Supongamos que has pujado por una casa. Se negocia un poco más y finalmente se llega a un acuerdo y se compra la casa. Lo llamamos «acuerdo de voluntades». Recibirás un correo electrónico del vendedor con la confirmación de la compra. Esa misma tarde, recibirá un borrador del contrato de compraventa. Inmediatamente le contestan que el acuerdo de venta tiene buena pinta y que se puede firmar lo antes posible.
Ha acordado que se realice un estudio arquitectónico y que lo hará unos días más tarde. La inspección arquitectónica le costará 400 euros. También ha contratado a un tasador que ha concertado una cita con el agente inmobiliario vendedor para que venga a tasar el inmueble. Esa valoración ya ha tenido lugar y le ha costado 1000 euros.
Todo parece estar bien y ahora es realmente el momento de firmar el acuerdo de compra. Vuelve a llamar al agente vendedor para saber cuándo se puede firmar la casa. Y entonces sale mal. El agente vendedor le comunica que el vendedor ha decidido retirarse. Ha cambiado de opinión y ya no quiere venderte la propiedad.
Por supuesto, estás muy molesto. Te preguntas:
- ¿Puede el vendedor simplemente retirarse? Usted compró la propiedad y obtuvo la confirmación de ello, ¿no es así?
- ¿Y si el vendedor ya puede retirarse? ¿Quién va a pagar la inspección arquitectónica de 400 euros y la tasación de 1000 euros?
¿Puede el vendedor simplemente retirarse?
Si el vendedor es un particular (es decir, no una empresa) y el comprador es también un particular (es decir, no un inversor profesional que compra en nombre de una empresa), entonces existe un requisito escrito. Esto significa que sólo puede comprar una propiedad en los Países Bajos una vez que se haya firmado un contrato de compraventa. Si no está firmado, no se ha comprado nada.
En el caso anterior, se habla de una «compra y una venta de consumo». Si el vendedor es una empresa (por ejemplo, Floris Vastgoed B.V.), no es necesario que sea por escrito. Una compra verbal o, mejor aún, una confirmación de la compra por correo electrónico es entonces también una compra definitiva. Esto también se aplica si el comprador es un comprador profesional (por ejemplo, Van Kuijeren Vastgoed Beleggingen B.V.). Imagínese esto: usted puja por 200.000 euros por la casa que vende Floris Vastgoed BV. Su oferta es aceptada. El vendedor (=propietario) no puede retirarse en este caso porque está vendiendo como empresa y no como consumidor.
¿Quién pagará los gastos ocasionados si el vendedor de un inmueble se retira?
Si el vendedor y/o el comprador son ambos particulares (no empresas) y no hay un contrato de compraventa firmado, el vendedor no es responsable de los daños. Los gastos que el comprador ha realizado para, por ejemplo, un informe de valoración y una inspección arquitectónica no tienen que ser pagados por el vendedor. ¿Es usted uno de ellos? Entonces el consejo es intentar recuperar estos costes.
Además, sería simplemente muy limpio si el vendedor hiciera esto.
¿No es un poco injusto?
Esto es lo que dice la ley al respecto: el vendedor puede simplemente retractarse en cualquier momento si aún no se ha firmado ningún acuerdo de compra. Y el comprador debe saberlo. Por lo tanto, todos los gastos en los que incurra el comprador sin que se haya firmado un contrato de compraventa corren por su cuenta y riesgo. Siempre existe la posibilidad de que el vendedor se retire.
¿Tengo derecho a una indemnización si he alquilado una vivienda y el propietario se retira?
Con el alquiler, es diferente. Este requisito de forma escrita no se aplica. Supongamos que quieres alquilar algo y que has acordado verbalmente o preferiblemente por mail/sms/whatsapp alquilar una casa a partir de una fecha determinada y por un alquiler determinado. Recibes las llaves la semana que viene y ya tienes que hacer los preparativos necesarios para la mudanza. Ya ha organizado el cambio de dirección, la mudanza, las suscripciones, etc. En ese caso, tendrías muchas más posibilidades de que te reembolsaran los gastos ocasionados si el propietario se retirara sin más. La mejor oportunidad de obtener una indemnización es que usted se encuentre en una fase tan avanzada de la preparación del alquiler y haya incurrido ya en los gastos necesarios para ello, que ya no sería razonable que el arrendador se retirara sin ser responsable de la indemnización.
En la práctica, esto es difícil porque muchos propietarios serán combativos y no aceptarán fácilmente la responsabilidad de los costes en los que has incurrido. Y la pregunta es si es prudente incurrir en todos los costes legales entonces. En ese caso, es bueno que tengas un seguro de asistencia jurídica, porque podrían ayudarte con esto.