Wat ik als makelaar en taxateur vaak tegenkom is een schuurtje, chaletje, kantoortje of een ander bijgebouw dat verbouwd is en gebruikt wordt als verblijfsruimte. Dat wil zeggen dat deze droog, goed geïsoleerd en verwarmd en duidelijk geschikt is als verblijfsruimte. Voor de duidelijkheid: we hebben het hier dus niet over een koud tochtig schuurtje van hout waar een raam en een kachel in gezet is.
In onze blog over het vergunningsvrij bouwen in je tuin hebben we je al uitgelegd dat als je een bouwwerk in jouw tuin bouwt óf verbouwt deze ‘functioneel ondergeschikt’ moet blijven aan het hoofdgebouw (jouw huis zelf). Dit betekent dat er geen primaire woonfuncties zoals woonkamer, keuken of slaapkamer gerealiseerd mogen worden. Een bijkeuken, atelier, dierenverblijf en berging zijn wel functioneel ondergeschikt te achten aan de functie van een woning.
Simpel gezegd: ga je een bijgebouw in jouw tuin bouwen of verbouwen om er in te kunnen werken, eten of slapen, dan heb je daar een vergunning voor nodig.
In de praktijk zien we heel vaak dat zo’n bijgebouw met verblijf functies in de tuin is gerealiseerd, maar dat hier GEEN vergunning voor is. Er zijn vooral in de Corona-tijd veel schuurtjes verbouwd om te dienen als uitbreiding van de woon/werkruimte van de hoofdwoning.
Maar mag je de oppervlakte van zo’n niet vergund/illegaal bijgebouw wel meetellen in de woonoppervlakte als je jouw woning gaat verkopen?
Als een bijgebouw geïsoleerd, verwarmd, voldoende daglichttoetreding heeft én bouwkundig geschikt is als verblijfsruimte, dan mag de oppervlakte daarvan meetellen als woonoppervlakte. Bij de verkoop adviseren we wel dat je in de aanbiedingstekst duidelijk vermeld hoeveel woonoppervlakte van het hoofdgebouw (de woning zelf) is en wat de woonoppervlakte van het bijgebouw is. In de advertentie op Funda en in de verkoopbrochure e.d. mag je de woonoppervlakte van het woonhuis + dat van het bijgebouw bij elkaar optellen. Heeft het bijvoorbeeld woonhuis 120m2 woonoppervlakte en een kantoortje in de tuin is 10m2, dan mag je dus op Funda gewoon 130m2 woonoppervlakte vermelden.
Wat houdt ‘bouwkundig geschikt als verblijfsruimte’ in?
Eerst moet erg gekeken naar het doel van een ruimte. Als een bijgebouw of een andere ruimte overduidelijk een bergruimte is en alleen zo gebruikt kan worden, dan is dit geen woonoppervlakte.
Als het niet duidelijk is, wat de functie van een ruimte is, dan schrijft de meetinstructie het volgende voor:
“In twijfelgevallen moet door degene die de meetinstructie toepast een beoordeling worden gemaakt.
Aspecten die hierbij een rol spelen zijn:
– Toegankelijkheid
– Daglichttoetreding
– Ventilatie, verwarming en klimaatbeheersing
– Isolatie
– Afwerkingsniveau
– Vorm van de ruimte
Afhankelijk van de omstandigheden kunnen één of meer van de bovenstaande aspecten doorslaggevend zijn om te bepalen dat een ruimte bouwkundig gezien slechts geschikt is als
Bergruimte of dat deze geschikt is als woonruimte.”
In praktijk betekent dit dat je makkelijk in de ruimte moet kunnen komen. Je moet niet over een sloot heen hoeven springen om er te komen en de toegangsdeur moet groot genoeg zijn om door heen te lopen.
Er moet een raam van minimaal 0,5m2 in de ruimte zitten. Je moet de ruimte voldoende kunnen verwarmen en ook voldoende kunnen ventileren. De ruimte MOET echt geïsoleerd zijn. In een schuur met enkel steens muren en geen enkele verdere vorm van isolatie vriezen je billen vast aan je stoel in de winter. Dit is dus nooit geschikt als verblijfsruimte. Als er de vloer van het bijgebouw ligt op bijvoorbeeld de tuintegels met daaronder zand, dan is dat ook niet geschikt als verblijfsruimte.
Twijfel je? Laat dan een meetrapport opstellen door een bedrijf als Zien24, Object&Co of bijvoorbeeld Soo media. Eventueel kan je ondertekende ook inhuren voor onafhankelijk advies van een makelaar.
Informeer kopers als iets niet vergund is
Een belangrijk advies voor als je een woning verkoopt met een vergunningplichtig bouwwerk zonder vergunning. Zrg dat je als verkoper kan aantonen dat je de koper vóór de koop hebt geïnformeerd dat (als dat zo is) een tot woonruimte verbouwd/gebouwd bijgebouw daarvoor geen vergunning heeft. Dit kan je bijvoorbeeld doen door dit duidelijk te vermelden in de vragenlijst bij verkoop.
Verantwoordelijkheid woonoppervlakte
Houdt er altijd rekening mee dat de verantwoordelijkheid over de bij verkoop over de gecommuniceerde woonmeters ligt bij de verkoper zelf. We zien regelmatig dat er fouten worden gemaakt in meetrapporten. Zorg daarom dat je altijd werkt met een deskundige makelaar die ook zelf alles na meet.
Bronnen:
Communicatie met de Waarderingskamer