En realidad, la pregunta es: ¿cuándo cuenta un sótano como espacio habitable? Hay una serie de reglas que son importantes para esto. Pero primero una palabra:
¿Cuál es la diferencia entre un sótano y una bodega?
Se dice que existe un sótano si más de la mitad de esa planta está por debajo del nivel de la calle («nivel del suelo»). Supongamos que la altura del sótano es de 2 metros. Si el sótano está 101 cm o más por debajo del nivel de la calle, se trata de un sótano. Se dice que existe un sótano cuando más de la mitad de la altura de esa planta está por encima del nivel de la calle. Por lo tanto, si la planta baja tiene 200 cm de altura y 99 cm o menos por debajo del nivel de la calle, se trata de un sótano.
¿Pero cuándo un sótano o bodega es un espacio habitable?
Regla 1: debe ser estructuralmente adecuado como zona habitable.
Un sótano o una bodega deben ser estructuralmente adecuados como zona habitable. Debe haber una buena ventilación, calefacción y acabados suficientes para utilizarlo como un espacio de vida agradable. El frío suelo de hormigón sin terminar y la humedad hacen que no sea estructuralmente adecuado como zona de estar. Aunque un sótano, por ejemplo, esté realmente pensado y construido como cobertizo para bicicletas o cuarto de instalaciones (con sistema de recuperación de calor, bomba de calor, etc.), no se aplica el término «superficie habitable».
Los sótanos de los edificios antiguos (de las casas construidas tradicionalmente) siempre serán húmedos. El agua subterránea siempre presionará contra las paredes, aunque éstas hayan sido tratadas con un revoque especial resistente a la humedad. Si no hay una buena ventilación para evitar la humedad, entonces no puede haber un espacio habitable oficial. En los sótanos de nueva construcción no debería producirse este problema de humedad.
Regla 2: Altura mínima de 2 metros
El espacio debe tener al menos 2 metros de altura sin tener que picar o romper. Si se encuentra en un sótano/cueva estructuralmente adecuado, debe medir una altura mínima de 2 metros con un dispositivo de medición. Por lo tanto, se mide en el suelo de acabado (moqueta, laminado, etc.) hasta el techo.
Regla 3: El código de construcción no importa aquí
El código de edificación prescribe una claraboya mínima obligatoria. Sin embargo, esto no es relevante a la hora de contabilizar la superficie habitable de los sótanos/subterráneos. Si no hay luz del día (ventana) en un sótano/subterráneo, el espacio puede contarse como superficie habitable (siempre que se cumplan las demás normas). El requisito de la presencia y el tamaño de la luz del día también se aplica a los áticos.
Regla 4: Mira entre las barras
Si un sótano o una bodega tiene vigas en el techo, mida la altura desde el suelo hasta la parte inferior de las vigas. La única excepción es cuando las vigas están tan separadas que si se pusieran tabiques debajo de cada viga, se crearían habitaciones decentes.
Regla 5: se toleran las viviendas que sólo constan de un sótano demasiado bajo
Algunas casas constan únicamente de un sótano en el que no se alcanza la altura mínima de 2 metros (por ejemplo, en Ámsterdam). Si esta vivienda es razonablemente habitable, la superficie de este sótano puede contar, de forma excepcional, como espacio habitable. Pero tenga en cuenta que si la casa no está compuesta en su totalidad por este sótano, no se aplica esta tolerancia.
Cuestiones comerciales
Si tienes una casa o un piso con sótano o bodega y quieres saber cómo influye en su valor, te hemos preparado algunas preguntas más:
¿Importa la cantidad de luz natural para el precio de venta de una bodega?
Sí, en principio. Cuanta más luz natural haya, más agradable será este espacio para utilizarlo como vivienda, y cuanto más calidad tenga el espacio habitable de una casa, más valdrá.
¿Importa la cantidad de luz natural para el precio de venta de una bodega?
Sí, en principio. Porque, de nuevo, cuanta más luz natural, mejor será esta habitación para vivir. Por lo tanto, si un espacio es más agradable de usar como vivienda debido a esta mejor calidad, más vale. Por lo tanto, se podría decir que un sótano (en el que una mayor parte de esa capa de construcción está por encima del suelo) añade más valor que un sótano (en el que más de la mitad de esa capa de construcción está por debajo del suelo). Por supuesto, esto supone que ambas habitaciones son de igual calidad en su interior.
¿Puede un sótano/cueva bien terminado rendir más por metro cuadrado que un metro cuadrado que esté completamente sobre el suelo?
Sí, si las habitaciones están en lugares diferentes. Por supuesto, un sótano oscuro en el centro de Ámsterdam costará mucho más por metro cuadrado que un metro cuadrado de vivienda normal en Almere. También puede ser que haya algo en la misma calle y un sótano/cueva valga más que un contador residencial normal en la casa del vecino. Piensa en una casa de nueva construcción en Castricum con un sótano acabado de acuerdo con los últimos requisitos del Decreto de Edificación, con detalles caros y el mayor nivel de sostenibilidad posible. Obtendrá una mejor puntuación en términos de valor que una casa construida un poco más adelante, en la década de 1960, con los infames suelos de Kwaaitaal (suelos conocidos por la podredumbre del hormigón), un nivel de acabado muy inferior y una conservación que se queda atrás con respecto a los requisitos actuales.
Si quieres más información sobre cómo determinar la superficie habitable de tu casa, lee este blog.