Há muitos Verenigingen Van Eigenarren (VVEs) pequenos nos Países Baixos. Considere-se a casa do andar de cima, muitas vezes conhecida como a casa preta-vermelha. Ou propriedade com a casa lá em baixo e apartamentos “I-alto, II-alto e III-alto” lá em cima.
O que é um VVE activo?
Isto inclui pelo menos o seguinte:
- Registo na Câmara de Comércio
- Conta bancária conjunta
- Um fundo de reserva, no qual os proprietários mensalmente colocando dinheiro para manutenção, em particular.
- Um Plano de Manutenção a Longo Prazo (MJOP)
- Seguro conjunto de edifícios
- Uma reunião anual da qual será lavrada acta
O problema dos VVE inactivos
Em grandes VVEs (think apartment building), o VVE está na realidade sempre activo. Com os mais pequenos, nem sempre é este o caso: vemos muitos VVE ‘adormecidos’. E isto é um problema. Muitos bancos hoje em dia são muito difíceis em conceder um empréstimo hipotecário para um apartamento sem um VVE activo. Para além disso, isto significa que não existe um pote de manutenção e disposições de manutenção para o imóvel. Como resultado, a manutenção é muitas vezes atrasada ou não acontece de todo e o estado das propriedades cai em desuso como resultado
A obrigação legal
É obrigado por lei a fazer uma reserva anual para manutenção. O montante mínimo a ser guardado deve ser mostrado no MYP ou deve ser de 0,5% do valor de reconstrução do imóvel. Não há actualmente qualquer penalização por não o fazer. No entanto, pode impor a cooperação dos seus vizinhos através dos tribunais, se eles não quiserem cooperar. Como comprador da sua nova casa, esse pode não ser o início mais agradável de imediato. A Associação Holandesa de Agentes Imobiliários (NVM) dirige activamente os seus membros para que os seus clientes (vendedores de casas) tornem o VVE activo antes de colocarem um apartamento à venda. Um VVE activo é muito mais atractivo para a venda e descobrimos que (em parte devido à influência dos bancos) isto está a tornar-se cada vez mais importante.
A escritura de divisão
A escritura de subdivisão é o fundamento dos acordos que existem entre os proprietários.
Isto indica a localização e a terra, como e em que proporção os apartamentos estão divididos, que partes são comuns e quais são privadas, as designações cadastrais e os regulamentos de subdivisão que são de aplicação. Esta escritura de divisão é redigida pelo notário e só pode ser ser modificado com a participação de pelo menos 80% de todos os proprietários. O a escritura de divisão é registada nos registos públicos e está, portanto, à disposição de qualquer pessoa perspicaz.
Regras de divisão
Isto faz parte da escritura de subdivisão. Isto regula os direitos e deveres de cada apartamento (proprietário), quais os custos e dívidas a serem suportados por cuja conta, o número de votos por proprietário na reunião, como o edifício está segurado e a constituição e os estatutos da VVE. Em muitos casos, são utilizados modelos de regulamentos. Há cinco destes em circulação (1973, 1983, 1992, 2006 e 2017). Para os novos VVEs, os regulamentos de 2017 são geralmente escolhidos.
Exemplos de matérias reguladas no regulamentos de divisão:
- A utilização de terraços de telhado
- O papel do presidente
- Manutenção de áreas privadas
- Ponto de carregamento de automóveis eléctricos (para o modelo 2017)
- Os estatutos da associação
- Etc.
Regulamento interno
Os estatutos podem chegar a acordo sobre assuntos que não estão incluídos na escritura de subdivisão, regulamentos de subdivisão e estatutos de associação. Estes servem, portanto, apenas para complementar
Considerar acordos sobre pavimentos à prova de som, utilizando as áreas centrais (coisas na escada), não permitido colocar um prato na varanda, etc.
Como se segue a escritura de subdivisão e o regulamento de subdivisão o aluguer é permitido, então isto não pode ser proibido através do regulamento interno tornar-se. Excluindo estadia curta (Airbnb).
Estadia curta
Se a estadia curta é permitida, pode descobrir a partir da escritura de subdivisão e do regulamento de subdivisão
Há 3 possibilidades:
- É permitida uma curta estadia
- A estada curta não é permitida, mas o VVE pode dar permissão
- A estada curta não é permitida, e a VVE pode não dê permissão para tal
Na prática, aconselho a ter muito cuidado com a Comprar uma propriedade de investimento com o objectivo de a ‘airbnbing’. Não só porque muitos VVEs são contra isto (e uma disputa legal não é divertida), mas também uma vez que é restringida ou restringida em cada vez mais municípios.
A tomada de decisões e a Assembleia Geral
Tomar legitimamente uma decisão dentro do VVE funciona da seguinte forma
- Primeiro todos os proprietários devem ser convocados para a reunião. O Os regulamentos de subdivisão regulam o tempo mínimo com antecedência.
- Dan o que vai ser votado deve ser incluído na ordem de trabalhos.
- Para As decisões importantes devem ter um número mínimo de votos presentes no reunião. A isto chama-se o quórum. Quão elevado será o quorum regulamentado na escritura de divisão.
- Como decisões importantes são votadas, há também um mínimo proporção de votos. A sua altura é novamente regulada no escritura de divisão. Isto pode ser 2/3rds ou por exemplo 4/5 do número de os votos presentes são.
Se algo tiver sido decidido dentro do VVE com o qual não concorda e quiser reverter a decisão, veja os passos seguintes para ver se pode reverter a decisão.
Em conclusão
Mais uma vez: um apartamento com um VVE activo e saudável faz melhor em vendas. Mas as vendas não devem ser tanto a razão para activar o seu VVE. Um VVE activo, com planeamento de manutenção activo e reservas suficientes, impede que o seu edifício de apartamentos fique empobrecido, impede discussões com vizinhos e é bom para o valor do seu apartamento. Uma última dica: não se esqueça de declarar a sua parte do pote de reserva na sua declaração anual de impostos