Se quiser alugar temporariamente a sua casa, uma “cláusula diplomática” pode ajudar. Isto também é conhecido como “renda intermédia”. Mas o que é, como funciona e como deve ser aplicado?
A lei e os contratos a termo certo
Primeiro, deixe-nos explicar-lhe isto. A lei diz na Secção 271 do Livro 7 que um aluguer a prazo fixo de 2 anos ou menos que é subsequentemente continuado por um prazo fixo, transforma-se automaticamente num aluguer por tempo indeterminado. E há apenas uma “paragem completa” depois disso. Portanto, não há mais digressões. Assim, se for prorrogar um contrato de arrendamento a prazo fixo, este tornar-se-á sempre um contrato sem termo após essa prorrogação. Simplificando: só se pode dar aos inquilinos nos Países Baixos um contrato de arrendamento de duração inferior a 24 meses, no máximo, uma vez. Assim pode dar a alguém um contrato de 6 meses, 9 meses, 12 meses ou 24 meses, por exemplo. Mas cada minuto que aquele arrendatário está na propriedade por mais tempo do que aquele contrato dá-lhe imediatamente os direitos de um contrato de arrendamento por tempo indeterminado sem ter de assinar nada.
O meu inquilino já está nele, posso fazer um novo contrato com uma cláusula diplomática?
Não pode então fornecer um novo contrato com uma cláusula ou acordo que possa acordar o contrário? Não, até lá já é demasiado tarde. Deveria ter-se ocupado deste direito desde o primeiro contrato de arrendamento.
Além disso, não seja criativo, colocando o contrato de arrendamento em nome do parceiro do arrendatário ou criando uma interrupção do contrato de arrendamento, uma vez que os tribunais têm a garantia de varrer todas estas “construções de portas giratórias” para fora da mesa.
Então, o que devo fazer para ter a certeza de que consigo tirar o inquilino de lá?
Se quiser alugar temporariamente a sua propriedade porque vai para o estrangeiro e não tem a certeza de quanto tempo quer alugar, pode resolver isto através de uma “cláusula diplomática”. Esta é uma cláusula que inclui no contrato de arrendamento que assina com o arrendatário. Por isso, isto também é conhecido como “renda intermédia”. Deve incluir isto directamente no primeiro contrato de arrendamento. Se não tiver incluído isto e o inquilino já estiver nele, então já é demasiado tarde. A cláusula diplomática assegura que pode renovar o arrendamento novamente, se necessário, sem que o arrendatário acumule direitos de arrendamento. O que precisa de perceber, no entanto, é que num arrendamento a prazo fixo com uma cláusula diplomática, nem o senhorio nem o arrendatário podem rescindir dentro do actual prazo de arrendamento que foi acordado. Como senhorio, se quiser regressar a essa propriedade, tem de avisar atempadamente o senhorio. Aconselhamos sempre que o faça por carta registada.
Um exemplo de um arrendamento temporário que utiliza uma cláusula diplomática
Digamos que vai para a América durante um ano para um trabalho e celebra um contrato de arrendamento a termo certo com uma cláusula diplomática por 12 meses. O arrendamento terá início a 1 de Janeiro desse ano. Suponha que o trabalho termina mais cedo e escreve ao inquilino após 6 meses que ele tem de se mudar, pelo que não pode. Terá de esperar (se o inquilino não cooperar) até que o prazo de 12 meses termine. Não se esqueça também de que deve poder provar a utilização própria urgente. Assim, se já não precisar do imóvel porque entretanto foi viver com o seu namorado para os Países Baixos, é provável que não consiga expulsar o inquilino (se ele se recusar). Se tiver de regressar do estrangeiro para trabalhar e precisar efectivamente de uma casa própria para voltar a viver, é claro que sim. O inquilino pode ainda recusar. Nesse caso, terá de requerer a dissolução através do tribunal de comarca.
Quais são os requisitos da lei sobre a possibilidade de rescindir uma cláusula diplomática (arrendamento intermédio)?
- Deve implicar o regresso do senhorio ou de um antigo ocupante.
- Deve ser acordada a evacuação.
- O contrato de arrendamento deve ser rescindido com a cláusula diplomática como motivo de rescisão.
Se o inquilino não concordar com a rescisão, o senhorio deve apresentar um pedido de rescisão do contrato no tribunal de comarca. O tribunal de comarca avaliará então se o contrato termina e, em caso afirmativo, quando.
Contudo, pode o inquilino rescindir mais cedo com uma cláusula diplomática?
Não, o inquilino também está vinculado pelo termo acordado. Então, acordou um contrato de arrendamento a prazo fixo de 12 meses com uma cláusula diplomática? Nesse caso, o arrendatário deve também continuar a alugar durante todo o período de 12 meses e não pode terminar mais cedo. Por vezes, há construções em que um contrato de arrendamento com uma cláusula diplomática é celebrado por 2 anos e o inquilino pode rescindir o contrato após 1 ano. Como inquilino, tenha cuidado: isto não é juridicamente estanque. De facto, do ponto de vista jurídico, um contrato de arrendamento com uma cláusula diplomática é um contrato por um CERTO período de tempo para ambas as partes e não é possível uma rescisão prematura.
Prazo de pré-aviso do senhorio ao abrigo de uma cláusula diplomática
O senhorio tem um prazo de pré-aviso de pelo menos três meses antes do termo do contrato. Por exemplo, se o contrato de arrendamento for válido até 31 de Dezembro, o senhorio deve notificá-lo antes de 1 de Outubro. Mas note-se que é acrescentado um pré-aviso suplementar de 1 mês por cada ano de arrendamento de um imóvel com uma cláusula diplomática com um máximo de 6 meses.
Um exemplo. Suponhamos que vai trabalhar para o estrangeiro e que aluga o seu imóvel através de um contrato de arrendamento com uma cláusula diplomática por 12 meses. Este contrato de arrendamento, por exemplo, teve início em 1 de Janeiro de 2017. Você e o inquilino prolongam o contrato de arrendamento com cláusula diplomática por mais 1 ano de cada vez. Suponhamos que é agora 30 de Novembro de 2021. Há 4 anos e 11 meses que arrenda o imóvel. O senhorio põe termo ao contrato de arrendamento nesse dia (30 de Novembro de 2021). No entanto, como aluga o imóvel há pelo menos quatro anos, o prazo de pré-aviso é de quatro meses. Por conseguinte, o inquilino não tem de desocupar o imóvel até 31 de Março de 2022. E mesmo que não tivesse arrendado o imóvel durante 4 anos, o período mínimo de pré-aviso legal era de pelo menos 3 meses. Por isso, é demasiado tarde para cancelar.
O que diz a cláusula diplomática?
Esta cláusula prevê expressamente o regresso do senhorio ao imóvel. Esta é uma opção que os senhorios têm a partir de 1 de Julho de 2016. Se isto (esta cláusula diplomática) estiver incluído no contrato de arrendamento, então poderá de facto renovar este contrato uma e outra vez, desde que o prazo fixado tenha expirado. E precisamos de clarificar este último. Em todos os casos, certifique-se de que a renovação é feita por escrito e atempadamente (antes do termo do contrato de arrendamento actual). Pode ler um exemplo de como fazer isso abaixo.
Então, como é que se prolonga um arrendamento ou arrendamento ao abrigo de uma cláusula diplomática?
Depois pode fazê-lo facilmente elaborando uma alonga (= apêndice ao contrato de arrendamento) e fazendo-a assinar pelo senhorio e pelo arrendatário. Note-se que deve renovar antes que o prazo fixado tenha chegado ao fim.
Exemplo de renovação do arrendamento a prazo fixo com cláusula diplomática
Aqui está um exemplo da alonga que pode fazer ao seu inquilino se quiser prolongar:
As partes estipularam no artigo <número do artigo> do contrato de arrendamento que o arrendamento terminará a partir de <data>, tendo em conta que o senhorio voltará então a precisar do imóvel para seu próprio uso. Foi acordado no contrato de arrendamento que até esta data, o inquilino deve ter desocupado o imóvel e tê-lo colocado novamente à disposição do senhorio.
Dadas as circunstâncias actuais, tornou-se evidente que a estadia do senhorio no estrangeiro pode durar mais tempo do que o previsto. Por esta razão, as partes acordaram que o contrato de arrendamento terminará em <nova data>. As partes declaram expressamente que nesta data (<nova data>) o imóvel será entregue vazio e desocupado pelo inquilino ao senhorio.
Data, nome e assinatura Data, nome e assinatura
Vantagens da cláusula diplomática
- Durante o contrato a prazo fixo, o inquilino não pode instalar-se mais cedo. Isso seria possível com um contrato a prazo fixo normal (isto é, sem uma cláusula diplomática).
- Como senhorio, pode prorrogar o contrato (desde que o faça antes do fim do actual arrendamento) por outro período de até 24 meses de cada vez sem que o inquilino acumule protecção de renda.
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