Laatst werd ik als makelaar geconfronteerd met het volgende: Ik had een prachtig appartement voor mijn klanten gevonden dat ze een jaar lang van de eigenaar mochten huren. Op het allerlaatste moment overhandigde de verhuurmakelaar documenten die mijn klanten moesten ondertekenen van de bank en VvE in verband met het verpanden van huurpenningen. Wat?!
Dit was ik nog niet eerder tegen gekomen. Door wat research op het internet en door navragen bij collega’s, de betreffende bank en een advocaat die over vastgoed- en huurrecht gaat, werd het mij duidelijk:
Als een eigenaar of verhuurder zijn woning verhuurt, tekent hij met de nieuwe huurders een huurovereenkomst. Een huurovereenkomst is een contract tussen huurder en verhuurder, waarin bepaalde afspraken, zoals de huurprijs worden vastgelegd.
Zolang de huur elke maand netjes wordt overgemaakt is er niks aan de hand. Maar wat nou als de verhuurder zijn betalingsverplichting naar de hypotheekverstrekker om wat voor reden dan ook niet kan/wil voldoen? Daar zit je als huurder allerminst op te wachten. Toch komt dit wel degelijk voor.
Pandrecht is het hypotheekrecht van roerende zaken. Als u de aflossing of rente van uw pand niet betaalt, heeft de bank het recht dit te vorderen. Door verpanding van de huurpenningen aan de bank ontstaat het recht voor de bank om direct bij de huurder de betaling te vorderen. Voor de verhuurder niet ideaal, want die mist nu inkomsten uit zijn huur.
Verschillen in pandrecht
Huurvorderingen kunnen op twee manieren worden verpand; stil of openbaar. Gebeurt dit stil, dan is de huurder hier niet van op de hoogte. Dit gebeurt in de meeste gevallen. Wel moet er een akte bij de belastingdienst hiervan bekend zijn.
Bij openbare verpanding is de huurder op de hoogte van de verpanding van de huurpenningen, hij/zij is hiermee akkoord gegaan door ondertekening van de pandakte.
Maar wat is nu de reden dat een verhuurder zijn huurpenningen moet verpanden?
Een huiseigenaar heeft in veel gevallen een hypotheek bij een hypotheekverstrekker lopen. Wie zijn woning wil verhuren moet toestemming vragen aan de bank en (uiteraard alleen bij appartementen) ook toestemming aan de Vereniging van Eigenaars. Lang niet iedereen doet dit en dat kan grote risico’s opleveren. Als de bank ontdekt dat een eigenaar zijn woning verhuurt zonder hun toestemming kan de bank direct de lening opeisen.
Dat betekent gewoon dat je het pand op dat moment moet verkopen. Sterker nog; de bank kan de woning laten veilen. De kans is daarnaast groot dat de bank de woningeigenaar voor een periode van acht jaar opneemt in zowel het Intern Verwijzingsregister als in het Extern Verwijzingsregister. Dat is een fraude register en het betekent dat je de komende 8 jaar nergens meer een hypotheek krijgt.
Daarnaast kan het zijn dat de bank u een boeterente oplegt. Die kan flink oplopen. Niet doen dus! De huurder(s) die erin zitten hebben tevens direct recht op huurbescherming. U zult de woning dus moeten verkopen in verhuurde staat. Niet ideaal.
Zorg er dus altijd voor dat u de hypotheekverstrekker van tevoren toestemming vraagt om de woning te mogen verhuren. Het verpanden van de huurpenningen kan stil. De huurder hoeft hier niet van op de hoogte te zijn. Pas als de verhuurder de bank niet meer betaalt, wordt dit omgezet in een openbare verpanding en zal de lening direct bij de huurder geïnd worden.
Kort gezegd: de hypotheekverstrekker kan van de huiseigenaar eisen om de huurpenningen te verpanden, om meer zekerheid te verkrijgen dat de lening afgelost wordt.
Begrippen:
Verpanden: het in onderpand geven van een zaak ter zekerheid van terugbetaling.
Huurpenningen: een huurpenning is een ander woord voor huur die een huurder moet betalen voor de woning aan de verhuurder om daar te mogen wonen.
Auteur: Kim van Straten (VK Makelaars & Taxateurs)