Ce que je rencontre souvent en tant qu’agent immobilier et évaluateur, c’est une remise, un chalet, un bureau ou une autre dépendance qui a été transformée et utilisée comme logement. C’est-à-dire qu’elle est sèche, bien isolée, chauffée et clairement adaptée à un espace de vie. Pour être clair, il ne s’agit pas d’un abri en bois froid et plein de courants d’air dans lequel on aurait installé une fenêtre et un poêle.
Dans notre blog sur la construction sans permis dans votre jardin, nous vous avons déjà expliqué que si vous construisez ou rénovez une structure dans votre jardin, elle doit rester « fonctionnellement subordonnée » au bâtiment principal (votre maison elle-même). Cela signifie qu’aucune fonction d’habitation primaire telle que le salon, la cuisine ou la chambre à coucher ne peut être réalisée. Une arrière-cuisine, un atelier, un abri pour animaux et une pièce de rangement peuvent être considérés comme fonctionnellement subordonnés à la fonction d’une habitation.
En termes simples, si vous avez l’intention de construire ou d’aménager une dépendance dans votre jardin pour y travailler, manger ou dormir, vous aurez besoin d’un permis.
Dans la pratique, on voit très souvent une telle dépendance avec des fonctions d’hébergement dans le jardin, mais il n’y a PAS de permis pour cela. De nombreuses remises, surtout à l’époque de Corona, ont été transformées pour servir d’extension à l’espace de vie et de travail de la maison principale.
Mais pouvez-vous compter la superficie d’une telle dépendance non autorisée/illégale dans la surface habitable lorsque vous allez vendre votre propriété ?
Si une dépendance est isolée, chauffée, dispose d’un accès suffisant à la lumière du jour et est structurellement adaptée à un espace habitable, sa surface peut être comptabilisée comme espace habitable. En cas de vente, nous vous recommandons d’indiquer clairement dans le texte de l’offre la surface habitable du bâtiment principal (la maison proprement dite) et la surface habitable de l’annexe. Dans l’annonce sur Funda et dans la brochure de vente etc., vous pouvez additionner la surface habitable de la maison + celle de l’annexe. Par exemple, si la maison a une surface habitable de 120 m2 et un bureau dans le jardin de 10 m2, vous pouvez donc simplement indiquer 130 m2 de surface habitable sur Funda.
Que signifie « structurellement adapté à un espace de logement » ?
Tout d’abord, la finalité de l’espace doit être prise en compte. Si une dépendance ou un autre espace est manifestement un lieu de stockage et ne peut être utilisé que de cette manière, il ne s’agit pas d’un espace habitable.
Si la fonction d’une pièce n’est pas claire, les instructions de mesure prescrivent ce qui suit :
« En cas de doute, une évaluation doit être faite par la personne qui applique la consigne de mesure.
Les aspects concernés sont les suivants :
– Accessibilité
– Éclairage naturel
– Ventilation, chauffage et climatisation
– Isolation
– Niveau de finition
– Forme de l’espace
Selon les circonstances, un ou plusieurs des aspects ci-dessus peuvent être décisifs pour déterminer qu’un espace est structurellement adapté uniquement si
espace de stockage ou qu’il peut être utilisé comme espace de vie ».
En pratique, cela signifie que l’on peut entrer facilement dans l’espace. Vous ne devez pas avoir à sauter par-dessus un fossé pour y accéder et la porte d’entrée doit être suffisamment grande pour que vous puissiez la franchir.
Il doit y avoir une fenêtre d’au moins 0,5m2 dans la pièce. Vous devez être en mesure de chauffer suffisamment la pièce et aussi de la ventiler suffisamment. La pièce DOIT vraiment être isolée. Dans une grange dont les murs sont en pierre et qui n’est pas isolée, vos fesses gèleront sur votre chaise en hiver. Ce n’est donc jamais un lieu d’hébergement approprié. Si le sol de la dépendance est constitué, par exemple, de dalles de jardin avec du sable en dessous, il ne convient pas non plus comme zone d’habitation.
Vous avez des doutes ? Faites ensuite établir un rapport de mesure par une société comme Zien24, Object&Co ou Soo media, par exemple. En option, vous pouvez également faire appel aux conseils indépendants d’un courtier.
Informer les acheteurs si quelque chose n’est pas autorisé
Conseil important si vous vendez une propriété avec une structure autorisée sans permis. Zrg que vous, en tant que vendeur, pouvez prouver que vous avez informé l’acheteur avant la vente que (si c’est le cas) une dépendance convertie/construite en espace habitable n’a pas de permis pour cela. Vous pouvez le faire, par exemple, en l’indiquant clairement dans le questionnaire lors de la vente.
Responsabilité de la zone d’habitation
N’oubliez jamais que la responsabilité des compteurs résidentiels communiqués lors de la vente incombe au vendeur. Nous constatons régulièrement des erreurs dans les rapports de mesure. Veillez donc à toujours travailler avec un agent immobilier expert qui mesure également tout lui-même.
Sources :
Communication avec la Chambre d’évaluation
Liste des questions fréquemment posées et réponses Juillet 2020