Avez-vous droit à un remboursement si le vendeur d’une maison se retire ?

par | Août 3, 2022 | Agent d'achat, Conseils juridiques

Supposons que vous ayez fait une offre pour une maison. Vous négociez encore un peu et finalement vous concluez un accord et la maison est achetée. Nous appelons cela « accord de volonté ». Vous recevrez un e-mail soigné du vendeur avec une confirmation de l’achat. L’après-midi même, vous recevrez un projet de contrat de vente. Vous lui répondez immédiatement que le contrat de vente semble bon et qu’il peut être signé dès que possible.

Vous avez convenu de faire réaliser une étude architecturale, ce que vous ferez quelques jours plus tard. L’inspection architecturale vous coûtera 400 €. Vous avez également engagé un évaluateur qui a pris rendez-vous avec l’agent immobilier vendeur pour venir évaluer le bien. Cette évaluation a déjà eu lieu et vous a coûté 1000 €.

Tout semble bon et il est maintenant vraiment temps de signer le contrat de vente. Vous rappelez l’agent vendeur pour savoir quand la maison pourra être signée. Et puis ça se passe mal. L’agent vendeur vous informe que le vendeur a décidé de se retirer. Il a changé d’avis et ne veut plus vous vendre la propriété.

Bien sûr, vous êtes très contrarié. Vous vous demandez :

  • Le vendeur peut-il simplement se retirer ? Vous avez acheté la propriété et en avez eu la confirmation, n’est-ce pas ?
  • Et si le vendeur peut déjà se retirer ? Qui va payer l’inspection architecturale de 400 € et l’évaluation de 1000 € ?

Le vendeur peut-il simplement se retirer ?

Si le vendeur est un particulier (c’est-à-dire qu’il n’est pas une société) et que l’acheteur est également un particulier (c’est-à-dire qu’il n’est pas un investisseur professionnel achetant pour le compte d’une société), il existe une obligation écrite. Cela signifie que vous ne pouvez acheter un bien immobilier aux Pays-Bas que lorsqu’un contrat d’achat a été signé. S’il n’est pas signé, rien n’a été acheté.

Dans le cas ci-dessus, on parle d’un « achat et d’une vente au consommateur ». Si le vendeur est une société (par exemple Floris Vastgoed B.V.), il n’y a pas d’exigence de forme écrite. Un achat verbal ou, mieux encore, une confirmation de l’achat par courrier électronique constitue alors également un achat définitif. Cela s’applique également si l’acheteur est un acheteur professionnel (par exemple, Van Kuijeren Vastgoed Beleggingen B.V.). Imaginez donc ceci : vous offrez 200 000 € pour la maison vendue par Floris Vastgoed BV. Votre offre est acceptée. Le vendeur (= propriétaire) ne peut pas se retirer dans ce cas car il vend en tant qu’entreprise et non en tant que consommateur.

Qui paiera les frais encourus si le vendeur d’un bien immobilier se retire ?

Si le vendeur et/ou l’acheteur sont tous deux des particuliers (et non des entreprises) et qu’il n’y a pas de contrat de vente signé, le vendeur n’est pas responsable des dommages. Les frais que l’acheteur a engagés pour, par exemple, un rapport d’évaluation et une inspection architecturale ne doivent pas être payés par le vendeur. Êtes-vous l’un d’entre eux ? Le conseil est alors d’essayer de récupérer ces coûts.

En outre, il serait tout simplement très soigné que le vendeur le fasse.

N’est-ce pas un peu injuste ?

Voici ce que dit la loi à ce sujet : le vendeur peut simplement se retirer à tout moment si aucun contrat de vente n’a encore été signé. Et l’acheteur doit le savoir. Ainsi, tous les frais encourus par l’acheteur sans qu’un accord d’achat ait déjà été signé sont à ses propres risques. Il y a toujours une chance que le vendeur se retire.

Ai-je droit à une indemnisation si j’ai loué un bien et que le propriétaire se retire ?

Avec le loyer, c’est différent. L’exigence de la forme écrite ne s’applique pas. Supposons que vous souhaitiez louer quelque chose et que vous ayez convenu verbalement ou de préférence par courrier/sms/whatsapp de louer une maison à partir d’une certaine date et pour un certain loyer. Vous recevez les clés la semaine prochaine et vous devez déjà faire les préparatifs nécessaires au déménagement. Vous avez déjà organisé un changement d’adresse, trouvé des déménageurs, souscrit des abonnements, etc. Dans ce cas, vous auriez de bien meilleures chances d’être remboursé des frais engagés si le propriétaire se retirait comme ça. Vous avez les meilleures chances d’obtenir une indemnisation si vous êtes déjà à un stade si avancé de la préparation de la location et si vous avez déjà engagé les frais nécessaires à cet effet, qu’il ne serait plus raisonnable pour le propriétaire de se retirer sans être tenu à une indemnisation.

Dans la pratique, c’est difficile car de nombreux propriétaires se montreront combatifs et n’accepteront pas volontiers d’être tenus responsables des frais que vous avez encourus. Et la question est de savoir s’il est sage d’engager tous les frais juridiques à ce moment-là. Dans ce cas, il est bon que vous ayez une assurance d’aide juridique, car elle pourrait vous aider dans ce domaine.