Une question fréquemment posée est de savoir ce que nous, évaluateurs, recherchons lors de l’évaluation d’un bien. Nous allons vous en parler ici et vous donner tout de suite quelques conseils pratiques.
Contrairement à la vente d’une maison, où vous voulez que tout soit super propre et bien rangé, cela ne devrait pas avoir d’incidence sur l’évaluation. Après tout, un évaluateur est censé regarder avec des yeux très différents de ceux d’un acheteur potentiel.
Vous ne serez pas en mesure d’influencer la plupart des choses (du moins à court terme). Néanmoins, nous vous donnons quelques conseils sur ce que vous pouvez faire pour obtenir une évaluation de la valeur la plus élevée possible.
C’est, entre autres, ce à quoi l’évaluateur prête attention lors de l’évaluation :
Localisation
L’emplacement est souvent un facteur de la valeur des maisons. Une propriété se trouve-t-elle dans le centre d’Amsterdam ou dans une banlieue d’Almere ?
Cela fera une grande différence en termes de valeur. Afin de déterminer une valeur, l’évaluateur recherche le plus grand nombre possible de biens comparables dans le voisinage immédiat du bien à évaluer. Un évaluateur ne comparera donc jamais une propriété d’Amsterdam avec une propriété d’Almere.
Plot
Nous obtenons la taille de la parcelle à partir du registre foncier. Habituellement, une propriété comporte une parcelle, mais ce n’est pas obligatoire. Il se peut également qu’il y ait une ou plusieurs parcelles supplémentaires appartenant à la propriété et achetées ultérieurement. Plus la parcelle totale d’une propriété est grande, plus elle a de la valeur.
Dans le cas des appartements, une parcelle ne s’applique pas. Uniquement la taille du jardin s’il y en a un (par exemple dans le cas d’appartements en rez-de-chaussée).
Niveau de finition
Le niveau de finition est un facteur très important dans l’évaluation. Nous examinons en particulier la qualité, la modernité, le luxe et le goût de la finition d’une propriété. Dans le cas optimal, une maison :
- être finie avec de bons matériaux (une cuisine Bulthaup coûteuse peut être mieux notée qu’une cuisine Gamma bon marché)
- aucune économie n’a été réalisée (pensez à la cuisine avec toutes sortes d’appareils encastrés coûteux)
- et est particulièrement bien finie (une cuisine très moderne qui est rose n’est pas bonne pour la valeur, car presque personne ne veut d’une cuisine rose).
Efficacité
L’évaluateur veut également savoir si ce qu’il trouve à l’intérieur et autour de la propriété a un sens.
Il peut y avoir une belle maison de 120m2 avec quatre salles de bain. Cela n’a pas de sens. Ou bien il y a, par exemple, une maison avec quatre chambres dont deux sont si petites qu’elles ne peuvent pas être utilisées. Un autre exemple est qu’il n’y a pas du tout de toilettes à l’étage. Tout ça n’a pas de sens.
En d’autres termes, nous regardons vraiment à travers les yeux des acheteurs potentiels de cette propriété. Ces acheteurs potentiels, nous les appelons « le marché ». Et comment le « marché » réagirait-il maintenant à la façon dont cette propriété est construite et aménagée ?
Situation des biens
La propriété et le terrain sur lequel elle se trouve sont-ils en pleine propriété ou s’agit-il d’un droit de bail ? Et s’il s’agit d’un droit de bail emphytéotique, quelles sont les conditions et les coûts qui y sont associés ? Parfois, un droit de superficie ou un autre droit peut également s’appliquer.
Ce que nous voyons aussi souvent, c’est qu’un droit d’emphytéose s’applique, qui est perpétuel (pour toujours) et qui est également racheté perpétuellement. Dans ce cas, un tel bien peut être comparé à un bien similaire en pleine propriété ou sur son propre terrain.
Dépendances
Pour les dépendances, pensez aux garages, aux remises, aux abris de jardin, aux celliers, etc.
Si vous avez deux propriétés similaires et que l’une d’entre elles possède un grand garage avec la maison et que l’autre n’a rien de cette nature, vous pouvez espérer que la propriété avec garage obtiendra un meilleur score dans l’évaluation de ce domaine.
Maintenance
L’entretien d’une propriété est un élément très important dans la détermination de la valeur estimée. Au cours de l’enregistrement de l’évaluation dans et autour de la propriété, l’évaluateur est tenu de préparer un état des lieux de l’immeuble dans lequel chaque élément de l’immeuble est évalué pour sa qualité. Quelque chose peut avoir les scores suivants :
G – Bon
R – Moyen
M – Modéré
S – Mauvais
NON – Enquête complémentaire
NW – Non observable
Si un évaluateur évalue un élément du bâtiment (par exemple, les gouttières, les pignons, les planchers, les murs, le toit, etc.) à MATÉRIEL ou à RÉDUIT, il doit inclure dans son rapport le coût estimé des réparations de cet élément.
Par exemple : le toit est en mauvais état et doit être remplacé. L’évaluateur inclut un coût de 30 000,00 € pour cela. Les façades ont également besoin d’un nouveau jointoiement. Un coût de, disons, 8000 €. Le total de ces éléments de coût pèse sur la valeur d’expertise.
Aujourd’hui, cependant, un évaluateur ne doit pas (du moins dans la plupart des cas) grimper sur le toit avec une échelle ou ramper jusqu’au vide sanitaire pour se rendre sous le plancher. Ce que l’évaluateur ne peut pas voir, il l’évaluera également comme « non observable ». Ainsi, si un évaluateur évalue votre maison et ne voit pas que le toit est complètement pourri et que vous ne le lui dites pas, cela n’affectera pas non plus la valeur.
La salle de séjour
Et bien sûr, il y a l’espace de vie. En fait, dans la plupart des cas, il s’agit de l’élément le plus fortement pondéré pour la valeur d’expertise. Vous pouvez lire comment cette surface habitable est calculée dans notre blog :« Comment calculer la surface habitable de votre propriété« .
Il est évident que plus la surface habitable est grande, plus la valeur est élevée. La surface habitable d’un bureau dans le jardin compte-t-elle ? En bref, oui. En effet, vous pouvez le relire sur notre blog :« La surface habitable d’une annexe compte-t-elle si elle n’est pas autorisée ?« .
Nous vous donnons quelques conseils et astuces très importants plus loin dans cet article sur la façon dont vous pouvez influencer cela pour obtenir plus d’espace de vie. Alors restez à l’écoute…
La taille des autres espaces
Si vous avez un toit-terrasse très grand et que les autres propriétés n’en ont pas, vous obtenez un meilleur score pour la composante appelée « espace extérieur lié au bâtiment » pour évaluer votre propriété.
Si vous disposez d’un espace de stockage plus grand, attaché à la maison (espace intérieur) ou séparé de la maison (espace de stockage extérieur), vous obtenez à nouveau de meilleurs résultats pour ces éléments.
L’association
Pour les appartements, l’évaluateur examine la santé de l’association des propriétaires (AEE). Il regarde ensuite :
- L’association est-elle enregistrée auprès de la Chambre de commerce ?
- La VvE met-elle de l’argent de côté chaque mois sur un compte bancaire spécial de la VvE ?
- Existe-t-il un plan d’entretien pluriannuel (PEP) ?
- L’argent que la VvE économise est-il suffisant pour couvrir les dépenses d’entretien prévues au budget du PPCS susmentionné ou va-t-elle manquer d’argent ? Si ce n’est pas le cas, cela peut constituer un obstacle pour les prêteurs ou les acheteurs potentiels et la propriété est moins intéressante à acheter.
- S’il n’y a pas de MJOP, la VvE économise-t-elle chaque année au moins 0,5 % de la valeur de reconstitution ? Si ce n’est pas le cas, les prêteurs et les acheteurs potentiels risquent d’y voir un obstacle et la propriété sera moins intéressante à acheter.
- Y a-t-il des travaux d’entretien en retard et si oui, y a-t-il assez d’argent dans le CdE pour cela ? Exemple : nous constatons régulièrement qu’un toit et/ou des châssis de fenêtres et/ou des tuyaux de descente ont besoin d’être remplacés et que la VvE ne peut pas les emprunter. Les membres de la VVE doivent alors commencer à verser cette contribution « de leur poche » ou la VVE doit contracter un prêt coûteux à cet effet. Dans les deux cas, il s’agit de questions qui peuvent avoir un impact négatif sur l’évaluation de l’expert.
Durabilité
L’étiquette énergétique est devenue incroyablement importante pour les acheteurs. Un bien immobilier doté d’une étiquette énergétique C obtiendra une bien meilleure valeur pour ce composant qu’un bien immobilier doté d’une étiquette énergétique G.
Organiser une évaluation
Après notre article, vous saurez exactement ce que recherche un évaluateur ! Bonne chance et si vous souhaitez faire évaluer votre maison, nous pouvons vous aider.
Vous avez encore des questions sur les évaluations ou vous souhaitez obtenir plus d’informations sur ce que recherche un évaluateur ? Vous pouvez alors nous contacter sans aucune obligation.
Appelez ou appliquez l’évaluateur Floris au 06-47470404 ou floris@vkmakelaars.nl ou remplissez simplement ce formulaire.