Lo que me encuentro a menudo como agente inmobiliario y tasador es un cobertizo, un chalet, una oficina o cualquier otra dependencia que se haya transformado y utilizado como alojamiento. Es decir, es seco, está bien aislado, tiene calefacción y es claramente adecuado como espacio habitable. Para que quede claro, no estamos hablando de un cobertizo frío y con corrientes de aire hecho de madera con una ventana y una estufa puesta.
En nuestro blog sobre la construcción sin permiso en su jardín, ya le explicamos que si construye o reforma una estructura en su jardín, ésta debe quedar «funcionalmente subordinada» al edificio principal (su casa). Esto significa que no se pueden realizar las funciones principales de la vivienda, como la sala de estar, la cocina o el dormitorio. Un fregadero, un taller, un cobertizo para animales y un almacén pueden considerarse funcionalmente subordinados a la función de una vivienda.
En pocas palabras, si va a construir o convertir una dependencia en su jardín para trabajar, comer o dormir, necesitará un permiso.
En la práctica, es muy frecuente ver una dependencia de este tipo con funciones de alojamiento en el jardín, pero NO hay permiso para ello. Muchos cobertizos se convirtieron, sobre todo en la época de Corona, en extensiones del espacio de vida/trabajo de la casa principal.
Pero, ¿se puede contabilizar la superficie de esa dependencia no autorizada/ilegal en la superficie habitable cuando se vaya a vender la vivienda?
Si una dependencia está aislada, tiene calefacción, tiene suficiente acceso a la luz del día y es estructuralmente adecuada como espacio habitable, su superficie puede contar como espacio habitable. Al vender, le recomendamos que indique claramente en el texto de la oferta la superficie habitable del edificio principal (la casa propiamente dicha) y la superficie habitable del anexo. En el anuncio en Funda y en el folleto de venta, etc., puede sumar la superficie habitable de la casa + la del anexo. Por ejemplo, si la casa tiene 120 m2 de superficie habitable y un despacho en el jardín de 10 m2, puede indicar simplemente 130 m2 de superficie habitable en Funda.
¿Qué significa «estructuralmente adecuado como espacio de alojamiento»?
En primer lugar, hay que tener muy en cuenta la finalidad de un espacio. Si una dependencia u otro espacio es abiertamente un espacio de almacenamiento y sólo puede utilizarse así, no es un espacio habitable.
Si no está claro cuál es la función de una habitación, la instrucción de medición prescribe lo siguiente:
«En caso de duda, la persona que aplique la instrucción de medición deberá hacer una evaluación.
Los aspectos involucrados incluyen:
– Accesibilidad
– Iluminación diurna
– Ventilación, calefacción y aire acondicionado
– Aislamiento
– Nivel de acabado
– Forma del espacio
Según las circunstancias, uno o varios de los aspectos anteriores pueden ser decisivos para determinar que un espacio es estructuralmente adecuado sólo si
Espacio de almacenamiento o que es adecuado como espacio de vida».
En la práctica, esto significa entrar fácilmente en el espacio. No deberías tener que saltar por encima de una zanja para llegar y la puerta de entrada debería ser lo suficientemente grande como para atravesarla.
Debe haber una ventana de al menos 0,5m2 en la habitación. Tiene que poder calentar la habitación lo suficiente y también ventilarla lo suficiente. La habitación debe estar realmente aislada. En un granero con sólo paredes de piedra y sin más aislamiento, tus nalgas se congelarán a tu silla en invierno. Así que esto nunca es adecuado como espacio de alojamiento. Si el suelo de la dependencia está sobre, por ejemplo, baldosas de jardín con arena debajo, tampoco es adecuado como zona de alojamiento.
¿Tiene dudas? A continuación, encargue un informe de medición a una empresa como Zien24, Object&Co o Soo media, por ejemplo. Opcionalmente, también puede contratar el asesoramiento independiente de un corredor.
Informar a los compradores si algo no tiene licencia
Un consejo importante si va a vender una propiedad con una estructura autorizada sin permiso. Como vendedor, asegúrate de que puedes demostrar que informaste al comprador antes de la venta de que (si es así) una dependencia convertida/construida en espacio habitable no tiene permiso para ello. Puede hacerlo, por ejemplo, indicándolo claramente en el cuestionario al vender.
Responsabilidad de la zona de estar
Tenga siempre presente que la responsabilidad sobre los contadores residenciales que se comunican al vender es del vendedor. Regularmente vemos errores en los informes de medición. Por lo tanto, asegúrese de trabajar siempre con un agente inmobiliario experto que también lo mida todo él mismo.
Fuentes:
Comunicación con la Cámara de Valoración