Vendre sa maison en location

Huis verkopen met erfpacht

Vous avez une maison avec un bail foncier et vous voulez la vendre ? Ensuite, il y a certaines choses qu’il est important de savoir. Dans ce blog, nous vous donnons des conseils et des astuces utiles.

Erfpacht simpel uitgelegd

Tout d’abord, qu’est-ce que le loyer foncier ? Avec la location foncière, vous n’êtes pas propriétaire du terrain sur lequel se trouve la maison et/ou vous n’êtes pas propriétaire de la maison (« les bâtiments ») elle-même. Le propriétaire du terrain et/ou des bâtiments est généralement la municipalité, mais (attention !) il n’est pas obligé de l’être. Vous payez de l’argent au propriétaire pour utiliser ce droit. On peut dire que c’est une sorte de loyer. Nous appelons ce paiement « canon ».

Canon

Le loyer foncier peut être déterminé par mois, par semestre ou par an, par exemple. Cela dépend de ce qui est écrit à son sujet. Il est également possible que la rente foncière ait été rachetée pour une certaine période (par exemple, 50 ans).

Canonverhoging

Il est souvent stipulé dans les conditions du bail foncier que le loyer foncier peut être adapté à l’inflation déterminée par la loi. Ce qui le rend plus excitant, cependant, c’est la durée du canon.
Les conditions du bail foncier « perpétuel » stipulent souvent qu’un certain loyer foncier (soumis à l’inflation annuelle) est fixé pour une période de (généralement) 50 ou 75 ans. Au terme de cette période, un nouveau canon sera déterminé par le « nu-propriétaire ». Et c’est là que ça devient excitant. La question qui se pose est la suivante : qu’est-ce qui est prévu sur le papier concernant la manière dont le propriétaire peut déterminer le nouveau loyer foncier ? Est-il totalement libre de le faire ou doit-il le faire via une certaine méthode de calcul ? Et si c’est le cas, jusqu’où peut aller le canon ?
Il existe également un bail foncier perpétuel. Il faut lire « Everlasting » comme « forever ». Dans ce cas, la rente foncière ne peut pas être modifiée complètement, tout comme pour la rente foncière continue. Cela offre au propriétaire de la propriété louée à bail beaucoup plus de sécurité. On constate souvent que le propriétaire du droit de bail reçoit une offre du propriétaire foncier (la municipalité) pour racheter le droit de bail à perpétuité.

Maar waar moet jij nu op letten als je jouw huis met erfpacht gaat verkopen?

Tout d’abord, il est important de déterminer quelles sont les conditions exactes du bail foncier qui s’appliquent à votre situation. Donc :
-Avez-vous un bail perpétuel ou à perpétuité ?
Avez-vous déjà acheté en location foncière et si oui, depuis combien de temps ?
Quel est le montant du canon que vous payez actuellement et sur quelle période (mois, semestre, année) le payez-vous à chaque fois ?
-Qui est le propriétaire du terrain ? (Par exemple : la municipalité d’Amsterdam) ?

Il est important que le courtier vendeur le sache. Rassurez-vous, si vous prenez un agent de vente expérimenté spécialisé dans les propriétés à bail, il n’aura pas besoin d’obtenir toutes ces informations de votre part. Les agents de vente expérimentés ont accès à un système de location à partir duquel ils peuvent déjà extraire toutes ces informations. Voilà à quoi ça ressemble.

Tip 1: Kijk goed naar de looptijd van het erfpachttijdvak

Comme mentionné ci-dessus, un bail foncier a souvent des périodes de 50 ou 75 ans. À la fin d’une période, le loyer foncier doit être déterminé à nouveau. C’est un élément qui peut rendre les prêteurs nerveux. Et cela se produit lorsque cette période expire déjà dans la première moitié de la durée du prêt hypothécaire. Cela peut constituer un obstacle pour le prêteur, avec pour conséquence que les acheteurs ne peuvent pas obtenir le prêt hypothécaire ou qu’il leur est beaucoup plus difficile de le faire.

Un exemple : la période de location du terrain de votre maison expire dans 10 ans. Vous vendez votre maison à quelqu’un qui veut l’hypothéquer pendant 30 ans. Cet acheteur a inclus une réserve financière complète. La rente foncière expire après 10 ans et l’hypothèque est de 30 ans. La période de location se termine donc dans la^première moitié (les 15 premières années) du prêt hypothécaire de 30 ans. Cela pourrait constituer un obstacle à la demande de financement.

Autre exemple : le bail emphytéotique de votre maison expire dans 20 ans. Vous vendez votre maison à quelqu’un qui veut l’hypothéquer pendant 30 ans. Cet acheteur a inclus une réserve financière complète. La rente foncière n’expire qu’après 20 ans dans une hypothèque de 30 ans. La période de location se termine donc déjà dans la^deuxième moitié (les 15 années suivantes) de l’hypothèque de 30 ans. Cela ne devrait pas constituer un obstacle à la demande de financement.

De nombreuses demandes de financement sont faites pour 20 ou 30 ans. La durée de votre bail foncier expire-t-elle donc dans les 15 ans et avez-vous plusieurs offres ? Dans ce cas, il peut être judicieux de choisir une offre sans réserve. Vous pouvez également demander au plus offrant (qui a une réserve financière) si votre agent de vente peut appeler son conseiller financier pour savoir si l’expiration de la période de bail foncier pourrait constituer un obstacle à l’obtention d’un financement.

Tip 2: Aanbod tot afkoop

Très important : Avez-vous reçu ou déjà accepté une offre d’achat de la location du sol ? Assurez-vous ensuite d’avoir une copie de cette offre de commutation ou de votre demande de commutation à remettre à votre agent de vente. C’est très important car une propriété avec une possibilité de rachat valide ou une demande de rachat en cours peut être très bénéfique pour votre propriété. L’agent vendeur doit simplement en être conscient.

Tip 3: Particuliere erfpacht

C’est rare, mais si votre maison se trouve sur un terrain privé en location, n’oubliez pas que les terrains privés en location sont très difficiles à financer. Dans ce cas, il peut être judicieux de choisir un « acheteur en espèces » (acheteur en espèces : acheteur qui paie un bien immobilier entièrement sur ses propres fonds). Pour vous préparer, vous pouvez également demander à un notaire une « erfpachtopinie ». Un avis de location définit les critères permettant d’évaluer la valeur d’une maison en location. Trois scores s’appliquent :

Rouge : presque impossible à financer
Orange : financement possible, mais difficile
Vert : il existe des possibilités de financement

Si, en tant que vendeur, vous vous en rendez compte à l’avance, vous avez déjà effectué un très bon travail de préparation pour les acheteurs potentiels, ce qui augmente les chances d’une meilleure vente.

Tip 4: Check wat de leencapaciteit is van de kandidaat-kopers

Les acheteurs potentiels ont-ils inclus une réserve financière complète dans leur offre ? Et la rente foncière n’est-elle pas rachetée ? Il peut alors être judicieux de demander d’abord quelle est la capacité d’emprunt maximale des acheteurs potentiels. La raison en est que vous pouvez emprunter moins que votre capacité d’emprunt si des rentes foncières doivent être payées. Et ceci, à son tour, peut avoir pour conséquence que les gens ne peuvent pas obtenir de financement. Si vous vendez votre maison avec un bail emphytéotique pour 350 000 € et que c’est également la capacité d’emprunt maximale de l’acheteur, il y a de fortes chances que le financement n’aboutisse pas.
En gros, les gens peuvent obtenir environ 20 fois le loyer annuel du terrain en moins sous forme de prêts. Ainsi, si la rente foncière est de 1 000 € par an, on peut obtenir environ 1 000 € par an. emprunter 20 000 euros de moins que prévu. Cela peut être une déception désagréable.

Voulez-vous en savoir plus sur la vente de votre maison en location ? Alors n’hésitez pas à contactez-nous pour nous contacter.