Qual é a melhor forma de alugar o seu imóvel?
Está a pensar em arrendar o seu imóvel. Talvez porque vão viver juntos e querem manter 1 propriedade para rendimentos de aluguer (investimento de pensão). Ou está à procura de uma propriedade de investimento para comprar novamente para alugar. Para melhor abordar esta questão, preste atenção ao seguinte:
- Está autorizado a alugar?
- Que arrendamento é a melhor forma de alugar o seu imóvel?
- Posso evitar a protecção do arrendamento com uma construção criativa?
- Aconselhamento sobre o arrendamento de imóveis
Re 1: Está autorizado a alugar?
Em primeiro lugar, é preciso que se debruce sobre se está autorizado a alugar.
Muitas hipotecas estipulam que isto só pode ser feito com a permissão do banco. Veja isto.
Em todos os casos, olhar cuidadosamente para a escritura do título de propriedade. Pode haver cláusulas de construção ou cláusulas de cadeia nisto (cláusula de ocupação do proprietário) que não o permitam.
Com apartamentos, vê-se regularmente que os alugueres não são permitidos. Por conseguinte, olhar cuidadosamente para a escritura de subdivisão (que está a conduzir), os estatutos e as últimas actas. Nb: se a escritura de subdivisão declara que o aluguer não é permitido, então pode esquecê-lo. Noutros casos, há a possibilidade de o VvE não o poder fazer cumprir legalmente.
Se está a planear alugar via ‘estadia curta’ (Airbnb), veja de muito perto as regras que o seu município estabeleceu para o efeito. Em Haarlem e Amesterdão, há um limite para isso. Nb: ‘curta estadia’ é cada vez mais restrita. O meu conselho é que não compre mais propriedades para investimentos de “curta estadia”.
Quanto se pode cobrar em aluguer?
Vemos muitas pessoas cometerem o erro de oferecer uma propriedade de investimento para uma renda desregulamentada quando há poucos pontos de aluguer para isso.
Calcular no website da Comissão de Rendas quantos pontos o imóvel tem. É necessário um mínimo de 142 pontos para se poder definir o seu próprio aluguer.
Re 2: Qual é o melhor contrato de aluguer para alugar o seu imóvel?
Trabalho com o modelo padrão do contrato de arrendamento ROZ. É SEMPRE recomendado que o seu contrato de arrendamento seja elaborado por um agente imobiliário ou advogado experiente.
Em TODOS os casos, desaconselho a sua redacção e/ou a rescisão de um contrato sem orientação profissional. A lei do arrendamento é bastante complexa nos Países Baixos. Ao cometer um pequeno erro no contrato de arrendamento ou no aviso, poderá ver-se preso involuntariamente a um contrato de arrendamento que não quer.
Um pouco mais sobre as opções disponíveis para o aluguer:
Opção 1: arrendamento a prazo fixo < 24 meses
A primeira opção é celebrar um arrendamento a prazo fixo por menos de 24 meses. Pode celebrar este acordo único com um inquilino antes de ser indefinido. O prazo máximo é de 24 meses. Assim, pode assinar um contrato de arrendamento por, digamos, 6 meses, 10 meses, 14 meses ou (máx.) 24 meses. O que quiserem. O inquilino tem sempre um período de pré-aviso de 1 mês. Após o fim do prazo, o contrato é convertido num contrato sem termo. Se o senhorio não o quiser, deve enviar ao inquilino uma carta de notificação para suspender o arrendamento. O inquilino não pode fazê-lo antes de 3 meses antes do fim do contrato e o mais tardar 1 mês antes da expiração do contrato. Se quiser realmente ser impermeável como senhorio e dar o aviso de rescisão do contrato de arrendamento, faça-o através de uma providência cautelar, para que nunca possa haver qualquer discussão sobre não ter recebido o aviso.
Características:
- Período o senhorio é livre, desde que seja um máximo de 24 meses.
- Pode oferecer isto apenas uma vez por inquilino.
- Inquilino pode sempre cancelar.
- Proprietário Deve notificar a rescisão da renda não demasiado cedo, mas também não demasiado tarde se quiser terminar o contrato de arrendamento no final do prazo.
Opção 2: o arrendamento por tempo indeterminado
Também pode optar por celebrar de imediato um arrendamento por tempo indeterminado. Na maioria dos casos, desaconselhamos isto aos nossos clientes porque, no mínimo, querem saber primeiro “que tipo de carne têm no barril”. Como senhorio, isto liga-o imediatamente ao inquilino por tempo indeterminado. Só com razões legais legítimas se pode ainda livrar do inquilino e apenas com a permissão do tribunal. Por exemplo, se o inquilino não pagar.
Características:
- Inquilino pode sempre cancelar.
- Proprietário só pode cancelar com razões justificáveis.
- Inquilino pode ir à Comissão de Rendas nos primeiros seis meses, se achar que está pagando demasiados alugueres. Depois disto, expira.
Opção 3: um contrato de aluguer a prazo fixo
Depois há o contrato a prazo fixo com duração superior a 24 meses. A maior diferença com um arrendamento a prazo fixo < 24 meses é a seguinte:
- O cliente celebra este contrato por um mínimo de 24 meses e 1 dia. Por conseguinte, são utilizados 25 meses na maioria dos casos. Pode ser o tempo que quiser que seja.
- Tanto o inquilino como o senhorio NÃO podem terminar a médio prazo.
- A rescisão pode ser feita pelo arrendatário no final do período de arrendamento.
- Para os senhorios, a rescisão é mais complicada. Se o senhorio quiser utilizar esta forma de arrendamento, é legalmente mais sensato especificar antecipadamente no contrato de arrendamento as razões com base nas quais o senhorio pode rescindir se essas razões se tornarem aplicáveis. Por exemplo, se o imóvel for necessário para uso pessoal se os próprios senhorios precisarem dele devido à mobilidade reduzida. Ou por causa do regresso do estrangeiro (ver cláusula diplomática abaixo).
- Ao notificar, o arrendatário não tem de dar um motivo. O senhorio WOULD tem de citar os motivos que o levaram a rescindir o contrato de arrendamento.
- Esta forma de contrato oferece a possibilidade de incluir uma “cláusula diplomática” no mesmo. Isto envolve o senhorio a alugar o imóvel porque o senhorio vai para o estrangeiro por x período de tempo. No final do contrato de arrendamento, as partes podem, por mútuo consentimento, prorrogar o contrato por um período x de cada vez, através de uma “Allonge”. Isto não precisa de ser 25 meses. Pode também ser prolongado por 1 ano de cada vez, por exemplo. Mas mais uma vez isto só se aplica à cláusula diplomática porque o senhorio deve poder devolver o imóvel ao seu próprio uso. Portanto, esta forma de contrato é um excelente resultado se for para o estrangeiro por pelo menos 2 anos.
- Nota: se é importante para si, como proprietário, poder rescindir esta forma de arrendamento, aconselhamo-lo ainda a mandar redigir o contrato de arrendamento por um advogado especializado. Com efeito, mesmo que tenha tudo devidamente explicitado no contrato de arrendamento, a rescisão deve ser efectivamente concedida pelo tribunal.
Re 3: Posso evitar a protecção de aluguer com uma construção criativa?
Vêem-se diferentes construções de ‘porta giratória’. Como por exemplo:
- Acordo colocar no nome do outro parceiro.
- Inquilino qualquer novamente num outro apartamento.
- Inquilino 3 colocado num parque de bungalow durante meses.
- Inquilino ter uma carta de notificação assinada mesmo antes de assinar o seu contrato de arrendamento.
- E ainda um monte de locações e construções de senhorios que começaram a ser eles próprios criativos.
NÃO! Se for a julgamento, um juiz examinará a explicação e os fundamentos pensamento sobre os arranjos. Como senhorio, está a descer o fundo do poço. Como agente imobiliário Eu, pelo menos, não participo neste tipo de construção. Tem de cumprir a lei manter. O que posso fazer por si como (potencial) senhorio é dar-lhe alguns Prestar conselhos sobre a sua abordagem à contratação. Ver abaixo.
Re 4: Abordagem de aconselhamento sobre o arrendamento de imóveis
Como senhorio, não se pode, em última análise, evitar a protecção do arrendamento. Muitas pessoas subestimam o enorme poder desta protecção de arrendamento. As coisas normalmente correm bem porque o inquilino e o senhorio podem resolver algo em conjunto, porque o inquilino não sabe ou não quer exercer os seus direitos, ou tem muito poucos recursos para ir a tribunal. Mas nem sempre corre bem, e acontece regularmente que um senhorio fica preso durante muito tempo ou por toda a vida com um inquilino que não quer ou em condições que não lhe são favoráveis.
O meu conselho:
- Obtenha o seu assistido em TODOS os casos por um agente imobiliário experiente e/ou advogado de direito do arrendamento como efectua transacções ou cancelamentos.
- Assegure-se de que há uma análise e selecção minuciosa dos inquilinos (rendimentos, contrato, boa declaração do inquilino, etc.).
- Monitor acompanhar de perto os prazos do acordo (quando faz o que expira e quando deve ir onde uma carta de rescisão, aumento de renda, etc.).
- Em Cancelamentos: prestar muita atenção ao limite de tempo em que se cancela ou se avisa. Não muito cedo e não demasiado tarde e dar razões legítimas (portanto: arranjar um corretor ou advogado para o fazer por si).
- Assegure-se de que qualquer arrendamento nos termos dos seus termos é redigido como se fosse um contrato de eterna. Suponha, involuntariamente, que fica preso para sempre com o contrato a prazo, então deve ser devidamente arranjado, por exemplo, que o seu pode livremente aumentar o aluguer anualmente.
- Seleccione os inquilinos que conhece também sairão a dada altura. Por exemplo porque provavelmente vão ter filhos dentro de alguns anos.
- Desejar Evitar a protecção de arrendamento e depois trabalhar sempre com arrendamentos temporários e Por conseguinte, terminar o arrendamento no final do período. Isto significa que cada 2 ano novos inquilinos.
- Assegure-se de que cumpre todos os outros regulamentos (segurança contra incêndios, rótulo energético, etc.)
- Verifique o seu seguros. O seguro dos seus edifícios será provavelmente diferente se tiver o arrendará propriedade.