Een veel gestelde vraag is waar wij als taxateur op letten bij het taxeren van een woning. We gaan het je hier vertellen en geven je gelijk een aantal handige tips.
In tegenstelling met de verkoop van een woning, waar je alles super strak schoon en netjes wilt maken, zal dat bij de taxatie geen invloed mogen hebben. Een taxateur hoort namelijk met hele andere ogen te kijken dan een potentiële koper.
Op de meeste zaken zal jij (op korte termijn althans) geen invloed kunnen uitoefenen. Toch geven we je wel een paar tips wat je kan doen om een zo hoog mogelijke waarde getaxeerd te krijgen.
Hier let een taxateur o.a. op bij de taxatie:
Locatie
De locatie is vaak een factor op de waarde van het huis. Staat een woning in het centrum van Amsterdam of staat een woning in een buitenwijk van Almere?
Dat zal een groot verschil maken in de waarde. Een taxateur zal om tot een waarde te komen zoeken naar zo veel mogelijk en zo goed mogelijk vergelijkbare woningen in de directe omgeving van de woning die getaxeerd moet worden. Een taxateur zal dus nooit een woning uit Amsterdam vergelijken met een woning in Almere.
Perceel
De grootte van het perceel halen we uit het kadaster. Meestal heeft een woning 1 perceel, maar dat hoeft niet. Het kan ook zijn dat er 1 of meer extra percelen bij de woning horen die later zijn bijgekocht. Hoe groter het totale perceel bij een woning, des te meer waarde dat heeft.
Bij appartementen is een perceel niet van toepassing. Enkel de grootte van de tuin als deze er is (bijvoorbeeld bij benedenwoningen).
Afwerkniveau
Het afwerkniveau is een hele belangrijke factor in de waardering. We kijken dan met name hoe hoogwaardig, modern, luxe en smaakvol een woning is afgewerkt. In het optimale geval is een woning:
- afgewerkt met goede materialen (een dure Bulthaup keuken kan beter scoren dan een goedkope Gamma keuken)
- is er niet bezuinigd (denk ook keuken met allerlei dure inbouwapparatuur)
- en is het vooral smaakvol afgewerkt (een hele moderne keuken die roze is, is niet goed voor de waarde, want bijna niemand wilt een roze keuken)
Doelmatigheid
De taxateur wilt ook weten of wat hij binnen en rondom de woning aantreft ‘logisch’ is.
Het kan zijn dat er een prachtige woning is van 120m2 met 4 badkamers. Dat is niet logisch. Of er is bijvoorbeeld een woning met 4 slaapkamers waarvan 2 slaapkamers zo klein zijn dat deze eigenlijk niet te gebruiken zijn. Een ander voorbeeld is dat er helemaal geen WC’s boven zijn. Allemaal niet logisch.
We kijken simpel gezegd echt door de ogen van potentiële kopers van deze woning. Die potentiële kopers noemen we ‘de markt’. En hoe zou ‘de markt’ nu reageren op hoe deze woning is opgebouwd en ingericht?
Eigendomssituatie
Is de woning en de grond waar het op staat in volle eigendom of betreft het een recht van erfpacht. En als het een recht van erfpacht is, wat zijn dan de voorwaarden en de kosten daaraan? Soms is er ook een opstalrecht of een ander recht van toepassing.
Wat we ook wel veel zien is dat er een recht van erfpacht van toepassing is dat eeuwigdurende is (voor altijd) en ook eeuwigdurende is afgekocht. In dat geval kan zoiets eigenlijk vergelijken worden met een soortgelijke woning die volle eigendom is / op eigen grond staat.
Bijgebouwen
Denk bij bijgebouwen aan garages, schuurtjes, tuinhuizen, bergingen, etc.
Als je 2 vergelijkbare woningen hebt en 1 van die woningen heeft een mooie grote garage bij de woning en de ander heeft niks van die aard, dan kan je je hopelijk voorstellen dat die woning met garage op dit gebied beter zal scoren in de waardering.
Onderhoud
Het onderhoud van een woning is een erg belangrijk onderdeel in de vaststelling van de getaxeerde waarde. Tijdens de taxatie opname in en om de woning is de taxateur verplicht om een bouwkundige opname staat op te stellen waarin bij elk bouwdeel waardeert op kwaliteit. Iets kan de volgende scores hebben:
G – Goed
R – Redelijk
M – Matig
S – Slecht
NO – Nader onderzoek
NW – Niet waarneembaar
Als een taxateur een bouwdeel (bijvoorbeeld de goten, gevels, vloeren, muren, het dak, etc) waardeert op MATIG of op REDELIJK, dan is de taxateur verplicht om de geschatte herstelkosten voor dat onderdeel in het rapport op te nemen.
Bijvoorbeeld: het dak is slecht en moet vervangen worden. De taxateur neemt een kostenpost hiervoor op van €30.000.-. Ook moeten de gevels allemaal opnieuw worden gevoegd. Een kostenpost van bijvoorbeeld €8000,-. Het totaal van deze kostenposten drukt op de getaxeerde waarde.
Nu is het echter zo dat een taxateur niet (althans in de meeste gevallen) met een ladder het dak op klimt of helemaal de kruipruimte in kruipt om helemaal onder de vloer te komen. Wat de taxateur niet kan zien zal hij ook waarderen ‘Niet waarneembaar’. Taxeert een taxateur dus jouw huis en ziet hij niet dat het dak helemaal rot is en hij hoort dit ook niet van jou, dan zal dit ook niet op de waarde drukken.
De woonoppervlakte
En natuurlijk is daar de woonoppervlakte. In de meeste gevallen is dit zelfs het meest zwaarwegende onderdeel voor de getaxeerde waarde. Hoe deze woonoppervlakte wordt berekend lees je in ons blog: “Hoe kan je woonoppervlakte van je woning berekenen”.
Het moge duidelijk zijn; hoe groter de woonoppervlakte, des te beter dit is voor de waarde. Telt de woonoppervlakte van een kantoortje in de tuin ook mee? Kort gezegd: ja. Dat lees je namelijk weer in ons blog: “Telt de woonoppervlakte van een bijgebouw mee als deze niet vergund is?”
We geven je verderop in dit artikel een paar hele belangrijke tips & trucs hoe jij hier invloed op kan uitoefenen op meer woonoppervlakte. Dus stay tuned…
De grootte van andere ruimtes
Heb jij een super groot dakterras en andere woningen hebben dat niet, dan scoor jou op het onderdeel genaamd ‘gebouwgebonden buitenruimte’ beter voor de waardering van jouw woning.
Heb jij een grotere berging aan de woning vast (inpandige ruimte) of los van de woning (externe bergruimte) dan scoor jij op deze onderdelen weer beter.
De VvE
Bij appartementen kijkt de taxateur naar de gezondheid van de Vereniging van Eigenaren (VvE). Hij kijkt dan o.a. naar:
- Is de VvE ingeschreven in de Kamer van Koophandel?
- Spaart de VvE maandelijks geld op een speciale VvE bankrekening?
- Is er een MeerJarenOnderHoudsPlan (MJOP)?
- Is het geld dat de VvE spaart voldoende om aan de begrote onderhoudszaken uit het voornoemde MJOP te voldoen of gaat men geld te kort komen? Zo niet, dan kan dit een dealbreaker zijn voor geldverstrekkers van potentiële kopers en is de woning minder aantrekkelijk om te kopen.
- Als er geen MJOP is, spaart de VvE dan wel minimaal 0,5% van de herbouwwaarde elk jaar? Zo niet, dan kan dit WEDEROM een dealbreaker zijn voor geldverstrekkers van potentiële kopers en is de woning minder aantrekkelijk om te kopen.
- Is er achterstallig onderhoud en zo ja is er voldoende geld in de VvE hiervoor? Voorbeeld: we zien regelmatig dat een dak en/of kozijnen en/of standleidingen allemaal aan vervanging toe zijn en de VvE dit niet kan lenen. De VvE-leden moeten dit dan ‘out of pocket’ gaan bijleggen óf de VvE moet hier een dure lening voor gaan afsluiten. In beide gevallen zijn dit zaken die van negatieve invloed kunnen zijn in de waardering van de taxateur.
Duurzaamheid
Het energielabel is ontzettend belangrijk geworden voor kopers. Een woning met een energielabel C zal op dit onderdeel veel beter scoren in waarde dan een woning met een energielabel G.
Het regelen van een taxatie
Na ons artikel weet jij precies waar een taxateur allemaal op let! Heel veel succes en als je jouw huis wilt laten taxeren, kunnen wij je daarbij helpen.
Heb je nog vragen m.b.t. taxaties of wil je graag nog meer informatie over waar een taxateur allemaal op let? Dan kan je vrijblijvend contact met ons opnemen.
Bel of app taxateur Floris op 06-47470404 of floris@vkmakelaars.nl of vul even dit formulier in.