Qual é a melhor forma de alugar o seu imóvel?
Está a pensar em arrendar o seu imóvel. Talvez porque vão viver juntos e querem manter 1 propriedade para rendimentos de aluguer (investimento de pensão). Ou está à procura de uma propriedade de investimento para comprar novamente para alugar. Para melhor abordar esta questão, preste atenção ao seguinte:
- Está autorizado a alugar?
- Que arrendamento é a melhor forma de alugar o seu imóvel?
- Posso evitar a protecção do arrendamento com uma construção criativa?
- Aconselhamento sobre o arrendamento de imóveis
Re 1: Você tem permissão para alugar? Primeiro, você deve pensar se tem permissão para alugar. Muitas hipotecas estipulam que isso só é permitido com a permissão do banco. Veja isto.
Em todos os casos, olhar cuidadosamente para a escritura do título de propriedade. Pode haver cláusulas de construção ou cláusulas de cadeia nisto (cláusula de ocupação do proprietário) que não o permitam.
Com apartamentos, vê-se regularmente que os alugueres não são permitidos. Por conseguinte, olhar cuidadosamente para a escritura de subdivisão (que está a conduzir), os estatutos e as últimas actas. Nb: se a escritura de subdivisão declara que o aluguer não é permitido, então pode esquecê-lo. Noutros casos, há a possibilidade de o VvE não o poder fazer cumprir legalmente.
Se está a planear alugar via ‘estadia curta’ (Airbnb), veja de muito perto as regras que o seu município estabeleceu para o efeito. Em Haarlem e Amesterdão, há um limite para isso. Nb: ‘curta estadia’ é cada vez mais restrita. O meu conselho é que não compre mais propriedades para investimentos de “curta estadia”.
Quanto se pode cobrar em aluguer?
Vemos muitas pessoas cometerem o erro de oferecer uma propriedade de investimento para uma renda desregulamentada quando há poucos pontos de aluguer para isso.
Calcular no website da Comissão de Rendas quantos pontos o imóvel tem. É necessário um mínimo de 142 pontos para se poder definir o seu próprio aluguer.
Re 2: Qual é o melhor contrato de aluguer para alugar o seu imóvel?
Trabalho com o modelo padrão do contrato de arrendamento ROZ. É SEMPRE recomendado que o seu contrato de arrendamento seja elaborado por um agente imobiliário ou advogado experiente.
Em TODOS os casos, desaconselho a sua redacção e/ou a rescisão de um contrato sem orientação profissional. A lei do arrendamento é bastante complexa nos Países Baixos. Ao cometer um pequeno erro no contrato de arrendamento ou no aviso, poderá ver-se preso involuntariamente a um contrato de arrendamento que não quer.
Um pouco mais sobre as opções disponíveis para aluguel:
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Opção 1: arrendamento com prazo fixo de 24 meses A primeira opção é fazer um arrendamento com prazo fixo de menos de 24 meses. Pode celebrar este acordo único com um inquilino antes de ser indefinido. O prazo máximo é de 24 meses. Assim, pode assinar um contrato de arrendamento por, digamos, 6 meses, 10 meses, 14 meses ou (máx.) 24 meses. O que quiserem. O inquilino tem sempre um período de pré-aviso de 1 mês. Após o fim do prazo, o contrato é convertido num contrato sem termo. Se o senhorio não o quiser, deve enviar ao inquilino uma carta de notificação para suspender o arrendamento. O inquilino não pode fazê-lo antes de 3 meses antes do fim do contrato e o mais tardar 1 mês antes da expiração do contrato. Se quiser realmente ser impermeável como senhorio e dar o aviso de rescisão do contrato de arrendamento, faça-o através de uma providência cautelar, para que nunca possa haver qualquer discussão sobre não ter recebido o aviso.
Características:
O período do locador é gratuito, desde que seja de no máximo 24 meses.
Você pode oferecer isso apenas uma vez por locatário.
O locatário pode cancelar a qualquer momento.
O locador deve notificar a rescisão não muito cedo, mas também não muito tarde, caso queira rescindir o contrato de aluguel no final do prazo.
Opção 2: o arrendamentopor tempo indeterminado Você também pode optar por fazer um arrendamento por tempo indeterminado imediatamente. Na maioria dos casos, desaconselhamos isto aos nossos clientes porque, no mínimo, querem saber primeiro “que tipo de carne têm no barril”. Como senhorio, isto liga-o imediatamente ao inquilino por tempo indeterminado. Só com razões legais legítimas se pode ainda livrar do inquilino e apenas com a permissão do tribunal. Por exemplo, se o inquilino não pagar.
Características:
O locatário pode cancelar a qualquer momento.
O locador só pode rescindir o contrato com motivos válidos.
O locatário pode recorrer à Rent Commission nos primeiros seis meses se achar que está pagando um aluguel muito alto. Depois disto, expira.
Opção 3: um contrato de aluguel de prazo fixo Depois, há também o contrato deprazo fixo de mais de 24 meses. A maior diferença com um arrendamento a prazo fixo < 24 meses é a seguinte:
- O cliente celebra este contrato por um mínimo de 24 meses e 1 dia. Por conseguinte, são utilizados 25 meses na maioria dos casos. Pode ser o tempo que quiser que seja.
- Tanto o inquilino como o senhorio NÃO podem terminar a médio prazo.
- A rescisão pode ser feita pelo arrendatário no final do período de arrendamento.
- Para os senhorios, a rescisão é mais complicada. Se o senhorio quiser utilizar esta forma de arrendamento, é legalmente mais sensato especificar antecipadamente no contrato de arrendamento as razões com base nas quais o senhorio pode rescindir se essas razões se tornarem aplicáveis. Por exemplo, se o imóvel for necessário para uso pessoal se os próprios senhorios precisarem dele devido à mobilidade reduzida. Ou por causa do regresso do estrangeiro (ver cláusula diplomática abaixo).
- Ao notificar, o arrendatário não tem de dar um motivo. O senhorio WOULD tem de citar os motivos que o levaram a rescindir o contrato de arrendamento.
- Esta forma de contrato oferece a possibilidade de incluir uma “cláusula diplomática” no mesmo. Isto envolve o senhorio a alugar o imóvel porque o senhorio vai para o estrangeiro por x período de tempo. No final do contrato de arrendamento, as partes podem, por mútuo consentimento, prorrogar o contrato por um período x de cada vez, através de uma “Allonge”. Isto não precisa de ser 25 meses. Pode também ser prolongado por 1 ano de cada vez, por exemplo. Mas mais uma vez isto só se aplica à cláusula diplomática porque o senhorio deve poder devolver o imóvel ao seu próprio uso. Portanto, esta forma de contrato é um excelente resultado se for para o estrangeiro por pelo menos 2 anos.
- Nota: se é importante para si, como proprietário, poder rescindir esta forma de arrendamento, aconselhamo-lo ainda a mandar redigir o contrato de arrendamento por um advogado especializado. Com efeito, mesmo que tenha tudo devidamente explicitado no contrato de arrendamento, a rescisão deve ser efectivamente concedida pelo tribunal.
Re 3: Posso evitar a protecção de aluguer com uma construção criativa?
Vêem-se diferentes construções de ‘porta giratória’. Como por exemplo:
O contrato é colocado no nome do outro parceiro.
Colocando o inquilino em um apartamento diferente a cada vez.
Colocar o inquilino em um parque de bangalôs por 3 meses.
O locatário deve obter uma carta de notificação assinada antes de assinar o contrato de aluguel.
Além disso, há uma série de aluguéis e construções nulas ou anuláveis feitas por proprietários que se tornaram criativos.
NÃO! Se você for ao tribunal, um juiz analisará a explicação e a lógica por trás dos acordos. Como senhorio, está a descer o fundo do poço. Como agente imobiliário, pelo menos, eu não participo desses tipos de construções. Você tem que obedecer à lei. O que posso fazer por você, como proprietário (em potencial), é dar algumas orientações sobre sua abordagem de locação. Ver abaixo.
Re 4: Abordagem de aconselhamento para locação de imóveis Como locador, você não pode evitar a proteção do aluguel. Muitas pessoas subestimam o enorme poder desta protecção de arrendamento. As coisas normalmente correm bem porque o inquilino e o senhorio podem resolver algo em conjunto, porque o inquilino não sabe ou não quer exercer os seus direitos, ou tem muito poucos recursos para ir a tribunal. Mas nem sempre corre bem, e acontece regularmente que um senhorio fica preso durante muito tempo ou por toda a vida com um inquilino que não quer ou em condições que não lhe são favoráveis.
O meu conselho:
Em TODOS os casos, conte com a ajuda de um agente imobiliário experiente e/ou de um advogado especializado em direito de locação ao fazer suas transações ou rescisões.
Certifique-se de que haja uma verificação e seleção completa dos locatários (renda, contrato, declaração de bom locatário etc.).
Monitore atentamente os prazos do contrato (quando o que expira e quando uma carta deve ser enviada para notificação, aumento de aluguel etc.).
Para rescisões: preste muita atenção ao prazo em que você dá o aviso ou a notificação.
Nem muito cedo, nem muito tarde, e apresente razões bem fundamentadas (portanto, peça a um agente imobiliário ou advogado para fazer isso por você).
Certifique-se de que todo contrato de aluguel seja redigido como se fosse um contrato perpétuo.
Suponha que você, inadvertidamente, fique preso a um contrato de prazo fixo para sempre, por exemplo, ele deve ser adequadamente organizado para que você possa aumentar livremente o aluguel anualmente.
Escolha inquilinos que você sabe que também sairão em algum momento.
Por exemplo, porque é provável que eles tenham filhos em alguns anos.
Se você quiser evitar a proteção do aluguel, trabalhe sempre com locações temporárias e rescinda o contrato de locação no final do período.
Isso significa novos inquilinos a cada dois anos.
Certifique-se de que você esteja em conformidade com todos os outros regulamentos (segurança contra incêndio, etiqueta de energia, etc.)
Verifique suas apólices de seguro.
O seguro do imóvel provavelmente será diferente se você for alugar a propriedade.
Você está usando um agente de locação?
Você também pode optar por usar um agente de locação. Ele cuida de todo o processo para você e, assim, você não precisa mais se preocupar com nada!
Como agente de locação, somos especializados em áreas próximas a Haarlem e Amsterdã. Também temos um segundo local em South Holland. Somos especializados nas seguintes regiões, entre outras:
- Agência de aluguel Delft
- Agência de aluguel em Haia
- Agência de aluguel Rijswijk
- Agência de aluguel Voorburg
- Agência de aluguel Wassenaar
- Agência de aluguel Wateringen
Melhoria dos pontos de aluguel no programa “Junto com o corretor” (Dica!)
Assista ao breve episódio de “Along with the broker”, que fala brevemente sobre como melhorar os pontos de aluguel: