Jouw huis verkopen met erfpacht

Huis verkopen met erfpacht

Heb jij een huis met erfpacht en wil je deze gaan verkopen? Dan zijn er een aantal zaken die belangrijk zijn om te weten. In deze blog geven we je nuttig advies en handige tips.

Erfpacht simpel uitgelegd

Eerst even dit: wat is erfpacht? Bij erfpacht ben jij geen eigenaar van de grond waar de woning op staat en/of je bent geen eigenaar van de woning (‘de opstallen’) zelf. De eigenaar van de grond en/of de opstallen is meestal de gemeente, maar (let op!) dat hoeft niet. Je betaalt aan de eigenaar geld voor het gebruik van dit recht. Zeg maar een soort huur. Deze betaling noemen we ‘canon’.

Canon

De canon kan per maand, per halfjaar of bijvoorbeeld per jaar worden bepaald. Dat is maar net wat daarover op papier staat. Het kan ook zijn dat de canon voor een bepaalde periode (bijvoorbeeld 50 jaar) is afgekocht.

Canonverhoging

Er is vaak geregeld in de erfpachtvoorwaarden dat de canon aangepast kan worden aan de wettelijke vastgestelde inflatie. Wat het echter spannender maakt is de duur het tijdvak waar de canon in zit.
In de erfpachtvoorwaarden van ‘voortdurende erfpacht’ is vaak vastgelegd dat een bepaalde canon (behoudend jaarlijkse inflatie) vast ligt voor een periode van (meestal) 50 óf 75 jaar. Is die periode afgelopen, dan zal er een nieuwe canon worden vastgesteld door de ‘blooteigenaar’. En dat is waar het spannend wordt. De vraag is namelijk: wat er op papier is vastgelegd over hoe de eigenaar de nieuwe canon mag vaststellen. Is hij daar helemaal vrij in of moet dat via een bepaalde rekenmethodiek. En zo ja, hoe hoog kan die canon dan wel niet worden?
Er bestaat ook eeuwigdurende erfpacht. Eeuwigdurend moet je lezen als ‘voor altijd’. Daar kan de canon niet compleet veranderen net als bij de voortdurende erfpacht. Dat biedt de eigenaar van de erfpacht dus veel meer zekerheid. Regelmatig zie je dat de eigenaar van het recht van erfpacht van de grondeigenaar (de gemeente) een aanbod krijgt om de erfpachtcanon eeuwigdurend (dus voor altijd) af te kopen.

Maar waar moet jij nu op letten als je jouw huis met erfpacht gaat verkopen?

Allereerst is het belangrijk om op te zoeken wat precies de erfpachtcondities zijn die bij jouw situatie van toepassing zijn. Dus:
-Heb jij voortdurende of heb jij eeuwigdurende erfpacht?
-Heb jij de erfpachtcanon afgekocht en zo ja, voor hoe lang?
-Hoe hoog is de canon die jij nu betaalt en over welke periode (maand, half jaar, jaar) betaal je die nu telkens?
-Wie is de eigenaar van de grond? (Bijvoorbeeld: de Gemeente Amsterdam)?

Dit is belangrijk voor de verkopende makelaar om te weten. Wees gerust, als jij een ervaren verkoopmakelaars gespecialiseerd in erfpacht neemt, dan hoeft deze al die informatie niet van je te krijgen. Ervaren verkoopmakelaars in erfpacht hebben namelijk toegang tot een erfpachtsysteem waar ze al deze informatie al uit kunnen halen. Dat ziet er dan zo uit.

Tip 1: Kijk goed naar de looptijd van het erfpachttijdvak

Zoals hierboven al gezegd: een erfpacht heeft vaak tijdvakken van 50 óf 75 jaar. Aan het eind van een tijdvak moet de erfpacht opnieuw worden vastgesteld. Dit is iets waar geldverstrekkers zenuwachtig van kunnen worden. En dat gebeurt als dit tijdvak al in de eerste helft van de looptijd van de hypotheek afloopt. Dit kan dan een belemmering zijn voor de geldverstrekker met het gevolg dat de kopers de hypotheek niet of een stuk moeilijker rond krijgt.

Een voorbeeld: het erfpachttijdvak van jouw huis loopt over 10 jaar af. Jij verkoopt jouw huis aan iemand die er voor 30 jaar lang een hypotheek op wilt vestigen. Die koper heeft een volledig financieel voorbehoud opgenomen. Het erfpachtcanon loopt al na 10 jaar af en de hypotheek wordt voor 30 jaar lang aangegaan. Dan loopt het erfpachttijdvak dus al af in de 1^e helft (de eerste 15 jaar) van de 30 jaar durende hypotheek. Dit zou wel een dealbreaker kunnen worden in de financieringsaanvraag.

Een ander voorbeeld: het erfpachttijdvak van jouw huis loopt over 20 jaar af. Jij verkoopt jouw huis aan iemand die er voor 30 jaar lang een hypotheek op wilt vestigen. Die koper heeft een volledig financieel voorbehoud opgenomen. Het erfpachtcanon loopt pas na 20 jaar af in een hypotheek die voor 30 jaar lang wordt aangegaan. Het erfpachttijdvak loopt dus al af in de 2^e helft (de tweede 15 jaar) van de 30 jaar durende hypotheek. Dit zou geen dealbreaker moeten zijn voor de financieringsaanvraag.

Veel financieringsaanvragen worden gedaan voor 20 óf voor 30 jaar. Loopt het tijdvak van jouw erfpacht daarom binnen 15 jaar af en heb jij meerdere biedingen? Dan kan het verstandig zijn om juist voor een bieding zonder voorbehoud te kiezen. Wat je ook kan doen is aan de hoogste bieder (die een financieel voorbehoud heeft) vragen of jouw verkoopmakelaar even mag bellen met zijn financieel adviseur om te achterhalen of het aflopende erfpachttijdvak een dealbreaker kan gaan worden in het verkrijgen van een financiering?

Tip 2: Aanbod tot afkoop

Heel belangrijk: heb jij een aanbod gekregen of al geaccepteerd om de erfpachtcanon af te kopen? Zorg dan dat je een kopie van dit afkoopaanbod of aan jouw aanvraag tot afkoop hebt om aan jouw verkoopmakelaar te geven. Dit is heel belangrijk omdat een woning met een geldige mogelijkheid tot afkoop of een lopende aanvraag tot afkoop erg van positieve waarde kan uitpakken voor jouw woning. De verkopende makelaar moet er alleen dan wel van op de hoogte zijn.

Tip 3: Particuliere erfpacht

Het komt weinig voor, maar als jouw huis staat op particuliere erfpachtgrond, houdt er dan rekening mee dat men particuliere erfpacht heel moeilijk gefinancierd krijgt. Hier zou het verstandig kunnen zijn om een ‘cash buyer’ te kiezen (Cash Buyer: koper die een woning geheel uit eigen middelen betaalt). Wat je ook kan doen als voorbereiding is aan een notaris een zogenaamde ‘erfpachtopinie’ aanvragen. Een erfpachtopinie staat vastgelegd aan welke criteria de waarde van en erfpachtwoning getoetst kan worden. Daarbij gelden 3 scores:

Rood: bijna niet te financieren
Oranje: financiering is mogelijk, maar lastig
Groen: Er zijn mogelijkheden om te financieren

Als je dit als verkoper zelf vooraf uitzoekt, dan heb je al heel goed voorbereidend werk gedaan voor prospect kopers wat de kans op een betere verkoop vergroot.

Tip 4: Check wat de leencapaciteit is van de kandidaat-kopers

Hebben de kandidaat-kopers een volledig financieel voorbehoud opgenomen in hun bieding? En is de erfpachtcanon niet afgekocht? Dan kan het verstandig zijn om eerst eens te vragen wat de maximale leencapaciteit is van de kandidaat-kopers. De reden is dat je minder kan lenen dan je leencapaciteit als er erfpacht betaald moet worden. En dit kan er weer in resulteren dan mensen de financiering niet rondkrijgen. Stel jou verkoopt jouw woning met erfpacht voor €350.000 en dit is tevens de maximale leencapaciteit van de koper, dan is de kans groot dat de financiering niet lukt.
Grofweg gezegd kunnen mensen ca. 20 keer de jaarlijkse erfpachtcanon minder aan lening krijgen. Als de erfpachtcanon dus €1000,- per jaar is, dan kan men ca. €20.000 minder lenen als waar men van uit ging. Dit kan een vervelende domper worden.

Wil je meer weten over jouw huis verkopen met erfpacht? Schroom dan niet om contact met ons op te nemen.