Suponhamos que tenha licitado por uma propriedade. Negoceia-se mais um pouco para trás e para a frente e finalmente fez-se um acordo e a propriedade é comprada. Chamamos a isto “acordo de vontades”. Recebe um e-mail limpo da parte vendedora confirmando a venda. Nessa mesma tarde, ser-lhe-á também enviado um projecto de contrato de compra. O cliente devolve por e-mail que esse acordo de compra tem bom aspecto e pode ser assinado o mais rápido possível.
Aceitou a realização de uma inspecção arquitectónica e essa alguns dias mais tarde. Para a inspecção estrutural, irá gastar 400 euros. Também contratou um avaliador que marcou um encontro com o agente imobiliário vendedor para vir e avaliar o imóvel. Essa avaliação também já teve lugar e custou-lhe agora 1000 euros.
Tudo parece bem e agora é realmente tempo de começar a assinar esse acordo de compra. Telefonar mais uma vez ao corretor de vendas quando a assinatura é possível. E depois corre mal. O corretor de vendas diz-lhe que o vendedor decidiu retirar-se. Mudou de ideias e já não lhe quer vender o imóvel.
Naturalmente, está bastante perturbado. Perguntamo-nos:
- O vendedor pode simplesmente retirar-se? Certamente que comprou o imóvel e obteve confirmação disso também?
- E se o vendedor puder sair? Quem vai pagar a inspecção arquitectónica de 400 euros e a avaliação de 1000 euros?
O vendedor pode simplesmente retirar-se?
Se o vendedor for um particular (isto é, não uma empresa) e o comprador for também um particular (isto é, não um investidor profissional que compra em nome de uma empresa), então existe uma exigência escrita. Isto significa que não se compra um imóvel nos Países Baixos até que um acordo de compra tenha sido assinado. Se não estiver assinado, então nada foi comprado.
No caso acima, falamos de uma “compra e venda por parte do consumidor”. Se o vendedor for uma empresa (por exemplo, Floris Vastgoed B.V.), não há qualquer requisito de forma escrita. Uma compra verbal ou ainda melhor uma confirmação de compra por e-mail é então igual a uma compra final. Isto aplica-se mesmo que o comprador seja precisamente um comprador profissional (por exemplo, Van Kuijeren Vastgoed Beleggingen B.V.). Portanto, imagine isto: licita 200.000 euros no imóvel que está a ser vendido por Floris Vastgoed BV. A sua proposta será aceite. O vendedor(=proprietário) já não pode desistir neste caso porque está a vender como empresa e não como consumidor.
Quem pagará as despesas incorridas se o vendedor de um imóvel se retirar?
Se o vendedor e/ou comprador for uma pessoa singular (não uma empresa) e ainda não houver um acordo de compra assinado, o vendedor não é responsável por danos. Os custos que o comprador tinha, por exemplo, com um relatório de avaliação e uma inspecção arquitectónica, não têm de ser pagos pelo vendedor. É um desses enganados? Em caso afirmativo, o conselho seria tentar recuperar estes custos.
Para além disso, seria realmente arrumado se o vendedor o fizesse.
Não será isso um pouco injusto?
Eis o que diz a lei: o vendedor pode simplesmente desistir a qualquer momento se ainda não tiver sido assinado um acordo de compra. E o comprador deve saber isto. Assim, quaisquer custos incorridos pelo comprador sem que um acordo de compra já tenha sido assinado são da responsabilidade do próprio comprador. Afinal de contas, há sempre uma hipótese de o vendedor se retirar.
Tenho direito a indemnização se tiver alugado um imóvel e o senhorio se retirar?
No aluguer, é diferente. Não existe tal exigência escrita. Suponha que pretende alugar algo e que concordou verbalmente ou de preferência por correio/sms/whatsapp em alugar um imóvel a partir de uma determinada data e para um determinado aluguer. Recebe as chaves na próxima semana e já tem de incorrer nas despesas necessárias para se preparar para a mudança. Já organizou a mudança de endereço, mudanças arranjadas, subscrições, etc. Nesse caso, teria muito mais hipóteses de ser reembolsado dos custos incorridos se o senhorio se retirasse ainda agora. Tem a maior probabilidade de obter danos se já se encontra numa fase tão avançada de preparação para o arrendamento e já teve de incorrer nos custos necessários para tal, que já não seria razoável que o senhorio se retirasse sem ser responsabilizado por danos.
Na prática, porém, isto é complicado, uma vez que muitos senhorios serão beligerantes e não cumprirão prontamente uma reclamação de responsabilidade pelos custos incorridos. E a questão é se é sensato incorrer então em todos os custos legais. Nesse caso, é bom que tenha um seguro de protecção jurídica, porque eles poderiam ajudá-lo com isto.