Als je tijdelijk jouw huis wilt verhuren, dan kan een ‘diplomatenclausule’ uitkomst bieden. Dit wordt ook wel ‘tussenhuur’ genoemd. Maar wat is het, hoe werkt het en hoe moet je het toepassen?
De wet en contracten voor bepaalde tijd
Eerst willen we even dit aan je uitleggen. De wet zegt in artikel 271 boek 7 dat een huurovereenkomst voor bepaalde tijd van 2 jaar of korter die daarna wordt voortgezet voor een bepaalde tijd, van rechtswege overgaat in een huurcontract voor onbepaalde tijd. En daar staat gewoon een ‘punt’ achter. Dus er is daar geen verdere uitweiding over. Ga je dus een bepaalde tijd huurovereenkomst verlengen, dan wordt het bij die verlenging altijd een contract voor onbepaalde tijd. Simpel gezegd: je kan in Nederland huurders maar 1 keer een huurcontract van korter van max 24 maanden geven. Dus je kan iemand bijvoorbeeld een contract voor 6 maanden, 9 maanden, 12 maanden of 24 maanden geven. Maar elke minuut dat die huurders langer in de woning zit dan dat contract, geeft hem gelijk de rechten van een huurcontract voor onbepaalde tijd zonder dat daar iets voor getekend hoeft te worden.
Mijn huurder zit er al in, kan ik een nieuw contract maken met een diplomatenclausule?
Kan je dan een nieuw contract niet voorzien van een clausule of afspraak die dit anders kan afspreken? Nee, dan ben je al te laat. Je had dit direct moeten regelen bij het eerste huurcontract.
Ga ook niet creatief doen door het huurcontract op naam te zetten van de partner van de huurder of een huurpauze te creëren, want de rechter veegt gegarandeerd al deze ‘draaideurconstructies’ direct van tafel.
Wat moet ik dan doen om te zorgen ik de huurder eruit kan krijgen?
Als jij tijdelijk je woning wilt verhuren omdat je naar het buitenland gaat en je weet niet zeker hoe lang je wilt gaan verhuren, dan kan je dit oplossen middels een ‘diplomatenclausule’. Dit is een clausule die je opneemt in het huurcontract dat je afsluit met de huurder. Dit wordt dus ook wel ‘tussenhuur’ genoemd. Dit moet je direct in het eerste huurcontract opnemen. Heb je dit niet opgenomen en zit de huurder er al in, dan ben je dus al te laat. De diplomatenclausule regelt dat jij de huurovereenkomst eventueel weer kan verlengen zonder dat de huurder huurrechten opbouwt. Wat je echter wel moet realiseren is dat bij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd met een diplomatenclausule noch de verhuurder noch de huurder kan opzeggen binnen de lopende huurtermijn die is afgesproken. Wil je als verhuurder terugkeren naar die woning, dan dien je de huur op tijd op te zeggen bij de verhuurder. Ons advies is om dat altijd te doen via een aantekende brief.
Een voorbeeld van een tijdelijke verhuur middels een diplomatenclausule
Stel dat jij een jaar naar Amerika gaat voor een werkklus en je sluit een huurovereenkomst voor bepaalde tijd mét een diplomatenclausule af voor 12 maanden. De huurovereenkomst gaat in op 1 januari van dat jaar. Stel de werkklus eindigt eerder en jij schrijft de huurder na 6 maanden aan dat hij eruit moet, dan kan dat dus niet. Je zal (als de huurder niet meewerkt) moeten wachten tot de termijn van 12 maanden over is. Houdt er ook rekening mee dat je het dringend eigen gebruik moet kunnen aantonen. Heb jij de woning dus helemaal niet zelf nodig omdat jij inmiddels bent gaan samenwonen met jouw vriend in Nederland, dan zal het waarschijnlijk alsnog niet lukken om de huurder eruit te krijgen (als deze weigert). Moet jij van werk terugkomen uit het buitenland en heb jij oprecht zelf je eigen woning weer nodig om er zelf te wonen, dan moet dat natuurlijk wel lukken. Het kan alsnog zijn dat de huurder weigert. Dan zal je de ontbinding via de kantonrechter moeten aanvragen.
Welke eisen stelt de wet over op kunnen opzeggen bij een diplomatenclausule (tussenhuur)?
- Het moet gaan om het terugkeren van de verhuurder of een vorige bewoner.
- Er moet afgesproken dat er ontruimd moet worden.
- De huur moet worden opgezegd met als opzeggingsgrond de diplomatenclausule.
Indien de huurder niet instemt met de opzegging, dient de verhuurder een vordering in te stellen bij de kantonrechter tot beëindiging van het contract. De kantonrechter zal dan beoordelen of en, zo ja, wanneer het contract eindigt.
Kan de huurder wel eerder opzeggen bij een diplomatenclausule?
Nee, de huurder is ook gebonden aan de afgesproken termijn. Heb jij dus een huurovereenkomst voor bepaalde tijd van 12 maanden mét een diplomatenclausule afgesproken? Dan moet de huurder ook de volle periode van 12 maanden blijven huren en kan dus niet eerder opzeggen. Soms zijn er constructies waarbij een huurovereenkomst mét diplomatenclausule voor 2 jaar worden aangegaan en de huurder na 1 jaar wel al zou mogen opzeggen. Let als huurder op: dit is juridisch niet waterdicht. Juridisch gezien is een huurovereenkomst met diplomatenclausule namelijk voor beide partijen een contract voor BEPAALDE tijd en is tussentijdse opzegging niet mogelijk.
De opzegtermijn van de verhuurder bij een diplomatenclausule
De verhuurder heeft een opzegtermijn van minimaal 3 maanden vóórdat het contract afloopt. Loopt het huurcontract bijvoorbeeld t/m 31 december, dan moet je als verhuurder vóór 1 oktober opzeggen. Maar let op: er komt 1 maand extra opzegtermijn bij voor elk jaar dat een woning met diplomatenclausule verhuurt wordt met een max van 6 maanden.
Een voorbeeld. Stel jij gaat werken in het buitenland en verhuurt je woning middels een huurcontract met diplomatenclausule voor 12 maanden. Dat huurcontract is bijvoorbeeld op 1 januari 2017 ingegaan. Jij en de huurder verlengen de huurovereenkomst met diplomatenclausule voor telkens weer 1 jaar extra. Stel het is nu 30 november 2021. Je verhuurt de woning nu 4 jaar en 11 maanden. Jij als verhuurder zegt die dag (30 november 2021) de huur op. Omdat je de woning echter al minimaal 4 jaar huurt, is de opzegtermijn 4 maanden. De huurder hoeft daarom pas de woning op 31 maart 2022 te verlaten. En ook al had je de woning nog geen 4 jaar verhuurt, de minimale wettelijke opzegtermijn was sowieso al minimaal 3 maanden. Je bent dus veel te laat met opzeggen.
Wat staat er in de diplomatenclausule?
In deze clausule wordt nadrukkelijk bepaalt dat de verhuurder weer terugkeert in de woning. Dat is een mogelijkheid die verhuurders hebben per 1 juli 2016. Als dit (deze diplomatenclausule) is opgenomen in de huurovereenkomst, dan kan je deze huurovereenkomst wel steeds weer verlengen, mits de bepaalde tijd afgelopen is. En dat laatste moeten we even toelichten. Zorg dat je telkens de verlenging tijdig (vóór het aflopen van de lopende huurperiode) schriftelijk regelt. Een voorbeeld van hoe je dat doet, lees je verderop.
Hoe verleng je dan een huurperiode of huurcontract bij een diplomatenclausule?
Dan kan je eenvoudig doen door een allonge (=aanhangsel op de huurovereenkomst) op te stellen en te laten tekenen door verhuurder en huurder. Let op: je moet verlengen voordat de bepaalde tijd tot een einde is gekomen.
Voorbeeld verlenging van huurovereenkomst bepaalde tijd met diplomatenclausule
Hierbij een voorbeeld van de allonge die je kan afsluiten met jouw huurder als je wilt verlengen:
Partijen hebben in artikel <artikelnummer> van de huurovereenkomst bepaald dat de huurovereenkomst eindigt per <datum> i.v.m. het feit dat verhuurder dan zelf weer de woning nodig heeft voor eigen gebruik. Er is in de huurovereenkomst afgesproken dat huurder op deze datum de woning ontruimd moet hebben en weer ter beschikking moeten hebben gesteld aan de verhuurder.
Gelet op de huidige omstandigheden is gebleken dat het verblijf in het buitenland van verhuurder langer kan duren dan voorzien. Om deze reden zijn partijen overeengekomen dat de huurovereenkomst zal eindigen op <nieuwe datum>. Partijen verklaren nadrukkelijk dat op deze datum (<nieuwe datum>) de woning leeg en ontruimd door huurder aan verhuurder zal worden opgeleverd.
Datum, naam en handtekening Datum, naam en handtekening
Voordelen diplomatenclausule
- Tijdens de bepaalde tijd overeenkomst kan de huurder niet eerder opzetten. Dat zou bij een normaal contract voor bepaalde tijd (dus zonder diplomatenclausule) wel kunnen.
- Je kan als verhuurder het contract (mits je dat doet voordat de lopende huurperiode eindigt) telkens met een nieuwe termijn van maximaal 24 maanden verlengen zonder dat de huurder huurbescherming opbouwt.
Tijdelijk jouw woning verhuren en hulp nodig?
Wij kunnen je goed helpen. Neem even contact met ons op of bel Floris (zie hieronder).
Disclaimer: Er zijn meerdere bronnen gebruikt om tot de inhoud van dit artikel te komen, maar de auteur kan niet instaan voor de volledige juistheid van de genoemde informatie. Het gebruik van de informatie uit dit artikel geschiedt daarom volledig op eigen risico en de auteur is niet aansprakelijk voor eventuele schade die uit dit gebruik voortvloeit.