Huis verkopen met erfpacht
Tem uma casa arrendada e quer vendê-la? Depois há algumas coisas que são importantes de saber. Neste blogue, damos-lhe conselhos úteis e dicas úteis.
Erfpacht simpel uitgelegd
Em primeiro lugar: o que é o aluguer do terreno? Com o arrendamento, não é proprietário do terreno em que se encontra o imóvel e/ou não é proprietário do próprio imóvel (“as invasões”). O proprietário do terreno e/ou edifícios é normalmente o município, mas (nota!) não tem de ser. Paga-se ao proprietário dinheiro por usar este direito. Digamos que é uma espécie de renda. Chamamos a este pagamento ‘canon’.
Canon
O cânone pode ser fixado por mês, por seis meses ou por ano, por exemplo. Isso é exactamente o que está escrito no papel sobre isso. Também pode ser que o cânone tenha sido comprado por um certo período (por exemplo, 50 anos).
Canonverhoging
É frequentemente estipulado nas condições de arrendamento do terreno que o cânone pode ser ajustado de acordo com a inflação legalmente determinada. O que o torna mais excitante, contudo, é o período de tempo em que o cânone se encontra.
Os termos do arrendamento de “renda perpétua” estipulam frequentemente que um determinado cânone (inflação anual conservadora) é fixado por um período de (normalmente) 50 ou 75 anos. Uma vez terminado esse período, um novo cânone será estabelecido pelo ‘dono nu’. E é aí que a situação se torna excitante. Nomeadamente, a questão é: o que é estipulado no papel sobre como o proprietário pode definir o novo cânone. É completamente livre de o fazer ou tem de o fazer através de uma certa metodologia de cálculo. E, em caso afirmativo, até que ponto poderia esse cânone subir?
Há também uma renda de terreno perpétua. O perpétuo deve ser lido como ‘para sempre’. Aí, o cânone não pode mudar completamente, tal como com o arrendamento perpétuo. Assim, isto oferece ao proprietário do arrendatário muito mais segurança. Vê regularmente o proprietário do direito de arrendamento receber uma oferta do proprietário (o município) para comprar o cânone de arrendamento perpetuamente (ou seja, para sempre).
Maar waar moet jij nu op letten als je jouw huis met erfpacht gaat verkopen?
Em primeiro lugar, é importante procurar saber quais são exactamente as condições de arrendamento do terreno que se aplicam à sua situação. Por isso:
– Tem um arrendamento contínuo ou perpétuo?
-Comprou o aluguer do terreno e, em caso afirmativo, por quanto tempo?
-Qual o valor do cânone que está a pagar agora e durante que período (mês, seis meses, ano) está a pagá-lo de cada vez?
-Quem é o proprietário do terreno? (Por exemplo: o Município de Amesterdão)?
Isto é importante para que o corretor de vendas saiba. Fique descansado, se aceitar um agente de vendas experiente especializado em arrendamento, eles não precisarão de obter toda essa informação de si. De facto, os agentes de vendas de arrendamento experientes têm acesso a um sistema de arrendamento do qual já podem extrair toda esta informação. Isto parece então o seguinte.
Tip 1: Kijk goed naar de looptijd van het erfpachttijdvak
Como mencionado acima, um arrendamento tem frequentemente períodos de 50 ou 75 anos. No final de um período, o aluguer do terreno deve ser reposto. Isto é algo que pode deixar os credores nervosos. E isso acontece quando este período de tempo termina já na primeira metade do prazo da hipoteca. Isto pode então ser um obstáculo para o mutuante, com o resultado de que os compradores não obterão a hipoteca ou terão muito mais dificuldade em consegui-la.
Um exemplo: o período de arrendamento da sua casa expira dentro de 10 anos. Vende a sua casa a alguém que a quer hipotecar durante 30 anos. Esse comprador incluiu uma reserva financeira completa. O cânone de arrendamento expira ao fim de apenas 10 anos e a hipoteca é contraída durante 30 anos. Assim, o período de arrendamento já termina naprimeira metade (os primeiros 15 anos) da hipoteca de 30 anos. Isto pode muito bem tornar-se um quebra-contrato no pedido de financiamento.
Outro exemplo: o período de arrendamento da sua casa expira dentro de 20 anos. Vende a sua casa a alguém que a quer hipotecar durante 30 anos. Esse comprador incluiu uma reserva financeira completa. O aluguer do terreno só expira após 20 anos numa hipoteca de 30 anos. Assim, o período de arrendamento já termina nasegunda metade (os segundos 15 anos) da hipoteca de 30 anos. Isto não deve ser um quebra-galho para o pedido de financiamento.
Muitos pedidos de financiamento são feitos durante 20 ou 30 anos. Portanto, o prazo do seu longo contrato de arrendamento expira dentro de 15 anos e tem múltiplas ofertas? Se assim for, pode ser sensato optar por uma oferta incondicional. O que também pode fazer é perguntar ao licitante com maior oferta (que tem um aviso financeiro) se o seu agente de venda pode receber uma chamada do seu consultor financeiro para saber se o período de arrendamento a expirar pode tornar-se um quebra de contrato na obtenção de financiamento?
Tip 2: Aanbod tot afkoop
Muito importante: recebeu ou já aceitou uma oferta de compra do aluguer do terreno? Depois certifique-se de que tem uma cópia desta oferta de resgate ou do seu pedido de resgate para dar ao seu agente de venda. Isto é muito importante porque um imóvel com uma opção de resgate válida ou um pedido de resgate pendente pode ter um valor muito positivo para a sua casa. Só então, o corretor de vendas tem de estar ciente disso.
Tip 3: Particuliere erfpacht
É raro, mas se a sua casa estiver em terreno alugado privado, tenha em mente que as pessoas têm muita dificuldade em obter financiamento privado. Aqui, pode ser sensato escolher um “comprador a dinheiro” (Cash Buyer: comprador que paga por um imóvel inteiramente a partir dos seus próprios fundos). O que também se pode fazer em preparação é pedir a um notário uma chamada “opinião de arrendamento”. Um parecer de arrendamento estabelece os critérios contra os quais o valor da casa arrendada pode ser avaliado. Ao fazê-lo, aplicam-se 3 pontuações:
Vermelho: quase impossível de financiar
Laranja: o financiamento é possível, mas difícil
Verde: Há oportunidades para financiar
Se, como vendedor, descobrir isto de antemão, então já fez um trabalho de preparação muito bom para potenciais compradores, o que aumenta as hipóteses de uma melhor venda.
Tip 4: Check wat de leencapaciteit is van de kandidaat-kopers
Os potenciais compradores incluíram uma reserva financeira completa nas suas propostas? E a renda do terreno não é comprada? Se assim for, pode ser sensato perguntar primeiro qual é a capacidade máxima de empréstimo dos potenciais compradores. A razão é que pode pedir emprestado menos do que a sua capacidade de empréstimo se tiver de pagar o aluguer do terreno. E isto, por sua vez, pode resultar em pessoas que não recebem o financiamento. Digamos que vende o seu imóvel arrendado por 350.000 euros e isto é também a capacidade máxima de empréstimo do comprador, é provável que o financiamento não resulte.
Grosso modo, as pessoas podem receber cerca de 20 vezes menos o aluguer anual do terreno em empréstimos. Assim, se a renda do terreno for de 1000 euros por ano, então pode-se receber aproximadamente. Pedir emprestado menos 20.000 euros do que o previsto. Isto pode ser uma chatice desagradável.
Quer saber mais sobre a venda da sua casa com arrendamento de longa duração? Então não hesite em contacte-nos nós.