A la hora de vender su casa, el número de metros cuadrados de superficie habitable es quizá el factor más importante que determina el valor de mercado y el precio final de venta de su vivienda. Pero, ¿cómo calcularlo?

La instrucción de medición NEN2580 se creó para normalizar todas las mediciones de superficie de las viviendas. Si vas a vender tu casa, hay una serie de superficies en las que nos fijamos y son:

  • La superficie útil de su casa (toda la superficie por la que se puede transitar)
  • La parte de esta zona utilizable que podemos llamar zona de estar (apta para ser utilizada como espacio para vivir/dormir)
  • El otro espacio interior (piensa en el almacén frío y/u oscuro)
  • Espacio exterior del edificio (su balcón o terraza)
  • Espacio de almacenamiento externo (piense en el cobertizo de piedra independiente en su jardín o en su almacén en el sótano del piso)
  • El contenido de su propiedad en metros cúbicos (m3)
  • El tamaño de su parcela

Para el valor de su vivienda, los factores más importantes son: la superficie habitable, el espacio exterior y la superficie de toda la parcela.

Paso 1: calcular la superficie útil
Supondremos una casa estándar. Su casa tiene 4 paredes exteriores que la aíslan del mundo exterior. Empieza midiendo la superficie total entre esas 4 paredes. Así que desde la pared interior entre tú y tu vecino de la izquierda hasta la pared interior entre tú y tu vecino de la derecha. Y luego desde el interior de la pared exterior en la parte delantera hasta el interior de la pared exterior en la parte trasera. Olvídate de todos los tabiques, radiadores, conductos de cables, el armario de la escalera, las tuberías, los zócalos, los pilares (con menos de 50 cm de diámetro), etc. No olvides el espacio que no está directamente unido a tu casa (tu cobertizo en el jardín o en el sótano de tu piso). No es necesario tener en cuenta todo eso. Sólo hay que medir en línea recta de pared a pared. Haga esto para cada piso de su casa.

Ático
Si llega al ático, preste atención: toda la zona que esté por debajo de 1,50 metros no debe contarse. El techo de casi todos los áticos está inclinado, por lo que tendrá una parte que no cuenta. Se puede incluir todo lo que esté a más de 1,50 metros de altura en el ático, PERO hay una regla en este caso: el ático DEBE tener al menos 4m2 de superficie en la que haya al menos 2 metros de altura. Si su ático no dispone de esto, lamentablemente todo lo que tenga menos de 2 metros de altura puede no contar.

Vides
También son igualmente importantes los huecos de las escaleras y los posibles vacíos. En el caso de las escaleras y los huecos, si éstos son mayores o iguales a 4 m2 , NO pueden contarse en la superficie total. En la mayoría de las viviendas unifamiliares, los huecos de las escaleras no superan los 4 m2, por lo que no es necesario tenerlo en cuenta.

Por ejemplo, el resultado de su grabación es el siguiente:

Más profundo Anchura Longitud Superficie
Planta baja 5 10 50 m2
1er piso 5 10 50 m2
Ático 4 8 40 m2
Total: 140 m2

Por lo tanto, la superficie útil total de su casa es de 140m2.

Paso 2: Calcular el espacio interior restante
El siguiente paso es dividir la superficie útil. Lo dividirás en zona de estar y otro espacio interior.
Para determinar el otro espacio interior, repasa las siguientes preguntas. (No te preocupes, a continuación daremos ejemplos sobre estas cuestiones).

  1. ¿Hay algún espacio que no sea estructuralmente adecuado o que no esté destinado a ser un espacio habitable? ¿Qué tal un trastero, un garaje, un cobertizo para bicicletas? En caso afirmativo, indique la superficie de la(s) sala(s).
  2. ¿Es el ático un almacén? Un ático de almacenamiento es un ático si no hay una escalera fija y/o una ventana para la luz del día de al menos 0,5 m2. Si es así, anote la superficie de este ático, pero olvide cualquier superficie inferior a 1,5 metros (que no cuenta).
  3. Su ático tiene una escalera fija y al menos 0,5 m2 de superficie de ventana (luz natural). Vale, bien. ¿Su ático tiene al menos 4 metros cuadrados de superficie en los que hay al menos 2 metros de altura?
  4. ¿Tienes un sótano? ¿Tiene al menos 2 metros de altura y no tiene luz de día directa? Entonces NO es necesario contabilizarlo en «otros espacios interiores». Un sótano puede contar como espacio habitable siempre que esté destinado estructuralmente a ello.

Cómo se ve esto en la práctica:
A la pregunta 1: tienes, por ejemplo, un trastero en el interior que está claramente construido y destinado a ser un trastero. Aquí se guardan las bicicletas, el equipo de jardinería, etc.

A la pregunta 2: tienes, por ejemplo, un ático al que sólo puedes acceder con una escalera de altillo. O tiene un ático con una escalera fija, pero sin una ventana en el techo de al menos 0,5 m2. A continuación, mida toda la superficie del ático que tenga 1,50 metros o más.

A la pregunta 3: Tiene un ático de 2,20 metros de altura en su punto más alto. Ahora vas a calcular el área que está a 2 metros y más. El resultado es, por ejemplo, que acabas teniendo exactamente 3,5m2. Entonces no tiene suerte, porque todo lo que haya en el ático que esté entre 1,50 y 2 metros de altura ya no puede contarse como espacio habitable. Esto sólo puede contarse como «otro espacio interior».

Suma todas estas áreas y habrás calculado el espacio interior total de tu casa.
Por ejemplo:

Espacio de almacenamiento detrás de la cocina: 8m2
Garaje interior: 12m2
Parte del ático que está entre 1,5 y 2 m:
(de un ático con menos de 4m2 de espacio en el que haya al menos 2 metros de altura)
10m2
Espacio interior total: 30m2

Paso 3: calcular la superficie habitable
Ahora es muy sencillo: tome la superficie útil del paso 1 y reste la otra superficie interior del paso 2. Ya has calculado la superficie habitable de tu casa.

Así que en el caso de los ejemplos dados, es decir:

Superficie útil de la casa: 140m2
Otro espacio interior: 30m2 –
Zona de estar: 110m2

Cálculo de la superficie exterior del edificio
Tenga en cuenta que no estamos hablando del jardín. Puede medir el jardín por separado e indicar dónde lo quiere. Cuando hablamos de espacio exterior relacionado con la construcción, nos referimos a:

  • Balcones
  • Terrazas en el tejado
  • Carports
  • Verandas
  • Una terraza en la planta baja contigua a la casa que se apoya en un soporte integrado en la estructura del edificio

Sólo hay una zona exterior conectada al edificio si la zona está al lado, encima, contra o adosada a la vivienda.

El cálculo de este espacio no requiere ninguna explicación. Mide exactamente hasta donde llega el espacio (la pared del vecino o, por ejemplo, el borde del tejado). La única excepción es una zona exterior cubierta, que se mide hasta el tabique vertical de este techo.

Calcular el espacio de almacenamiento externo
Su espacio de almacenamiento externo es:

  • Su trastero en el sótano de su edificio de apartamentos
  • Su cobertizo independiente en el jardín
  • Su garaje frente a su casa

Nota: si el espacio de almacenamiento está directamente unido a su casa, es un «otro espacio interior», aunque no pueda acceder a él desde el interior. Esto es así incluso si el trastero está a unos metros de tu casa y comparte una pared con ella. Se ve así:

Calcule el volumen de su casa
Para calcular el número de metros cúbicos de capacidad de su vivienda, vuelva a su cálculo del paso 1, cuando iba a calcular la superficie útil de su vivienda. Tome la superficie por planta y multiplíquela por la altura de la planta. Si hay diferencias de altura en los techos, hay que calcular el volumen por habitación. Tenga en cuenta que los tabiques también deben incluirse en el volumen.

Las superficies inclinadas y redondeadas son más difíciles de calcular. Sería ir demasiado lejos explicar ahora las fórmulas matemáticas para calcular esto.

Calcular la parcela de su casa
Nunca calculamos esto. Siempre los obtenemos del registro de la propiedad. Cualquier persona puede solicitar este extracto de su propiedad en el sitio web del Registro de la Propiedad.