Dans notre précédent article (de mai 2022), vous avez déjà lu que les systèmes d’enchères en ligne et la procédure d’enchères en ligne constituent en fait une fausse sécurité. Par exemple, avec le système d’enchères en ligne de la NVM avec date et heure de clôture, le courtier vendeur peut simplement voir le montant des offres qui ont été faites. Cela permet à un courtier vendeur de divulguer le montant des offres à un ou plusieurs autres acheteurs potentiels, ce qui désavantage considérablement les autres soumissionnaires. Vous pouvez également lire dans cet article précédent qu’ il est très difficile d’obtenir gain de cause en cas de pratiques d’enchères déloyales.
Dans ce premier article article nous proposons également des solutions concrètes pour y remédier. Non pas que cette proposition doive être adoptée à la lettre, mais le problème qui se pose aujourd’hui est que le gouvernement veut mettre le grappin sur les courtiers en adoptant une série de mesures oppressives qui ne fonctionneront pas dans la pratique.
Le problème qui se pose aujourd’hui aux demandeurs de logement
Le problème actuel est que les téléspectateurs/candidats acheteurs ne réalisent pas (suffisamment) que tout peut et peut encore se produire tant qu’aucun contrat de vente écrit n’a été signé. Ainsi, même s’il y a encore des offres après une date limite ou même si la maison a été vendue verbalement ou par courrier électronique. Cela suppose en tout cas que l’acheteur et le vendeur agissent en tant que particuliers.
L’agent immobilier est aujourd’hui très souvent montré du doigt, à tort, lorsqu’une offre beaucoup plus élevée arrive, sans avoir été sollicitée, après un délai d’enchère ou après une vente verbale. L’agent immobilier est tenu, conformément aux règles qui lui sont applicables, d’informer son client de cette offre, et si la différence est trop importante, les vendeurs se tournent souvent vers une autre offre ou un autre acheteur. Croyez-moi, la plupart des agents immobiliers n’apprécient pas du tout ce genre d’offre « coup de poing », qui ne peut que susciter la colère et/ou la déception. Mais ce sont les règles en vigueur.
Les problèmes restants
Si vous êtes victime de pratiques d’enchères déloyales, il est souvent impossible d’obtenir gain de cause.
D’un autre côté, le gouvernement menace maintenant de faire les choses en grand avec une avalanche de nouvelles règles inapplicables pour le système d’appel d’offres.
Que peut-on faire pour limiter les pratiques déloyales en matière d’appels d’offres ?
C’est très simple :
- Rendre obligatoire l’utilisation d’un système d’enchères en ligne pour tous les agents immobiliers. Y compris pour les agents immobiliers qui ne sont pas affiliés à une association professionnelle.
- Inscrire dans la loi la règle de base du code d’honneur/code de conduite (voir ici, ici et ici), selon laquelle il est interdit de divulguer des offres, afin qu’elle s’applique également à tous les courtiers. De cette manière, les courtiers non liés peuvent être tenus civilement responsables.
- Les téléspectateurs et les acheteurs potentiels devraient être beaucoup mieux informés du fait qu’un agent immobilier est tenu de transmettre toute offre, quelle qu’elle soit, à son mandant et que tout peut encore se passer jusqu’à la signature de l’acte de vente.
- Seuls les systèmes d’enchères accrédités peuvent être utilisés. Fair Bidding est accrédité. Move (NVM) ne l’est pas encore.
- Pour les offres en ligne avec une date et une heure de fin (appels d’offres en ligne), les offres peuvent ne pas être visibles pour le courtier et le vendeur tant que la date limite n’est pas dépassée. Cela nécessite donc un ajustement du système Move du NVM.
- La manière de se plaindre des pratiques déloyales en matière d’appels d’offres n’a plus aucun sens ! Voir aussi cet article. Il devrait y avoir une commission indépendante distincte pour cela immédiatement, qui devrait simplement traiter chaque plainte dans un délai de quelques semaines. Les agents immobiliers (affiliés à une association professionnelle) qui ne peuvent pas prouver qu’ils ont agi conformément au code d’honneur/code de conduite applicable devraient recevoir un avertissement de la part de la commission de contrôle indépendante et, en cas de récidive, une sanction.
- Le gouvernement devrait permettre aux associations industrielles de s’en charger et ne pas interférer plus que cela. L’ingérence du gouvernement ne sert qu’à mettre de l’huile sur le feu.