Jouw huis verkopen met erfpacht

door | jun 7, 2022 | Juridisch advies, Verkoopmakelaar

Een hot topic bij de Vereniging Eigen Huis is toch altijd wel oneerlijke biedpraktijken bij makelaars. Online bieden zou de oplossing van al deze problemen moeten zijn. Maar is dat wel zo? Waar moet dit Online Bieden zich nou precies tegen wapenen? Wat zijn de voordelen en wat zijn de nadelen? En is er misschien […]

Een hot topic bij de Vereniging Eigen Huis is toch altijd wel oneerlijke biedpraktijken bij makelaars. Online bieden zou de oplossing van al deze problemen moeten zijn. Maar is dat wel zo? Waar moet dit Online Bieden zich nou precies tegen wapenen? Wat zijn de voordelen en wat zijn de nadelen? En is er misschien nog een ander alternatief?

Hoe werkt online bieden?

Kort uitgelegd zijn er 2 manieren van online bieden. De eerste is eigenlijk gewoon een online veiling. Iedereen kan een bod doen en iedereen ziet ook wat het hoogste bod is. De veiling sluit om een vaste tijd, maar als er op het laatste moment toch nog een bod binnenkomt (en dat is juist wat er gebeurd) dan wordt de veiling elke keer met een paar minuten verlengd. Dit wordt net zo lang verlengd, tot dat er niet meer overboden wordt.

De andere manier van online bieden is een online inschrijving. De bieders kunnen niet van elkaar zien wat er geboden is en de bieding sluit altijd op 1 vast moment.

Bij beiden biedsystemen is later (na het aflopen van de bedenktijd) voor iedereen inzichtelijk wat de biedingen zijn geweest. Het hoogste bod hoeft niet persé de winnaar te zijn, want de verkopende partij kijkt ook heel erg naar voorwaarden en misschien ook wel naar het profiel/persoonlijk bericht van de bieder.

De druk op de makelaar

Waar gaat het nu precies fout? Of anders gezegd: wat moet het online bieden nou precies voorkomen en waar is het nou precies dé oplossing voor? Kort gezegd zijn er een aantal zaken die nu niet goed gaan. In een extreem overspannen markt, ontstaat heel veel wanhoop, frustratie en emotie. Wonen is voor iedereen een eerste levensbehoefte en huizenzoekers concurreren elkaar plat gezegd de pan uit. Het kán hierdoor voorkomen dat er door de huizenzoeker een grote druk wordt gezet op de aankopende makelaar om er nóg meer aan te doen om dit keer wel te scoren. En dit werkt op zijn beurt weer extreem hoge biedingen en mogelijk ook oneerlijke biedpraktijken in de hand.

Als we kijken aan de kant van de verkopende makelaar, dan wordt daar ook een grote druk uitgeoefend. Er is heel weinig woningvoorraad en er zijn veel makelaars. Veel huizenverkopers nodigen meerdere makelaars uit om een verkoopvoorstel uit te brengen. Een gevolg hiervan is o.a. dat makelaars de verwachte verkoopwaarde van een woning zo hoog mogelijk zetten in hun verkoopvoorstel. De verkopers willen namelijk echt het onderste uit te kan halen. Verkopers zijn extreem gevoelig voor de hoogte van verwachte verkoopopbrengst die een makelaar afgeeft in zijn waardebepaling. Omdat de keus op een verkoopmakelaar vaak sterk afhangt van de hoogte van de verwachte verkoopwaarde, zetten verkoopmakelaars deze vaak al (te) hoog in en leggen hiermee de lat voor zichzelf al heel hoog.

De trukendoos van de makelaar

De verkoopmakelaar heeft een trukendoos binnen het boekje maar ook soms buiten het boekje. Zo is het ‘binnen het boekje’ volledig legitiem om de woning echt goed te stijlen, te presenteren, te spelen met marketinginstrumenten en door een gevoel van ‘fear of missing out’ te creëren. Dat laatste doet men door te zorgen dat je eigenlijk altijd bij vertrek alweer de nieuwe kijkers bij de voordeur tegenkomt.

Buiten het boekje gaan

Het huidige systeem leent zich ervoor dat aankoopmakelaars druk gaan zetten bij de verkopende makelaar om informatie te geven over de laatste stand van zaken van de biedingen. Met andere woorden: vissen naar het hoogste bod dat er op dat moment ligt. Ook kan er gevist worden naar informatie worden over de voorwaarden van biedingen die er liggen (wel/geen voorbehoud van financiering). Hoe vaak gebeurt dit? Dat weten we niet en is niet bekend. Wel is het zo dat de huidige traditionele manier van bieden zich niet voldoende kan weren tegen oneerlijke biedpraktijken zoals het lekken van informatie.

Wij doen zelf zaken in heel Nederland en wij denken dat in de gebieden waar de woningmarkt het meest oververhit is (Haarlem, Amsterdam, Utrecht, etc.) dat soort praktijken wel het vaakste voorkomen. Verder is het onzin dat op dit moment een aansluiting bij een branchevereniging zoals NVM of VBO de kans op oneerlijke biedpraktijken verkleind of uitsluit. De brancheorganisaties roepen van wel, maar er is nu simpelweg geen controle van hen op biedingen die gedaan zijn.

Voor de makelaars (zo ook voor ons) is het erg frustrerend dat er op een oneerlijke manier te werk KAN gaan. Als wij bieden op een woning, dan willen wij namelijk ook meer zekerheid dat er niet met onze bieding een loopje wordt genomen en wij de dupe zijn van het lekken van ons bod aan een andere makelaar. Het probleem is echter nogmaals dat er gewoon geen toezicht is om de biedingen en/of onderhandelingen van alle woningen die nu verkocht worden.

Kopers teleurgesteld en wantrouwig

Maar of de biedingen nu wel of nu niet eerlijk zijn verlopen, bij een overgroot deel van verkochte woningen worden meerdere mensen teleurgesteld omdat ze het niet geworden zijn. Die teleurstelling wordt versterkt door een stuk wanhoop (dit is de zoveelste keer dat men mis schiet) en emotie. Er is al veel te zien, horen en lezen over oneerlijke biedpraktijken bij makelaars, dus men gaat zich afvragen of deze bieding wel eerlijk is verlopen.

Verkopers teleurgesteld en wantrouwig

Bij een ander deel van de woningen zijn verkopers weer niet zo blij. Verkopers hadden dan een veel hogere verkoopopbrengst verwacht. Immers de makelaar had in zijn verkoopvoorstel een verwachte verkoopopbrengst geschreven en die blijkt niet behaald te zijn. Regelmatig dat ook verkopers geen prettig gevoel over houden aan een verkoop en soms ook wel vermoeden dat hun verkoopmakelaar niet in hun belangen heeft gehandeld, maar met een verborgen agenda heeft gewerkt. ‘Misschien heeft hij wel met een aankopende makelaar het op een akkoordje gegooid en daar geld aan verdiend.’ Dat laatste is ons overigens ook wel eens verweten.

De problemen kort samengevat:

  1. Het huidige traditionele bieden is onvoldoende bestand tegen oneerlijke biedpraktijken
  2. Er is geen controle en toezicht nu van de brancheverenigingen op biedingen die gedaan zijn
  3. Er is wantrouwen bij bieders
  4. Er is wantrouwen bij verkopers

Is online bieden de oplossing tegen oneerlijke biedpraktijken?

Laten we kijken of online bieden de oplossing is. Eerst kijken we naar een online open bieding en dan naar een online inschrijving.

Online open bieding

Dit ziet er zo uit:

Simpele uitleg:

  • Iedereen kan een account aanmaken en een bieding doen en hier zijn biedingsvoorwaarden (financieel voorbehoud, oplevertermijn, etc.) aan toe voegen.
  • Iedereen kan alle biedingen zien, dus ook het hoogste bod.
  • De bieding sluit om een vaste tijd, tenzij er op het laatste moment nog een hoger bod gedaan wordt en/of men tegen elkaar blijft opbieden.
  • De verkopers kiezen het bod uit dat het meest interessant voor ze is.

Is dit de oplossing?

Simpel antwoord: nee.

De reden hiervoor is dat de voorwaarden waarmee de biedingen worden gedaan, niet openbaar zijn. De verkopers kiezen wellicht voor het bod dat op de 3e plek is geëindigd (dus lager is dat het hoogste bod) omdat deze geen financieel voorbehoud heeft.

Het gevolg is dat je alsnog verontwaardiging en wantrouwen krijgt omdat de mensen die hoger dan het winnende bod hebben geboden niet snappen waarom zij het niet geworden zijn.

Het probleem is dus dat bij dit systeem is alleen een koopsom openbaar is, maar niet de voorwaarden (voorbehouden, oplevertermijn, etc.).


Online inschrijving

Een andere vorm van Online bieden is de Online inschrijving. Bij een online inschrijving ziet dat er zo uit:

NVM Online Bieden

Simpele uitleg:

  • Iedereen kan een account aanmaken en een bieding doen en hier zijn biedingsvoorwaarden (financieel voorbehoud, oplevertermijn, etc.) aan toe voegen.
  • De biedingen zijn NIET openbaar
  • De bieding sluit om een vaste tijd wat er ook gebeurt.
  • De verkopers kiezen het bod uit dat het meest interessant voor ze is.

Is dit de oplossing?
Je hebt ook hier nog steeds het probleem dat de voorwaarden waarmee de biedingen worden gedaan, niet openbaar zijn. Je hebt dus hetzelfde probleem als bij de online veiling.

Wat de vraag meer is, is of er goed is dichtgetimmerd dat er geen informatie over de biedingen gelekt kan worden.

Bij NVM Online Bieden zijn de biedingen tijdens de bieding openbaar voor de makelaar, zie hier:

Oneerlijke biedpraktijken

(bron: nvmbieden.nl op 27-05-2022)

De verkopende makelaar kan dus zien wat er geboden is! Hiermee kan er alsnog informatie door de verkopend makelaar worden gelekt, terwijl het Online Bieden juist mensen de indruk wil wekken dat het waterdicht is. In onze ogen een hele kwalijke zaak.

Eerlijk Bieden is een biedplatform waar dat wel goed lijkt te gaan. Daar kan bij tijdens de inschrijving de makelaar alleen maar zien hoeveel biedingen er gedaan zijn, maar niet wat er geboden is. Bron.

Online bieden verplichten?

Dan treedt er nog een probleem op en dat is: kan je huiseigenaren wel verplichten om de woning te verkopen via een Online Biedsysteem? In bijvoorbeeld Noorwegen gaat dat wel zo, maar wat men daar vergeet is dat de makelaar een hele andere rol heeft. Deze treedt namelijk op voor de verkoper én voor de koper.

Ook wordt een woning lang niet altijd verkocht via een inschrijving. Het kan ook zijn dat iemand extreem graag een woning wil kopen en er een buiten proportioneel hoog bedrag voor over heeft met de voorwaarde dat hij het dan direct gegund krijgt. Voor andere gegadigden is dit misschien niet leuk, maar in onze ogen moet de huiseigenaar altijd het recht hebben om zelf te kiezen hoe en aan wie zijn eigendom verkocht wordt.

Wat is zijn de beste oplossingen tegen oneerlijke biedpraktijken?

Allereerst: moet je instellen bij Online Bieden dat óf iedereen de bedragen ziet, óf niemand. De inschrijving van NVM Online Bieden is nu niet eerlijk. Vervolgens denk ik dat het belangrijk is om verkopende partijen niet te verplichten om via Online Bieden te verkopen. Wat er wel moet gebeuren is dat bij het traditionele bieden de brancheorganisaties nu echt hun verantwoordelijkheid nemen en een actief toezicht gaan instellen. Het makelaar vak bestaat op vele fronten uit een constante dossiervorming en die dossiervorming moet er juist ook gewoon altijd zijn van de biedingen. Op elk eerste verzoek van een branchevereniging (steekproefsgewijs of na klachten) moet de makelaar gewoon ten alle tijden zijn of haar bieddossier kunnen overhandigen. Hoe dat er in detail zou uitzien hebben we hieronder uitgewerkt.

Instellen toezicht om oneerlijke biedpraktijken te bestrijden (voorstel)

  1. Iedere makelaarsbrancheorganisatie krijgt een eigen ‘Toezichtcommissie Bieden’.
  2. Brancheorganisaties stellen het bij hun aangesloten leden (=makelaars) uitdrukkelijk verboden om in de rol van aankoopmakelaar te bieden als een sluitingstermijn voorbij is. Indien een makelaar zit in de rol van verkoopmakelaar en men ontvangt een bieding na de sluitingstermijn dan dient men hier altijd direct melding van de maken bij de ‘Toezichtcommissie Bieden’.
  3. Iedere aangesloten makelaar blijft gewoon de biedingen en onderhandelingen doen zoals men dat nu al doet. Dat mag dus via e-mail, een eigen biedsysteem, een Amsterdams biedsysteem, via Eerlijk Bieden of bijvoorbeeld via de NVM Online bieden.
  4. Iedere makelaar houdt van elk verkoopdossier verplicht een ‘bieddossier’ bij waarin alle mails met de biedingen die gedaan zijn gearchiveerd. Als er verkocht is via een online biedsysteem dan dient er een uitdraai van de ‘log’ met alle biedingen te worden toegevoegd.
  5. In dit bieddossier wordt ook de communicatie naar de bieders opgeslagen waarin wordt gecommuniceerd over het sluitingsmoment van de biedingen.  Dat ziet er zo uit.
  6. Als mensen bieders óf verkopers na de verkoop klachten hebben, dan kan men deze indienen bij de ‘Toezichtcommissie Bieden’. Deze commissie zal de makelaar contacteren en verzoeken het bieddossier met alle biedingen in 1 tijdlijn direct te overhandigen.
  7. Bij een controle van de ‘Toezichtcommissie Bieden’ wordt er o.a. gekeken naar de gecommuniceerde sluitingsdatum+tijd versus de e-mails met biedingen. Men kijkt dus naar de tijdlijn van het verkoopdossier. Waar het nu fout gaat is dat er na de sluitingstijd van de biedingen informatie over het hoogste bod gelekt kan worden en aan de hand hiervan nog biedingen na de sluitingstijd gemaild worden. Ook kan het zijn dat er wel eerlijk wordt opgetreden door de verkopend makelaar, maar een aankoopmakelaar gewoon buiten de spelregels om een agressief bod na de sluitingstermijn doet. Die aankoopmakelaar weet immers dat de verkopende makelaar wettelijk verplicht is om elk bod voor te leggen aan de verkopers.
  8. Als verkopend makelaar moet je gewoon kunnen aantonen dat het winnende bod verstuurd is vóór de sluitingstermijn die gecommuniceerd is. Voorbeeld: er is een sluitingstermijn gecommuniceerd van 1 juni 12:00. Er zijn 10 biedingen. Bij een latere controle van de ‘Toezichtcommissie Bieden’ blijkt dat de bieding van de koper pas om 12:15 is ontvangen. Deze bieding blijkt hoger te zijn dan het hoogste bod dat er om 12:00 lag. De verkopende makelaar moet kunnen aantonen dat hij melding gedaan heeft bij de Toezichtcommissie Bieden over deze bieding van 12:15. De aankopende makelaar die deze bieding na sluitingstijd heeft gedaan wordt na deze melding ter verantwoording geroepen door de ‘Toezichtcommissie Bieden’.
  9. Bij een onvoldoende verantwoording kan de betreffende makelaar door de ‘Toezichtcommissie Bieden’ worden voorgedragen door de aan de tuchtcommissie van de betreffende branchevereniging. Daar kan de tuchtcommissie zich over de zaak uitspreken en aan de makelaar een berisping, een boete opleggen of zelfs een schorsing opleggen. Elke uitspraak van de tuchtcommissie zal openbaar worden gepubliceerd.
  10. Iedere makelaar krijgt steekproefsgewijs 1-2 keer per jaar onaangekondigd een controle van de ‘Toezichtcommissie Bieden’. Makelaars waar meer klachten over komen, kunnen vaker zo’n controle verwachten.

Voor makelaars is dossiervorming altijd belangrijk. Het aanleggen van een bieddossier kost bijna geen extra moeite. Als alle gecertificeerde makelaarskantoren vanuit de branchevereniging verplicht worden om melding te maken van biedingen na sluitingstijden én om te werken met een bieddossier, dan is dat voor alle aankoopmakelaars en alle verkoopmakelaars dé stok achter de deur om niet oneerlijke biedpraktijken een halt toe te roepen.

Conclusie

Online bieden is een prima aanvulling op het huidige biedsysteem, maar het lost niet het probleem op. Verder wekken online inschrijvingen (van NVM Online bieden) de indruk dat dit 100% eerlijk is, terwijl dat gewoon ook een lek systeem is (de verkopende makelaar kan alsnog hiermee het hoogste bod lekken). Ook moet je in een vrijemarkteconomie eigenlijk ook niet willen dat eigenaren niet zelf mogen weten hoe ze hun eigendom verkopen. De beste oplossing in onze ogen de markt altijd de vrije keus laten houden en een oplossing te zoeken in het toezicht, controle en handhaving. Dat kan uitstekend door de brancheverenigingen, een ‘Toezichtcommissie Bieden’ en de tuchtrechtspraak.

Reageren?

Heb je aan de hand van dit artikel (andere) ideeën, feedback of aanvullingen? Laat het iedereen hier weten via een comment hieronder.

De 5 geheime trucs om succesvol een huis te kopen

Laat je e-mailadres achter en we sturen je de whitepaper toe.

You have Successfully Subscribed!

Schrijf je in!

Download de whitepaper voor de 5 geheime trucs om succesvol een huis te verkopen.

You have Successfully Subscribed!

Vrijblijvend advies nodig?

Stel hier je vraag en wij reageren zo snel mogelijk.

You have Successfully Subscribed!