان معنی است که به همه بینندگان گفته می شود که هر علاقه مند می تواند یک پیشنهاد نهایی یک بار قبل از تاریخ و ساعت معین ارائه کند. من این را در بیشتر موارد توصیه نمی کنم.
فرض کنید خانه شما دارای ارزش بازار تقریباً است. 475000 یورو. قیمت پیشنهادی 465000 یورو است. نماینده خرید اولین بیننده بلافاصله پیشنهاد افتتاحیه قیمت درخواستی را ارائه می دهد (این اغلب اتفاق می افتد). هر کسی که بعد از این اتفاق بیفتد، نماینده فروش به او می گوید که یک پیشنهاد افتتاحیه قبلاً انجام شده است و آنها فقط می توانند یک پیشنهاد نهایی یک بار ارائه دهند. این تأثیر اغلب نمایندگان خرید و مشتریان آنها را فریب می دهد تا یک پیشنهاد نهایی بسیار خوب ارائه دهند. گاهی اوقات حتی یک “مناقصه حذفی” با “بازه زمانی”. این بدان معناست که یک پیشنهاد استثنایی خوب بسیار بالاتر از ارزش بازار ارائه می‌شود، مشروط بر اینکه این پیشنهاد برای مدت کوتاهی معتبر باشد (مثلاً فقط در آن روز).
این به این دلیل انجام می شود که سیستم مناقصه آمستردام این فرصت را فراهم می کند و اغلب آن را “تحریک” می کند. پیشنهاد دهنده با پیشنهاد فوق العاده خوب خود تمام رقابت های ممکن را می خرد. او حاضر است بیش از قیمت بازار بپردازد، تا زمانی که دیگر بینندگان فرصت انجام کاری در روزهای بعد را نداشته باشند. رویکردی بسیار خشن و آزاردهنده برای سایر بینندگان، اما اغلب منجر به درآمدهای فروش بسیار بهتری می شود.
اگر خانه ای را با ثبت نام بفروشید، کمتر این اثر افزایش قیمت را تجربه خواهید کرد. اگر به همه طرف ها بگویید که ثبت نام است و همه تا ساعت 12 ظهر جمعه آینده فرصت دارند که پیشنهاد بدهند و ناگهان خانه زودتر بفروشد، نمی توانید این کار را انجام دهید.
من همیشه با یک سیستم مناقصه آمستردام شروع می‌کنم و سپس می‌توانید در طول فرآیند فروش آن را به ثبت تبدیل کنید، اگر معلوم شد که مناقصه‌های حذفی وجود ندارد.
با «مناقصه‌های حذفی»، خانه‌ها به راحتی بیش از 10 درصد بالاتر از ارزش نهایی بازار می‌روند.
ارائه فروش
همیشه اطمینان حاصل کنید:
- عکس های فروش حرفه ای بدون کلوزآپ غیر ضروری
- نقشه ها
- گزارش اندازه گیری
- عکس های 360 درجه
- یک ویدیوی خانگی
- متن های فروش خوب
ما همیشه از 1 تا 5 مورد مراقبت Object&Co داریم.
بدون کلوزآپ
وقتی خانه‌هایی را در فوندا می‌بینم که در آنها عکاس از جزئیات استایل خود عکس‌های نزدیک گرفته است، من را عصبانی می‌کند. مانند مجسمه بودا یا یک قطعه تزئینی. سپس تعجب می کنم که چه چیزی برای فروش است: خانه یا مجسمه بودا. افرادی که می خواهند خانه بخرند به خوبی می دانند که چه چیزی می خواهند و آن را مهم می دانند. این نوع از کلوزآپ ها روی خانه تمرکز نمی کنند، بلکه روی وسایل تمرکز می کنند و به نظر من این خیلی عاقلانه است.
بدون شیرینی
ما همیشه متن فروش را در قالبی واضح و بدون مزخرف می نویسیم. ما متون مزخرف را انجام نمی دهیم. من مرتباً چیزی شبیه به این را می خوانم:
«می‌توانی خودت را ببینی که اینجا نشسته‌ای؟ فوق العاده با یک لیوان گل رز در تراس پشت بام با کسی که دوستش دارید غروب آفتاب را تماشا می کند…’.
ناگوار! این کار را نکن. اگر یک مشاور املاک خانه ای را با این نوع چیزها توصیف کند، بلافاصله فکر می کنم که مشکلی در آن خانه وجود دارد، زیرا بسیار “لاغر” است. به این فکر کنید که وقتی به دنبال خانه‌هایی در Funda می‌گردید به چه چیزهایی توجه می‌کنید. ابتدا روی چه چیزی کلیک می کنید و به چه چیزی نگاه می کنید؟ عکس‌ها، نقشه‌ها، ویدئو و ابتدا متن را به صورت کلی اسکن می‌کنید. خواندن این باید خوب و دلپذیر باشد. این باید مهمترین اطلاعات در مورد خانه را در عرض چند ثانیه به شما بدهد.
به سراغ خریداران مطمئن بروید
خوب است اگر کسی بخواهد 50000 یورو بالاتر از قیمت بازار خانه شما به شما بپردازد. اما آیا او می تواند آن را تامین کند؟ اگر او بدون قید و شرط در مورد تأمین مالی پیشنهاد می دهد، احتمالاً بله. اما اگر او این را با یک رزرو کامل تامین مالی ارائه دهد، این کار دشوار می شود. این احتمال وجود دارد که ارزیاب خانه را با این قیمت فوق العاده بالا ارزشی قائل نشود. در نتیجه درخواست تامین مالی برای این قیمت خرید توسط بانک رد می شود و خرید لغو می شود.
اما حتی اگر بدون رزرو تامین مالی باشد، به عنوان یک عامل فروش نیز می‌خواهم این اطمینان را داشته باشم که خریدار می‌تواند آن را بپردازد. اگر او اصلاً نمی داند چه کار می کند و به زودی دچار مشکل می شود که در نتیجه آن توان خرید خانه را ندارد، ما مستحق 10٪ غرامت هستیم، اما شما نمی توانید از مرغ کچل انتخاب کنید.
ما همیشه خریداران بالقوه را به دقت اسکن می کنیم و به مشتریان خود توصیه های گسترده ای در مورد اینکه کدام طرف معتقدیم بهترین خریدار است ارائه می دهیم.
نکات بیشتر؟
اگر قصد فروش خانه خود را دارید و به نکات و اطلاعات بیشتری نیاز دارید، لطفا با من تماس بگیرید یا پیامک دهید . همچنین می توانید از VK Makelaars به عنوان نماینده فروش خود در هارلم استفاده کنید. ما خوشحالیم که نگرانی شما را از دستان شما برداریم!
Floris van Kuijeren، ارزیاب ثبت شده املاک در VK Makelaars
floris@vkmakelaars.nl
06-47470404
023-2052296