Eigenlijk is de vraag: wanneer telt een kelder mee als woonoppervlakte? Er zijn een aantal spelregels die hiervoor belangrijk zijn. Maar eerst even dit:
Wat is het verschil tussen een kelder en een souterrain?
Er is sprake van een kelder als méér dan de helft van die etage zich onder straatniveau (‘het maaiveld’) bevindt. Dus stel de hoogte van de kelder is 2 meter hoog. Als de kelder 101 cm of meer dieper ligt dan het straatniveau, dan is er sprake van een kelder. Van een souterrain is juist sprake als méér dan de helft van de hoogte van die verdieping zich boven het straatniveau bevindt. Dus als die benedenverdieping 200 cm hoog is en daarvan bevindt 99 cm of minder zich onder het straatniveau, dan is er sprake van een souterrain.
Maar wanneer is een kelder of souterrain nu woonoppervlakte?
Spelregel 1: moet bouwkundig geschikt zijn als woonoppervlakte.
Een kelder óf een souterrain moet bouwkundig geschikt zijn als woonoppervlakte. Er moet goede ventilatie zijn, verwarming en voldoende afwerking om dat als aangename woonruimte te gebruiken. Een koude onafgewerkte betonvloer en vocht maakt het niet bouwkundig geschikt als woonoppervlakte. Ook als een kelder bijvoorbeeld echt bedoeld en gebouwd is als fietsenstalling of installatieruimte (met WTW installatie, warmtepomp, etc.), dan gaat de term ‘woonoppervlakte’ niet op.
‘Oudbouw’ kelders (van traditioneel gebouwde huizen) zullen altijd vochtig zijn. Het grondwater zal altijd tegen de wanden blijven drukken ook al zijn die wanden met speciaal vochtwerend pleisterwerk behandeld. Zit daar geen hele goede ventilatie om het vocht te weren, dan kan daar geen sprake zijn van officiële woonoppervlakte. Bij nieuwbouw kelders hoort dit probleem met vocht niet op te treden.
Spelregel 2: minimaal 2 meter hoog
De ruimte moet minimaal 2 meter hoog zijn zonder dat je hiervoor moet hakken of breken. Als je in een bouwkundig geschikte kelder/souterrain bent, dan moet je met een meetapparaat minimaal 2 meter hoogte meten. Je meet dus op de aangebrachte afwerkvloer(tapijt, laminaat, o.i.d.) tot aan het plafond.
Spelregel 3: het bouwbesluit maakt hier niet uit
Het bouwbesluit stelt een minimaal verplichte daklichttoetreding voor. Dat is echter niet relevant bij het mogen meetellen van woonoppervlakte bij kelders/souterrains. Is er in een kelder/souterrain helemaal geen daglichttoetreding (raam) dan zou de ruimte (mits voldaan aan de andere spelregels) wel gewoon mee mogen tellen als woonoppervlakte. De eis van de aanwezigheid en grootte van daglichttoetreding geldt overigens wel bij zolders.
Spelregel 4: tussen de balken kijken
Als een kelder of souterrain balken aan het plafond heeft, dan moet je de hoogte meten van de vloer tot aan de onderkant van de balken. De enige uitzondering die je hierop mag maken, is als de balken zóver uit elkaar staan, dat als je onder elke balk scheidingswandjes zou plaatsen, dat er dan fatsoenlijke kamers zouden ontstaan.
Spelregel 5: woningen die enkel bestaan uit een te laag souterrain worden gedoogd
Sommige woningen bestaan enkel uit een souterrain waar niet de minimale hoogte van 2 meter wordt gehaald (bijvoorbeeld in Amsterdam). Wanneer deze woning naar redelijkheid wel bewoonbaar is, dan mag de oppervlakte van deze souterrainwoning bij wijze van uitzondering wel meetellen als woonoppervlak. Maar let op: bestaat de woning niet geheel uit deze souterrain dan geldt deze gedoogregel niet.
Commerciële vragen
Heb jij een huis of appartement met een kelder of souterrain en wil je weten wat dit doet met de waarde, dan hebben we nog een aantal vragen voor je uitgewerkt:
Maakt de hoeveelheid daglicht uit voor hoeveel een kelder zou opbrengen bij verkoop?
Ja in principe wel. Des te meer daglichttoetreding, des te fijner deze ruimte is om als woonruimte te gebruiken en des te kwalitatiever de kwaliteit van woonruimte in een huis is, des te meer deze waard is.
Maakt de hoeveelheid daglicht uit voor hoeveel een kelder zou opbrengen bij verkoop?
Ja in principe wel. Want wederom: des te meer daglichttoetreding des te fijner deze ruimte is om als woonruimte te gebruiken. Als een ruimte dus fijner te gebruiken is als woonoppervlakte door deze betere kwaliteit, des te meer deze waard is. Je zou dus kunnen zeggen dat een souterrain (waar een groter deel van die bouwlaag bovengronds ligt meer waarde toevoegt dan een kelder (waar meer dan de helft van die bouwlaag ondergronds ligt). Hierbij gaan we er dan natuurlijk wel van uit dat beide ruimtes verder van binnen gelijkwaardig zijn in kwaliteit.
Kan een goed afgewerkte kelder/souterrain per vierkante meter meer opleveren dan een vierkante meter die volledig boven de grond is?
Ja wel als de ruimtes op andere locaties liggen. Een donkere kelder in Amsterdam Centrum zal natuurlijk veel per vierkante meter kunnen opbrengen dan een vierkante meter normaal woonoppervlak in Almere. Het kan ook zijn dat iets wel in dezelfde straat ligt en een kelder/souterrain meer waard is dan een normale woonmeter bij de buurman. Denk aan een nieuwbouwwoning in Castricum met een souterrain die volledig conform de laatste eisen van het bouwbesluit en volgens de laatste moderne wensen van de moderne tijd is afgewerkt met dure details en het hoogst haalbare niveau van duurzaamheid. Die zal beter in waarde kunnen scoren dan een woning iets verderop gebouwd in de jaren 60 met beruchte Kwaaitaal vloeren (vloeren waarvan bekend is dat er betonrot in voor kan komen), een veel lager afwerkniveau en verduurzaming die achterloopt op de eisen van deze tijd.
Wil je meer informatie over hoe je de woonoppervlakte van jouw huis vaststelt, lees dan deze blog.