Stel jij heb geboden om een woning. Je onderhandelt nog wat heen en weer en uiteindelijk heb je een deal gemaakt en de woning is gekocht. Dit noemen we ‘wilsovereenstemming’. Je krijgt keurig een mail van de verkopende partij met daarin een bevestiging van de koop. Diezelfde middag krijg jij ook al een concept koopovereenkomst opgestuurd. Je mailt gelijk terug dat die koopovereenkomst er goed uit ziet en er z.s.m. getekend mag worden.
Je hebt afgesproken een bouwkundige keuring te laten uitvoeren en dat die je een paar dagen later. Voor de bouwkundige keuring ben jij €400,- kwijt. Ook heb je een taxateur ingeschakeld welke met de verkopende makelaar een afspraak heeft gemaakt om de woning te komen taxeren. Die taxatie heeft inmiddels ook al plaatsgevonden en heeft jou €1000,- gekost.
Alles ziet er goed uit en nu is het toch echt tijd om die koopovereenkomst te gaan tekenen. Je belt de verkopende makelaar nog maar eens wanneer er getekend kan worden. En dan gaat het fout. De verkopende makelaar vertelt jou dat de verkoper heeft besloten om zich terug te trekken. Hij heeft zich bedacht en wil de woning niet meer aan jou verkopen.
Natuurlijk ben jij flink van slag. Jij vraagt je af:
- Kan de verkoper zich zomaar terugtrekken? Je hebt de woning toch gekocht en daar ook een bevestiging van?
- En als de verkoper zich al kan terugtrekken? Wie gaat dan de bouwkundige keuring van €400,- en de taxatie van €1000,- betalen?
Kan de verkoper zich zomaar terugtrekken?
Als de verkoper een particulier is (d.w.z. geen bedrijf) en de koper is ook een particulier (dus geen professionele belegger die koopt namens een bedrijf) dan geldt er een schriftelijkheidsvereiste. Dit houdt in dat je pas een woning koopt in Nederland als er een koopovereenkomst is getekend. Is deze niet getekend, dan is er niks gekocht.
In het geval hierboven spreken we over een ‘consumentenkoop en een consumentenverkoop’. Is de verkoper een bedrijf (bijvoorbeeld Floris Vastgoed B.V.) dan geldt er geen schriftelijkheidsvereiste. Een mondelinge koop of nog beter een bevestiging van de koop per email is dan gelijk een definitieve koop. Dat geldt ook als de koper juist een professionele koper is (bijvoorbeeld Van Kuijeren Vastgoed Beleggingen B.V.). Dus stel je voor: jij biedt €200.000 op de woning die verkocht wordt door Floris Vastgoed BV. Jouw bod wordt geaccepteerd. De verkoper(=eigenaar) kan zich in dit geval niet meer terugtrekken omdat hij als bedrijf verkoopt en niet als consument.
Wie gaat de kosten betalen die er gemaakt zijn als de verkoper van een woning zich terugtrekt?
Als de verkoper en/of koper beiden een particulier zijn (geen bedrijf) en er is nog geen getekende koopovereenkomst, dan is de verkoper niet schadeplichtig. De kosten die koper heeft gehad aan bijvoorbeeld een taxatierapport en een bouwkundige keuring hoeven niet door verkoper betaald te worden. Ben jij zo’n gedupeerde? Dan is het advies wel om te proberen deze kosten te verhalen.
Daarnaast zou het gewoonweg heel netjes zijn als de verkoper dit doet.
Is dat niet een beetje oneerlijk?
Dit is wat de wet daarover zegt: de verkoper mag zich simpelweg altijd terugtrekken als er nog geen koopovereenkomst is getekend. En de koper behoort dit te weten. Dus alle kosten die de koper maakt zonder dat er al een koopovereenkomst is getekend zijn voor eigen risico van koper. Er is namelijk altijd een kans dat de verkoper zich terugtrekt.
Heb ik recht op een vergoeding als ik een woning heb gehuurd en de verhuurder trekt zich terug?
Bij huur is dat anders. Daar geldt niet dat schriftelijkheidsvereiste. Stel jij wilt iets huren en je bent mondeling of het liefst per mail/sms/whatsapp overeengekomen om een woning te gaan huren per een bepaalde datum en voor een bepaalde huur. Je krijgt volgende week de sleutels en jij moet nu al noodzakelijke kosten maken ter voorbereiding op de verhuizing. Je hebt al een adreswijziging geregeld, verhuizers geregeld, abonnementen afgesloten, etc. In dat geval zou je een veel betere kans maken op vergoeding van de gemaakte kosten als de verhuurder zich zomaar nog terugtrekt. Je hebt de grootste kans op een succesvolle schadevergoeding als jij al in een dermate vergevorderd stadium bent van voorbereiding bent op de huur en hier ook de noodzakelijke kosten al voor hebt moeten maken, dan het niet meer redelijk zou zijn als de verhuurder zich zou terugtrekken zonder schadeplichtig te zijn.
In praktijk is dat wel lastig, want veel verhuurders zullen strijdlustig zijn en niet zomaar gehoor geven aan een aansprakelijkheidsstelling voor de kosten die jij gemaakt hebt. En de vraag is of het verstandig is om dan allemaal juridische kosten te maken. In dat geval is het fijn als jij een rechtsbijstandverzekering hebt, want die zouden jou hier wel mee kunnen helpen.