Bij de verkoop van je woning is het aantal vierkante meters woonoppervlakte misschien wel de meest belangrijke waarde bepalende factor voor de marktwaarde en de uiteindelijke verkoopprijs van je woning. Maar hoe moet je die berekenen?

Om alle oppervlakte opnames van woningen te uniformiseren is de NEN2580 meetinstructie in het leven geroepen. Ga jij je woning verkopen dan zijn er een aantal oppervlaktes waar we naar kijken en dat zijn:

  • De gebruiksoppervlakte van je woning (alle oppervlakte waar jij kan rondlopen)
  • Het deel van deze gebruiksoppervlakte die we de woonoppervlakte mogen noemen (geschikt om als woon/slaapruimte te gebruiken)
  • De overige inpandige ruimte (denk aan de koude en/of donkere berging)
  • Gebouwgebonden buitenruimte (je balkon of dakterras)
  • Externe bergruimte (denk aan de vrijstaande stenen schuur in je tuin of je opslag in kelder van de flat)
  • De inhoud van je woning in kubieke meters (m3)
  • De grootte van je perceel

Voor de waarde van je woning zijn de belangrijkste factoren: de woonoppervlakte, je buitenruimte en de oppervlakte van je gehele perceel.

Stap 1: de gebruiksoppervlakte uitrekenen
We gaan even uit van een standaard woning. Jouw woning heeft 4 buitenmuren die jouw woning afsluiten van de buitenwereld. Begin in de woning met het meten van de totale oppervlakte tussen die 4 muren in. Dus van de binnenkant muur tussen jou en je linkerbuurman tot de binnenkant muur tussen jou en je rechter buurman. En vervolgens van de binnenkant buitenmuur aan de voorzijde tot aan de binnenkant buitenmuur aan de achterzijde. Vergeet alle tussenwanden, radiatoren, kabelgoten, de trapkast, leidingen, plinten, steunpilaren (met minder dan 50cm doorsnee) et cetera. Vergeet ook de ruimte die niet direct vastzit aan jouw woning (je berging in de tuin of in de kelder van je flat).  Daar hoef je allemaal geen rekening mee te houden. Gewoon recht toe recht aan meten van muur naar muur. Doe dit voor elke verdieping in jouw woning.

Zolder
Kom je op zolder, let dan goed op: alle oppervlakte die lager is dan 1,50 meter mag je niet meerekenen. Bijna op elke zolder loopt het dak schuin en zal je dus een deel hebben dat niet meetelt. Alles hoger dan 1,50 meter op zolder mag je mee tellen MAAR….er is 1 spelregel hierbij en dat is de volgende; de zolder MOET minimaal 4m2 oppervlakte hebben waar het minimaal 2 meter hoog is. Als jouw zolder dat niet heeft, dan mag alles onder de 2 meter hoogte helaas niet meetellen.

Vides
Ook even belangrijk zijn trapgaten en eventuele vides. Voor trapgaten en vides geldt dat indien deze groter of gelijk zijn aan 4 m2, dat je deze NIET mag meetellen in de gebruiksoppervlakte. In de meeste eengezinswoningen zullen trapgaten niet groter zijn dan 4 m2 dus hoef je hoef je hier geen rekening mee te houden.

De uitkomst van jouw opname is bijvoorbeeld als volgt:

Verdieping Breedte Lengte Oppervlak
Begane grond 5 10 50 m2
1e verdieping 5 10 50 m2
Zolder 4 8 40 m2
Totaal: 140 m2

De totale gebruiksoppervlakte van je woning is dus 140m2.

Stap 2: de overige inpandige ruimte uitrekenen
De volgende stap is dat je de gebruiksoppervlakte gaat splitsen. Deze ga je splitsen in woonoppervlakte en in overige inpandige ruimte.
Om de overige inpandige ruimte vast te stellen doorloop je onderstaande vragen. (Geen zorgen, daaronder geven we voorbeelden op deze vragen.)

  1. Is er ruimte die bouwkundig niet geschikt is of bedoeld is als woonoppervlakte. Denk aan een berging, garage, fietsenstalling? Zo ja: noteer dan de oppervlakte van deze ruimte(s).
  2. Is de zolder een bergzolder? Een bergzolder is een zolder als er geen vaste trap is en/of er is geen raam voor daglicht in van minimaal 0,5 m2. Zo ja: noteer dan de oppervlakte van deze zolder maar vergeet alle oppervlakte die lager is dan 1,5 meter (die telt niet mee).
  3. Je zolder heeft een vaste trap en minimaal 0,5m2 raamoppervlak (daglicht). Ok prima. Heeft jouw zolder dan wel minimaal 4 vierkante meter oppervlakte waar het minimaal 2 meter hoog is?
  4. Heb je een kelder? Is deze minimaal 2 meter hoog en heeft hij geen direct daglicht? Dan hoef je deze NIET mee te tellen bij ‘overige inpandige ruimte’. Een kelder mag dan namelijk gewoon als woonoppervlakte tellen, zolang deze bouwkundig ook zo is bedoeld.

Hoe dit er in de praktijk uit ziet:
Op vraag 1: je hebt bijvoorbeeld een berging binnen die overduidelijk als berging is gebouwd en bedoeld. Hier staan je fietsen, tuinspullen, etc.

Op vraag 2: je hebt bijvoorbeeld een zolder die je alleen met een Vlizotrap kan bereiken. Of je hebt een zolder met een vaste trap, maar zonder dakraam van minimaal 0,5m2 groot.  Je meet dan alle oppervlakte van die zolder mee die 1,50 meter en hoger is.

Op vraag 3:  Je hebt een zolder die op het hoogste punt 2,20 meter hoog. Je gaat nu al het oppervlak uitrekenen dat 2 meter en hoger is. De uitkomst is bijvoorbeeld dat je precies op 3,5m2 uitkomt. Dan heb je helaas pech, want alles op zolder dat tussen de 1,50 en 2 meter hoog is, mag je nu niet meetellen als woonoppervlakte. Dit mag alleen als ‘overigen inpandige ruimte’ worden meegeteld.

Tel al deze oppervlaktes bij elkaar op en je hebt de totale inpandige ruimte van je woning berekend.
Bijvoorbeeld:

Bergruimte achter keuken: 8m2
Inpandige garage: 12m2
Deel van de zolder dat tussen 1,5 en 2m is:
(van een zolder met minder dan 4m2 ruimte waar het minimaal 2 meter hoog is)
10m2
Totaal inpandige ruimte: 30m2

Stap 3 – de woonoppervlakte berekenen
Dit is nu heel simpel: pak de gebruiksoppervlakte uit stap 1 en trek daar de oppervlakte overige inpandige ruimte uit stap 2 vanaf. Je hebt nu de woonoppervlakte van je woning uitgerekend!

Dus in geval van de gegeven voorbeelden is dat:

Gebruiksoppervlakte woning: 140m2
Overige inpandige ruimte: 30m2      –
Woonoppervlakte: 110m2

De gebouwgebonden buitenruimte berekenen
Let op: we hebben het hier niet over de tuin! De tuin mag je je apart opmeten en vermelden waar je dat wilt. Als we het over gebouwgebonden buitenruimte hebben dan hebben we het over:

  • Balkons
  • Dakterrassen
  • Carports
  • Veranda’s
  • Een terras op de begane grond tegen de woning aan die op een drager rust die is geïntegreerd in de bouwconstructie van de woning

Er is alleen sprake van gebouwgebonden buitenruimte voor zover het gedeelte naast, op, tegen of aan het de woning is gelegen.

Het uitrekenen van deze ruimte behoeft geen uitleg. Je meet precies tot aan waar de ruimte loopt (muur van de buren, of bijv. dakrand).  De enige uitzondering is een overdekte buitenruimte, die meet je tot aan de opstaande verticale scheidingsconstructie van deze overkapping.

Externe bergruimte uitrekenen
Je externe bergruimte is:

  • Je berging in de kelder van je appartementsgebouw
  • Je vrijstaande schuur in de tuin
  • Je garagebox tegenover je woning

Let op: zit de bergruimte direct vast aan jouw woning, dan is het een ‘overige inpandige ruimte’, ook al kan je deze niet van binnenuit bereiken. Dit is zelfs zo, als de bergruimte een paar meter van je woning afstaat, samen met jouw woning 1 muur deelt. Dat ziet er zo uit:

De inhoud van je woning uitrekenen
Om het aantal kubieke meters inhoud van je woning uit te rekenen kijk je even terug naar je berekening uit stap 1 toen je de gebruiksoppervlakte van je woning ging uitrekenen. Pak de oppervlakte per verdieping en vermenigvuldig die met de hoogte van de verdieping. Zitten er hoogte verschillen in de plafonds, dan moet je de inhoud per ruimte uitrekenen. Let op: de tussenwanden, scheidingswanden moet je ook meerekenen met de inhoud.

Schuine vlakken en ronde vlakken zijn wat lastiger uit te rekenen. Het gaat nu te ver om wiskundige formules hiervoor toe te lichten waarmee je dit kan uitrekenen.

Het perceel van je woning uitrekenen
Dit rekenen wij nooit uit. Deze halen wij altijd uit het kadastraal uittreksel. Dit uittreksel kan iedereen van zijn/haar eigen woning bestellen op de website van het Kadaster.