El otro día, como agente inmobiliario, me encontré con lo siguiente: Había encontrado un precioso piso para que mis clientes se lo alquilaran al propietario durante un año. En el último momento, el agente de alquiler entregó los documentos que mis clientes tenían que firmar del banco y de VvE en relación con la pignoración de los depósitos de alquiler. ¿Qué?
No me había encontrado con esto antes. A través de algunas investigaciones en Internet y de consultas con colegas, con el banco en cuestión y con un abogado que se ocupa de la propiedad y del derecho de arrendamiento, las cosas me quedaron claras:
Cuando un propietario o arrendador alquila su vivienda, firma un contrato de alquiler con los nuevos inquilinos. El contrato de arrendamiento es un contrato entre el inquilino y el propietario que establece ciertos acuerdos, como el alquiler.
Mientras el alquiler se transfiera ordenadamente cada mes, no hay nada malo. Pero, ¿qué ocurre si el propietario no puede/quiere cumplir su obligación de pago al prestamista hipotecario por cualquier motivo? Como inquilino, está lejos de esperar eso. Sin embargo, esto ocurre.
La prenda es la hipoteca de bienes muebles. Si no paga el rescate o los intereses de su propiedad, el banco tiene derecho a reclamarlos. La pignoración de los pagos del alquiler al banco crea el derecho del banco a reclamar el pago directamente al inquilino. No es lo ideal para el propietario, que ahora deja de percibir ingresos por su alquiler.
Diferencias en los embargos
Los créditos por arrendamiento pueden pignorarse de dos maneras: de forma silenciosa o pública. Si esto ocurre en silencio, el inquilino no se da cuenta. Esto ocurre en la mayoría de los casos. Sin embargo, es necesario que las autoridades fiscales conozcan la escritura de la misma.
En el caso de la pignoración pública, el inquilino es consciente de la pignoración de los pagos del alquiler, lo ha aceptado al firmar la escritura de pignoración.
Pero, ¿cuál es la razón por la que un propietario se compromete a pagar el alquiler?
En muchos casos, el propietario de una vivienda tiene una hipoteca con un prestamista hipotecario. Cualquier persona que desee alquilar su propiedad debe solicitar el permiso del banco y (obviamente sólo en los pisos) también el permiso de la Comunidad de Propietarios. No todo el mundo lo hace y puede suponer grandes riesgos. Si el banco descubre que un propietario está alquilando su propiedad sin su permiso, el banco puede exigir inmediatamente el préstamo.
Eso sólo significa que tienes que vender la propiedad en ese momento. De hecho, el banco puede subastar la propiedad. Además, es muy probable que el banco incluya al propietario de la vivienda tanto en el Registro de Referencias Internas como en el Registro de Referencias Externas durante un periodo de ocho años. Eso es un registro de fraude y significa que no conseguirás una hipoteca en ningún sitio durante los próximos ocho años.
Además, el banco puede imponerle intereses de penalización. Eso puede sumar considerablemente. Así que no lo hagas. El inquilino o los inquilinos de la misma también tienen derecho directamente a la protección del alquiler. Por lo tanto, tendrá que vender la propiedad en estado de alquiler. No es lo ideal.
Por ello, asegúrese siempre de pedir permiso al prestamista hipotecario para alquilar la propiedad por adelantado. La pignoración de los pagos del alquiler puede ser silenciosa. El inquilino no tiene por qué saberlo. Sólo cuando el propietario deje de pagar al banco se convertirá en una prenda pública y el préstamo se cobrará directamente del inquilino.
En pocas palabras, el prestamista hipotecario puede exigir al propietario de la vivienda que pignore los pagos del alquiler para obtener más seguridad de que el préstamo será devuelto.
Conceptos:
Prenda: pignoración de un objeto como garantía de pago.
Fichas de alquiler: una ficha de alquiler es otra palabra para el alquiler que un inquilino tiene que pagar por la propiedad al propietario para vivir allí.
Autor: Kim van Straten (VK Makelaars & Taxateurs)