De nombreuses personnes se trouvent dans une situation où elles louent temporairement leur bien à des locataires agréables et fiables et souhaiteraient prolonger un peu la durée de la location. Le souhait de ces « propriétaires » est généralement de NE PAS vouloir que les locataires bénéficient d’une protection des loyers. En effet, aux Pays-Bas, vous ne pouvez proposer qu’une seule fois un bail à durée déterminée à un locataire, et ce pour une durée maximale de 24 mois. Pour chaque jour où le locataire loue plus longtemps ou pour chaquedeuxième bail ou prolongation qu’il obtient de vous, le locataire bénéficie d’une protection de loyer DIRECTE (c’est-à-dire qu’il n’est jamais obligé de partir s’il ne le souhaite pas). La seule façon d’y parvenir est de rédiger un bail avec une clause diplomatique au préalable (c’est-à-dire lorsque vos locataires n’ont pas encore commencé à louer). Encore une fois : vous ne pouvez le faire que si le bail avec les locataires n’est pas encore en place.
Ne puis-je pas encore intégrer une clause diplomatique ?
La clause diplomatique permet de prolonger le bail temporaire pour une période déterminée à chaque fois SANS donner au locataire une protection du loyer. Le grand problème est que de nombreuses personnes louent déjà leur bien à l’heure actuelle et que le bail actuel ne comporte pas encore de clause diplomatique. Aussi ignoble que cela puisse être, il n’y a alors rien que vous puissiez faire pour l’inverser. En d’autres termes, vous ne pouvez pas insérer rétroactivement une clause diplomatique dans le bail en cours. Et non, vous ne pouvez pas non plus remettre aux locataires un nouveau contrat contenant une clause diplomatique. Si vous voulez être absolument sûr que les locataires ne bénéficient pas de la protection des loyers, vous devez résilier le contrat avec les locataires. Pour les personnes qui veulent encore prendre le risque, nous vous proposons une option plus loin dans cet article.
La clause diplomatique n’est pas destinée aux investisseurs immobiliers
La clause diplomatique est en fait destinée aux personnes qui, pour des raisons professionnelles par exemple, veulent/doivent vivre temporairement ailleurs et souhaitent louer leur logement tout en ayant la certitude de pouvoir y revenir. Cette clause n’est donc PAS destinée aux investisseurs immobiliers qui souhaitent louer des biens qu’ils n’ont pas besoin de rendre à eux-mêmes. Dans cet article, nous expliquons tout sur la location avec la clause diplomatique.
Constructions à portes tournantes
Je constate que les gens essaient toutes sortes de choses pour pouvoir renouveler le bail avec les locataires actuels sans leur accorder la protection des loyers. Pensez à parquer les locataires dans un parc de bungalows pendant 3 mois, à mettre le contrat au nom de quelqu’un d’autre, à reformuler et à signer le bail en cours, etc.
Remarque : si vos « agréables » locataires, avec lesquels vous entreteniez une bonne relation de confiance, ne sont soudain plus aussi agréables et que vous comparaissez devant un tribunal, le juge ne se laissera pas séduire par les « portes tournantes » créatives décrites ci-dessus.
Renouvellement avec avenant et résiliation
Tout d’abord, un avertissement très important : ce que nous décrivons ici est en fait une construction créative qui n’est pas infaillible. Mais elle peut être une solution pour les personnes qui veulent encore prendre le risque de prolonger leur bail temporaire (sans clause diplomatique).
Ce qu’il faut, c’est que le locataire sache clairement par écrit que vous avez besoin du bien pour un usage urgent et qu’il puisse être démontré que vous, en tant que propriétaire, n’auriez pas prolongé le contrat si le bien ne vous était pas restitué. En outre, vous avez tout intérêt à ce qu’une lettre de résiliation signée par le locataire soit déposée sur votre paillasson.
Ce n’est PAS ce qu’il faut faire et ce n’est pas ce qui sera garanti devant un tribunal, mais parmi les solutions créatives existantes, c’est la meilleure.
Plan par étapes pour prolonger le bail temporaire :
- Engagez de bonnes discussions verbales en face à face avec vos locataires. Donc ABSOLUMENT PAS par email/whatsapp, etc. Vous voulez vraiment éviter qu’un juge interprète cette construction comme une « construction de porte tournante » qui est nulle.
- Demandez attentivement quels sont les projets de vos locataires et s’ils sont réalistes. Par exemple, si vos locataires prévoient de louer un autre bien à proximité pour un budget irréaliste après la prolongation de votre bail, ils ne quitteront pas votre bien parce qu’ils ne parviendront tout simplement pas à louer quelque chose d’autre. Assurez-vous de pouvoir faire une bonne évaluation si c’est dans cette zone.
- Demandez (oralement) à vos locataires une lettre de préavis signée et datée après cette date de renouvellement. Vos locataires peuvent utiliser cette lettre type à cette fin : Lettre type en néerlandais OU Lettre type en anglais . Cette notification des locataires ne peut fonctionner que si elle est envoyée sincèrement par les locataires et par les locataires à vous, et si elle est envoyée après le début de la nouvelle période de location (prolongation).
- Remplissez et signez cet avenant avec vos locataires. Avenant de prolongation du loyer néerlandais OU Addendum prolongeant la location Anglais
- Tout simplement, veillez toujours à entretenir d’excellentes relations entre le locataire et le propriétaire, en vous comportant toujours comme un bon propriétaire qui prend soin des choses, ne presse pas les locataires, résout immédiatement les problèmes, communique bien et de manière agréable, etc. Si vous êtes respecté en tant que propriétaire, vous prenez déjà beaucoup de risques !
La raison pour laquelle j’ai écrit cet article presque « illégal » est que de nombreuses personnes me contactent pour me demander des conseils sur ce sujet. Ces personnes ont alors loué temporairement leur propre propriété à des locataires agréables qu’elles souhaitent vivement pouvoir continuer à louer un peu plus longtemps pendant qu’elles vivent elles-mêmes temporairement ailleurs. En raison d’une lourdeur du droit néerlandais, ces propriétaires au grand cœur ne peuvent pas prolonger un contrat à durée déterminée s’il ne contient pas de clause diplomatique. Si vous souhaitez ensuite exclure la protection des loyers pour vos locataires, vous n’avez pas d’autre choix que de les expulser. Nous espérons donc que cet article vous donnera les outils nécessaires pour faire le bon choix. La construction que nous proposons à la fin est juridiquement imparfaite, mais si elle est appliquée correctement, on peut espérer qu’elle minimise les risques de refus de départ des locataires.
Bonne chance !
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